Бесплатная приватизация земли — пошаговая инструкция и подводные камни

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Бесплатная приватизация земли — пошаговая инструкция и подводные камни». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.

Причины отклонения заявки

Отказать в передаче арендуемого имущества в частную собственность могут по следующим причинам:

• имущество находится в обременении;
• основания для регистрации права собственности отсутствуют;
• данные, представленные в документах, не соответствуют действительности;
• фактически имущество находится в государственной собственности, однако этот факт не отражен документально;
• выполнен перевод участка в резерв для государственных целей;
• предоставлен неполный пакет документации.

Если причину отказа можно устранить, допустимо повторное обращение в уполномоченный орган.

Существуют территории, перевод которых в частную собственность невозможен даже при внесении оплаты. В статье 27 Земельного кодекса РФ говорится, что граждане не могут владеть имуществом, выведенным из оборота. Аналогичное правило действует и в отношении юридических лиц. В категорию включают следующие объекты недвижимости:

• земли, входящие в состав лесного фонда или переданные под госнужды;
• территории, входящие в перечень общего пользования;
• особо охраняемые объекты;
• имущество, переданное вооруженным силам.

Если планируемое использование и предназначение земли не совпадают, имущество также не передадут.

Не всегда местные органы власти предоставляют арендуемую землю в собственность. На практике отказы случаются в следующих ситуациях:

• Участок находится в государственной собственности, но по документам отсутствует принадлежность к федеральному или муниципальному ведению;
• Отсутствуют основания для регистрации собственности;
• Не предусмотрен план генерального развития в поселении;
• Реальные границы участка не совпадают с границами соседних территорий;
• Участок имеет обременения;
• Земля переведена в резерв для государственных целей;
• Не совпадают сведения в документах.

Зачастую у муниципалитетов находятся на балансе земли, которые предназначены под застройку. Подобный участок можно оформить в собственность, если дом уже построен на нем, а территория используется по назначению. Для этого нужно взять разрешение на строительство, построить и оформить дом в собственность.

Когда документы о собственности на дом будут получены, можно подать заявление в местную администрацию о выкупе земли. Такая сделка будет выгодной, так как цена устанавливается на уровне 2,5 % от кадастровой стоимости. А при приобретении земли у частного собственника покупка осуществляется по рыночной стоимости, которая обычно выше кадастровой.

Кроме того, земля может быть предоставлена при соблюдении следующих условий:

• Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
• У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.
• Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
• Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
• Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.

Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)

Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

• ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
• п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.

Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

1. Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
2. Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
3. Индивидуальная определенность.

По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

1. Собрать полный пакет документов на земельный участок;
2. Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
3. Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
4. Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.

Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.

Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:

• Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
• Угодья под ИЖС;
• Земля для строительства гаражей и бань;
• ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.

Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:

• не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
• регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
• основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.

Как выкупить из аренды в собственность землю под садоводство

Если земельный участок с назначением «для ведения садоводства» расположен на землях населенных пунктов, то для его перевода из аренды в собственность будет нужна построенная и оформленная в собственность дача, баня или хозпостройка с углубленным фундаментом. Порядок перевода будет такой же, как и на участке под ИЖС.

Если садовый земельный участок расположен на землях сельхозназначения, то для перевода из аренды в собственность также придется строить капитальное здание. Однако здесь со строительством нужно торопиться — узаконить постройку по дачной амнистии можно только до 31.12.2020 года. Далее перевод земельного участка в собственность будет возможен только, как земель под сельское хозяйство (подробности ниже).

С мая 2022 года у граждан появится возможность без торгов выкупать землю, которую они арендуют у государства для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или под огороды по кадастровой стоимости.

Как перевести из аренды в собственность землю под огородничество

С 2019 года на земельных участках с назначением «для ведения огородничества» строить капитальные здания запрещено, в противном случае будет нецелевое использование, что является грубым нарушением. При этом, региональными приказами и положениями норм местного законодательства регулируется ценовая политика выкупа земельных участков лицам использующими их на праве аренды.

Например, в некоторых районах Московской области есть приказ ДИЗО (Департамент имущественных и земельных отношений), который гласит, что — земельные участки без строений, предназначенные для садоводства или огородничества, могут быть выкуплены у государства в собственность за 50% кадастровой стоимости.

