Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Четыре тайны земельного участка: как проверить объект перед покупкой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Иногда продавец не знает, что у него есть проблемы с границами. Например, ему недвижимость досталась по наследству/дарению. Он видит, что участок отображен на кадастровой карте и думает, что все в порядке.
Проверьте границы земельного участка
Сначала проверим, как точно были установлены границы и местоположение участка. Потому что при межевании такие проблемы могли быть: 1) Кадастровый инженер не выезжал на участок, а установил его координаты на компьютере по спутнику. Хотя выезд на местность обязателен. Обычно этим грешат, когда проводят комплексное межевание сразу нескольких участков. Например, муниципалитет заказал межевание целого района/поселка и пригласил самого дешевого специалиста. Тогда возможен разброс в 1 — 5 метров. 2) Кадастровый инженер использовал непрофессиональное оборудование. 3) Собственник после межевания увеличил свой участок. Это «самозахват». В РФ нет ничьей земли. 4) В Росреестре допустили ошибку при нанесении координат на кадастровую карту. 5) В 2017 году было объединение кадастра с ЕГРП в единую базу — ЕГРН. Прошло это не очень гладко. В итоге возможно, что целый район смещен на несколько метров.
Зачем проверять землю перед ее покупкой
Проводить проверку земли перед заключением договора купли-продажи не обязательно. Однако многие эксперты уверены, что лучше сразу проверить участок перед покупкой, чем потом столкнуться с проблемами. К самым часто встречаемым рискам относят.
|
Риски |
|
На объект наложены ограничения (аресты, сервитут, залог). |
|
На земельный участок претендуют третьи лица, например, неучтенные наследники. |
|
Супруг продает имущество без согласия второго. |
|
Земля принадлежит несовершеннолетнему. |
|
Участок не имеет ВРИ, необходимого покупателю и др |
Коротко о самом важном
- Обращайте внимание на категорию земли и вид разрешенного использования. От этого напрямую зависит, что может быть размещено на участке.
- Проверьте, попадает ли земля в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Если да, то необходимо разобраться с ограничениями, так как они могут быть разными для разных ЗОУИТ — требования к высоте строений или полный запрет на строительство.
- Исследуйте генеральный план и ПЗЗ на предмет ограничений и неприятных соседей.
- Поищите информацию о жалобах и протестах местных жителей в интернете.
- Приедьте на место и осмотрите окрестности, сам участок, рельеф.
- Если планируете строить дом, но есть сомнения по участку, можно попросить продавца до проведения сделки подать уведомление о строительстве с нужными вам характеристиками и получить от администрации муниципалитета ответ, что всё соответствует требованиям.
Как оформить сервитут между собственниками
Существуют два способа установить сервитут: добровольный договор между собственниками или судебное решение. В любом из случаев, документ должен пройти процедуру утверждения в Росреестре, где наличие или отсутствие обременений вписывается в Единый Государственный Реестр Недвижимости (сокращенно ЕГРН) наряду с его категорией и назначением.
Договор сервитута земельного участка составляется по стандартному образцу и только на один вид обременения. На другой вид обременения — заключается новый договор-сервитут. Каждый из них проходит отдельную процедуру регистрации. Договор может быть составлен и на прекращение ограничений.
В договоре сервитута содержатся следующие данные о земельном участке:,
- характер накладываемых обременений;
- условия прекращения сервитута;
- объекты обременения;
- адреса договаривающихся лиц;
- их права и обязанности;
- характер и величина возможной оплаты;
- время действия договора;
- количество экземпляров.
Основанием для установления сервитута являются условия непреодолимой силы. Это означает, что при установлении сервитута необходимо предоставить доказательства того, что объект сервитута не может быть перенесен, устранен или модифицирован без ущемления прав одной из сторон.
- Потенциальных владельцев земельных участков, особенно предназначенных для жилищного строительства, слово сервитут пугает. Однако, на самом деле, сервитут на участок защищает права не только соседа, но и нового владельца участка с обременением. Кроме того, любое обременение можно оспорить, доказав, что оно потеряло свою актуальность.
- Обременение может быть следствием удобного расположения участка. Это означает, что в непосредственной близости от него находятся водоемы, коммуникации, дороги и, наконец, важные государственные объекты, которые будут тщательно охраняться, обеспечивая опосредованную защиту и вашему участку.