Таким образом остаются 2 варианта:

1. Выкуп данного земельного участка с торгов (не всегда выгодно).
2. Изменение вида размешенного использования земельного участка (ВРИ). Но здесь придется договариваться с муниципалитетом. Так, согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации — основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, с учетом согласования с полномочным арендодателем. Иными словами, если вы получите согласование от собственника (муниципалитета) о смене ВРИ, то путем обращения с заявлением в Росреестр вам без проблем изменят ВРИ на нужный, предполагающий строительство (ИЖС, ЛПХ и т.д.).

Образец договора купли-продажи

Единого образца договора купли-продажи на законодательном уровне не установлено. Его составляют с учетом норм гражданского законодательства:

• он должен быть заключен в письменном виде;
• в нем в обязательном порядке отражают существенные условия;
• его регистрируют в Росреестре.

Как правило, если арендатор выкупает землю у частного лица, то подготовкой договора купли-продажи стороны занимаются самостоятельно, в том числе с помощью юриста.

Если же речь идет о покупке объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то ДКП готовит уполномоченный орган.

Типовой образец соглашения может включать в себя следующую информацию:

• название документа;
• дату и место заключения сделки;
• наименование сторон;
• предмет купли-продажи;
• цена продажи и порядок расчетов;
• права и обязанности сторон;
• ответственность;
• прочие условия;
• адреса и реквизиты субъектов правоотношений.

Кто вправе получить участок

В 2023 году установлено, что земельный надел, находящийся в собственности государственных органов, может использоваться только в соответствии с установленным назначением. Арендаторы не имеют возможности распоряжаться земельными наделами по собственному усмотрению. Согласно действующим положениям законодательства установлено, что обе стороны имеют возможность расторгнуть соглашение ранее срока, отраженного в этом акте. Распоряжаться участком получится только в ситуации, когда лицо обладает правомочиями собственности.

Земля под гаражом или другим строением может передаваться гражданину или организации. Закон указывает на то, что процедура будет проще, при условии, что на земле располагаются строения и прочие сооружения. Постройки должны быть оформлены в собственность человека. Участки под ИЖС или другого назначения могут выкупаться при проведении аукционов. Стоит обратить внимание, что в этой процедуре участвуют другие граждане.

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

• переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
• если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
• если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

• наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
• возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
• если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
• если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

Для того чтобы наследовать за родственником, нужно учесть некоторые дополнительные траты. По украинским законам, правопреемникам нужно заплатить соответствующий налог на наследство. И неважно, есть завещание на дом и земельный участок или имущество передается по закону.

Размер налога зависит от статуса лица:

1. Наследники первой очереди. Они не платят налог, если стоимость имущества менее 1 млн гривен. Эта же льгота действует для сирот и инвалидов 1 группы.
2. Правопреемники других очередей. Они должны заплатить налог в размере 5%. Эта обязанность касается также близких родственников из первой очереди, если стоимость земли превышает 1 млн гривен.
3. Нерезиденты Украины. Иностранные граждане, выступающие наследниками, обязаны оплатить налог в размере 18% от стоимости.

Нерезиденты Украины не имеют право наследовать земельный пай сельскохозяйственного назначения, т.к. земли являются достоянием великой украинской нации.

К дополнительным расходам также можно отнести оплату оценки имущества, если нужно провести эту процедуру, оформления некоторых документов и т.д. Отдельная статья расходов правопреемника – это оплата административного сбора за госрегистрацию. Сумма зависит от сроков и статуса плательщика.

За получение госакта на землю нужно заплатить:

• 0,1 МЗП – при стандартной процедуре оформления (5 дней);
• 1 МЗП – регистрация права собственности за 2 рабочих дня;
• 5 МЗП – оформление в течение нескольких часов.

Учитывается значение МЗП, установленное на 1 января текущего года. При необходимости сумма округляется до 10 грн. При приостановлении и отказе от регистрации права собственности уплаченный административный сбор возврату не подлежит. Некоторые категории граждан освобождены от обязанности по уплате сбора (инвалиды 1 и 2 группы).

Как оформить земельный участок, находящийся в аренде, в собственность

Если вы арендуете земельный участок у государства, вы можете им только пользоваться до истечения срока аренды, но не можете распоряжаться по своему усмотрению. Для того чтобы получить такую возможность, необходимо узнать, как оформить земельный участок, находящийся в аренде, в собственность и подготовить соответствующий пакет документов. Впрочем, нужно сказать, что процесс этот довольно длительный.