- Имейте в виду, что покупая земельный участок без сервитута, вы можете попасть в ситуацию необходимости его установления, потому что прежний хозяин или игнорировал права соседей, или договаривался с ними в устной форме.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Для чего нужна информация об отсутствии обременений на объекты недвижимости?
Ограничения, числящиеся за земельным участком, будут мешать совершению любых сделок с объектом недвижимости. Это, к примеру, купля-продажа или мена. Подобные сведения всегда запрашиваются не только сторонами сделки, но и тщательно перепроверяются сотрудниками уполномоченных органов при регистрации или работниками банка при взятии ипотеки (залоге имущества). В целях соблюдения чистоты договорных отношений нужно обязательно снять ограничения. Для этого должна быть внесена соответствующая запись в документ. Она должна иметь дату проставления, идентификационный номер.
ВАЖНО !!! Снятие обременений происходит в соответствии с правилами, установленными нормативными правовыми актами. К примеру, арест на землю может быть снят только после окончания исполнительного производства (нужно выполнить несколько определенных условий).
Сервитуты могут быть сняты гражданами в добровольном порядке по соглашению.
Для чего нужна информация об отсутствии обременений на объекты недвижимости?
Ограничения, числящиеся за земельным участком, будут мешать совершению любых сделок с объектом недвижимости. Это, к примеру, купля-продажа или мена. Подобные сведения всегда запрашиваются не только сторонами сделки, но и тщательно перепроверяются сотрудниками уполномоченных органов при регистрации или работниками банка при взятии ипотеки (залоге имущества). В целях соблюдения чистоты договорных отношений нужно обязательно снять ограничения. Для этого должна быть внесена соответствующая запись в документ. Она должна иметь дату проставления, идентификационный номер.
ВАЖНО !!! Снятие обременений происходит в соответствии с правилами, установленными нормативными правовыми актами. К примеру, арест на землю может быть снят только после окончания исполнительного производства (нужно выполнить несколько определенных условий).
Сервитуты могут быть сняты гражданами в добровольном порядке по соглашению.
Зачем проверять скрытые ограничения
История обременений указывает на риски, которые могут отразится на будущих владельцах, потребовать защиты своих интересов в суде.
- Аресты — объект мог фигурировать по уголовному делу, возможно, имелись крупные финансовые претензии к собственникам
- Запрещения — могут указывать на существенные претензии к законности предыдущих сделок, споры о праве собственности или пользования
- Погашенные ипотеки — залоговая история объекта, число вероятных кредиторов, характеристика финансовой активности владельцев
- Рента — необходимость учёта (исключения) вероятных претензий от родственников рентополучателя
- Аренда — режим использования объекта, вероятность наличия прав пользования третьих лиц.
Виды обременений земельных объектов
Существуют некоторые разновидности ограничений, от которых зависит возможность проведения операций с недвижимостью. К ним относятся:
- Установление сервитута – ограниченное вещное право;
- Аренда на срок более одного года. Может носить возмездный и бесплатный характер, но при этом определяются соглашением. Действует до окончания срока, установленного договором;
- Получение займа под участок земли – выражается в способе обеспечения выполнения ипотечных обязательств;
- Концессия. Выражается в передаче права целевого пользования площадью за установленную плату. При этом характеризуется наличием конкретной цели;
- Арестные мероприятия по постановлению суда;
- Доверительное управление. Заключается в передаче участка временному управляющему по договорному обязательству;
- Право требования. Возникает при наличии нескольких претендентов на земельное имущество до принятия решения судом. Как правило, касается ситуаций, когда на участке строится здание, проданное дольщикам. Приобретение такой территории грозит судебными разбирательствами с ними.
- Изъятие объекта. Является крайней мерой, применяемой государством для отдельных категорий земель.
Любой субъект, имеющий права владения земельным участком, заинтересован в том, чтобы записи о наличии отягощения в Росреестре были аннулированы.