Способы перевода арендованных земельных участков в собственность

Для того чтобы оформить право собственности на земельный участок, находящийся в аренде, у вас может быть две возможности. Первая, это выкупить земельный участок и вторая – это оформить его бесплатную приватизацию. Приватизация земельного участка возможна в случае:

• если данный земельный участок относится к садоводческому товариществу или дачному некоммерческому партнерству;
• если вы, в соответствии с законодательством имеете право на бесплатную приватизацию земель, относящихся к ИЖС;
• отдельным категориям юридических лиц.

Выкупить земельный участок из аренды можно, если в договоре аренды прямо указана такая возможность после завершения его срока или же до его завершения, при условии, что арендатор полностью вносит сумму выкупа за арендованный участок. Также выкуп земельного участка возможен, в случае, если вы являетесь владельцем расположенных на нем зданий или сооружений, независимо от того, когда именно был заключен договор аренды на данный земельный участок, после того, как ныне действующий Земельный кодекс вступил в силу или еще до этого момента.

Если по истечении срока аренды участок будет выставляться на аукцион для продажи, арендатор имеет право его преимущественного выкупа.

Как оформить земельный участок, находящийся в аренде, в собственность

С чего нужно начать процедуру оформления арендованного земельного участка в собственность? Конечно же, с обращения в муниципальную администрацию и подачи заявления-ходатайства о передаче вам в собственность данного земельного участка. В случае, если вы получили сое право аренды пройдя через процедуру публичного аукциона, то у вашего участка уже есть кадастровый паспорт и кадастровый номер. Если же право аренды вы получили уже довольно давно, то такого документа у участка может и не быть. Это означает, что вам придется самостоятельно заказывать процедуру межевания земельного участка, а затем ставить его на кадастровый учет.

Этим можно заняться, пока администрация будет готовить постановление о выкупе земельного участка или же передаче вам его в собственность бесплатно. После того, как участок будет сформирован, и ему присвоят кадастровый номер, вам нужно будет получить в Кадастровой палате копию кадастрового плана участка и выписку из него.

Для того чтобы завершить процедуру оформления земельного участка, находящегося в аренде, в собственность, вам нужно дождаться соответствующего постановления районной администрации, перевести требуемую для выкупа участка денежную сумму на указанный в Постановлении счет и обратиться в региональное представительство Росреестра с заявлением о регистрации своего права собственности на данный земельный участок.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

• паспорт;
• постановление администрации о передаче земельного участка вам в собственность;
• документ, подтверждающий выплату полной суммы за выкуп земельного участка;
• кадастровый паспорт земельного участка и выписку из него;
• квитанцию об уплате государственной пошлины за регистрацию права собственности на земельный участок.
• Подготовка полного пакета документов, необходимого для оформления в собственность арендованного земельного участка может занять до 6 месяцев, а возможно и больше.

Основные причины, по которым могут отказать в выкуп или приватизации арендованного земельного участка

Не всегда муниципальная администрация решает вопрос о передаче вам находящегося в аренде земельного участка в собственность. Иногда вы можете получить отказ, который должен быть мотивированным. Как правило, основанием для отказа могут послужить следующие причины:

• нет разделения земли на муниципальную и федеральную собственность;
• отсутствует утвержденный генеральный план развития территорий;
• границы данного земельного участка пересекаются с границами смежных земельных участков;
• ограничение оборота данного земельного участка или прямой запрет на его выкуп или приватизацию;
• данный земельный участок относится к землям, зарезервированным для государственных или муниципальных нужд.

Способы получения права собственности

Самым простым и очевидным способом приобретения права владения земельной территорией является покупка. В этом случае стороны заключают договор купли-продажи, и происходит передача прав от одного гражданина другому. Но имеется довольно значимый минус – придётся выплатить за земельный участок полную его стоимость.

Имеется несколько способов, по которым можно перевести аренду земли в собственность и при этом существенно сэкономить. Так, земельный объект, который принадлежит муниципалитету, может приобретаться по стоимости, ниже рыночной, или вообще достаться бесплатно.

Вот возможные способы приобретения участка:

• покупка;
• приватизация;
• дачная амнистия;
• приобретение на торгах;
• судебное разбирательство.

При этом существует ряд условий, которые необходимо соблюсти, чтобы появилась возможность оформления земли в частное владение:

• объект получен по наследственному праву от прямого родственника;
• земельная территория перешла в категорию используемой бессрочно;
• площадь арендуется гражданином у муниципальных властей.

Задумав приобретение участка земли, имеет смысл сначала изучить существующее положение дел и выяснить, имеются ли обстоятельства, позволяющие сделать это бесплатно.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Не каждый участок можно перевести из аренды. Какие-то земли относятся к природным заповедникам или стали историческим достоянием. Прежде чем заниматься переоформлением арендованного участка земли следует учесть:

1. временный владелец обязан использовать надел для нужд указанных в договоре. Например, для ведения огорода.
2. все постройки принадлежат арендодателю. В противном случае возникают юридические нюансы, которые решаются отдельно.

Следует узнать, как можно больше информации об арендуемом участке. Возможно, на него действуют какие-либо ограничения.

Итак, нельзя вывести из аренды в собственность:

• земли лесного фонда;
• участок, где расположены объекты атомной промышленности или располагаются залежи ядерных отходов;
• участки рядом с кладбищем или военной частью;
• земли, которые находятся на федеральном учете. Например, уже готов план для строительства администрации на этом месте;
• заповедные зоны;
• земельные участки на границе государств.
• участки земли, которые предназначены для парков отдыха;
• участки вдоль автомобильной трассы, железной дороги или предназначенные для судоходных портов или аэропортов.

Приоритетное право на участок имеют граждане с действующим договором аренды и владеющие одной или несколькими постройками на выбранной земле.

Процедура оформления участка земли на иное лицо

Наиболее распространенный вариант — переоформление земли на родственное лицо. В таком случае выявляются аспекты, касающиеся межевания и кадастровой оценки объекта. В итоге меняется цена переоформления.

Важно! Каким бы ни был договор (купчая или дарственная), он должен содержать точные параметры объекта, условия передачи прав и будущего пользования.

Законодатель позаботился об охране прав владельца земельного участка. Согласно ст. 40 ЗК РФ, лицо, владеющее землей, вправе осуществлять с ней любые сделки.

Если же переоформить земельный участок на другое лицо, то это повлечет изменение типа права.

Существуют следующие варианты данной процедуры:

• передача участка другому владельцу;
• аренда земли;
• бессрочное пользование;
• срочное безвозмездное пользование.

Переводим в собственность участок с бессрочным пользованием — пошаговая инструкция

Чтобы упростить процедуру перевода недвижимости в частную собственность, лучше руководствоваться пошаговой инструкцией.

Для выполнения мероприятия нужно осуществить следующие действия:

• Получить постановление. Их составлением занимается местная администрация. Оформить можно только участок, который находится на кадастровом учете.
• Подготовить кадастровую документацию. Для выполнения манипуляции потребуется вызвать инженера, специализирующегося на проведении необходимых работ.
• Обзавестись копией кадастрового плана. Для этого потребуется обратиться в местную администрацию.
• Выполнить составление акта согласования границ. Бумага оформляется вместе с соседями, с которыми граничит участок земли. Если в процессе проведения работ с соседями возникли конфликты, стоит попытаться найти компромисс. Если достигнуть соглашения невозможно, эксперты советуют обратиться в арбитражный суд.
• Предъявить подготовленный пакет документации в местное отделение кадастра и картографии. Специалисты государственного органа поставят землю на учет и оформят на нее кадастровый паспорт. Из данных документов нужно взять выписки.
• Посетить районную администрацию и предоставить полученные бумаги.
• Дождаться вынесения постановления. Если на земле находятся постройки, принадлежащие гражданину, сумма, взимаемая за передачу, будет льготной. Ее точный размер зависит от индивидуальных особенностей процедуры.
• Получить свидетельство о праве собственности. Для этого потребуется обратиться в Росреестр. Сотрудники государственного органа будут заниматься подготовкой документа в течение месяца.

Похожие записи:

• Пособия для беременных и родителей в 2023 году: полный список новых выплат
• Льготная ипотека с господдержкой в 2023 году: самое главное
• Закон Калужской области от 28.06.2006 № 212-ОЗ