Описанные выше виды ограничений и запретов можно снять путём совершения различных действий:
- добиться, чтобы правоустанавливающий акт, в связи с которым наложено ограничение, был отменён;
- разорвать договорные правоотношения, в соответствии с которыми возникло отягощение;
- дождаться истечения срока действия договорных правоотношений, в соответствии с которым было установлено отягощение;
- полностью исполнить принятые обязательств, в связи с которыми органы кадастрового учёта зарегистрировали обременение;
- получить на руки положительное решение о прекращении действия отягощения, вынесенное судом.
В ряде случаев для снятия обременения и изменения соответствующих кадастровых записей достаточно будет прекращения действия срочного договора, в связи с которым запрет был зарегистрирован.
В то же время, договор аренды или соглашение о частном сервитуте подлежат расторжению на основе взаимного согласия сторон. Для этого достаточно, чтобы субъекты свободно изъявили волю прекратить правоотношения на основе взаимного согласия или же суд принял решение о прекращении таких правоотношений по обращению одной из сторон.
Договор может быть расторгнут в принудительном порядке:
- при нарушении условий договора (например, несвоевременная оплата за использование спорной территории, учинение препятствий для пользования землёй и прочее);
- нарушение законодательных норм при принятии решений о наложении запрета, зафиксированных в соответствующих актах;
- устранение условий, из-за которых действие обременения сохранялось.
При возникновении описанных ситуаций землепользователю необходимо обратиться в органы судебного регулирования с просьбой снять обременение с земельного участка. После вынесения судом решения и получения соответствующего акта, записи Росреестра о наложенных на землю запретах аннулируются.
Собственник, полностью погасивший долговые обязательства (в том числе, по условиям договора ипотечного кредитования), обязан представить в управление Росреестра платежное поручение и выписку с банковского счёта, подтверждающие данный факт. Такого одностороннего обращения вполне достаточно для аннулирования соответствующих кадастровых записей.
Аресты, установленные решением суда или постановлением представителя Службы судебных приставов, могут быть сняты при соблюдении следующих условий:
- по иску, в связи с которым запрет был наложен, было вынесено положительное решение в пользу правообладателя;
- суду или ФССП предложен в качестве обеспечения другой объект, соответствующий по стоимости тому, с которого снимают ограничения;
- были допущены нарушения процессуального характера при его наложении (например, когда собственником участка фактически является другое лицо либо территория находится в долевой собственности у нескольких субъектов).
Зачем проверять участок перед покупкой?
Планируя крупную покупку, стоит учесть, что на имущество продавца может быть наложен запрет. В результате сделка может оказаться незаконной, даже если покупатель заплатил полную стоимость. Чтобы сохранить свои деньги стоит узнать обременение по кадастровому номеру.
Планируя приобретение вторичного жилья, стоит тщательно проверить историю недвижимости. Может оказаться, что на нее был составлен обременительный документ, и права собственности принадлежат другому лицу, организации. Обременять имущество могут нижеперечисленные обязательства собственника:
- рента;
- ипотека;
- арест на жилье;
- прописанные жильцы;
- квартиросъемщики;
- аварийное состояние здания.
В подобных ситуациях имеется запрет на продажу. Проверяя обременение по кадастровому номеру, вы сможете избежать неприятностей.
Чтобы минимизировать риски, связанные покупкой, стоит воспользоваться нижеперечисленными рекомендациями:
- Обратиться к специалисту, который работает в сфере недвижимости.
- Узнать обременения на участок по кадастровому номеру. Все ограничения занесены в Госкадастр. Получив выписку из реестра легко узнать ограничения по кадастровому номеру.
- В квартире не должно быть прописанных жильцов, все коммунальные услуги должны быть оплачены.
- Жилье не должно числиться арендованным. Подобную информацию легко узнать в налоговой, органах самоуправления.
- Сооружение не должно быть ветхим. Для каменного здания износ не должен превышать 70%, деревянных — 60%.
Есть ли ограничения и обременения прав ЗУ
Ограничения и обременения прав можно посмотреть в Графе 3 Раздела 2 выписки из ЕГРН. Это очень важно!
Также следует обратить особое внимание в выписке из ЕГРН на следующие пункты:
- Заявленные в судебном порядке права требования.
- Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права.
- Сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд.
- Сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя.
- Правопритязания и сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта недвижимости, сделки в отношении объекта недвижимости.
- Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа.
- Сведения о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.