Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Чтобы использовать сельскохозяйственные участки по назначению требуются серьезные финансовые вложения. Такие земли, как правило, располагаются за пределами населенных пунктов и не оснащены коммуникациями.
Можно ли и как перевести?
Особая плодородность угодий сельскохозяйственного назначения является основанием для строгого контроля над их оборотом со стороны государственной власти.
К примеру, возведение каких-либо строений на таких участках земли воспрещено на законодательном уровне.
Однако, если по причине определённого ряда обстоятельств возведение строений на таких участках всё же необходимо, то нормы действующего законодательства предусматривают возможность перевода угодий сельскохозяйственного назначения в промышленную категорию.
Условием перевода являются следующие обстоятельства:
- Кадастровая оценка участка признала его стоимость среднестатистической для определённой местности.
- Возведение объектов промышленной направленности на территории определённого участка сельхозназначения является доказанной необходимостью, продиктованной производственными целями.
К условиям из второго пункта может относиться, к примеру, необходимость стратегического развития региона, к которому относятся сельскохозяйственные угодья, подлежащие к переводу в категорию промышленности, наращивание производственных мощностей и т. д. Кроме того, причиной для изменения соответствующей категории земельных участков может стать необходимость возведения коммуникационных станций либо систем орошения.
Документы для перевода земли в промышленную
Если земельный участок соответствует всем требованиям для перевода, то необходимо подготовить следующие документы:
- заявление – составляется на имя главы муниципалитета, в тексте указываются идентификационные сведения об участке и просьба об изменении существующей категории;
- общегражданский паспорт;
- выписка из ЕГРИП – если заявитель является индивидуальным предпринимателем;
- выписка из ЕГРЮЛ – если заявитель является юридическим лицом;
- правоустанавливающий документ и его копия (документ-основание, по которому лицо пользуется участком);
- техническая документация на земельный участок;
- межевой план;
- справки по формам КВ-1, КВ-2, КВ-3 – выдаются в Росреестре;
- документы-подтверждения права собственности на строения, которые возведены на участке, если таковые есть.
Если земельный участок находится в аренде, потребуется также получить согласие собственника на изменение категории земли.
Все документы могут быть переданы лично, через представителя или посредством направления заказного письма с описью вложений и уведомлением о вручении. Когда от лица заявителя действует его представитель, необходимо предоставить также доверенность, заверенную нотариально.
Если в результате рассмотрения администрацией будет вынесено положительное решение, то следующий этап процедуры – прохождение экспертиз, получение согласия разнообразных инстанций, защита созданного проекта и внесение изменений в Единый реестр прав.
Для обращения в Росреестр потребуются следующие документы:
- заявление о внесении изменений в реестр прав – выдается сотрудником Росреестра или МФЦ или можно найти на официальном сайте ведомства;
- межевой план;
- кадастровая документация;
- выписка из ЕГРН, в которой указана принадлежность участка собственнику;
- разрешение муниципалитета на изменение категории земельного участка;
- общегражданский паспорт;
- результаты проведенных экспертиз;
- проект планируемого производственного объекта.
Еще на этапе сбора документов и подготовки заявления об изменении категории земли может потребоваться помощь юриста. Лучше заблаговременно обратиться к специалисту, чтобы предотвратить возникновение ошибок и нарушений норм законодательства.
Причины отрицательного решения — что делать в таком случае?
Причинами получения отказа в письменном виде с указанием основания для подобного решения могут стать:
- обнаружение ошибок или несоответствий в поданной документации;
- заявление написано ненадлежащим лицом;
- существование каких-либо правонарушений;
- невозможность перехода данных земель в категорию коммерческих;
- несоответствие таких изменений принятому генеральному плану, согласно которому происходит развитие территории.
Справка! В случае получения отрицательного решения о переводе можно попытаться отстоять свои права в суде или вышестоящей инстанции.На нашем сайте вы также сможете найти исчерпывающую информацию о земельных участках под ИЖС:
- Как перевести землю в ИЖС?
- Нормы застройки участков.
- Виды разрешенного использования — ИЖС.
- Как получить и оформить в собственность?
- Как получить надел бесплатно?
- Аренда ЗУ.
- Как платится налог?
- Минимальный и максимальный размер земли.
- Аукцион: что это такое и как проводится?
- Инструкция по покупке участка.
Порядок перевода земель сельхозназначения в промышленную категорию
Согласно текущему законодательству, сельскохозяйственные земли могут быть переведены в промышленные в двух случаях: 1) если кадастровая стоимость земельного участка не превышает среднего значения стоимости по району; 2) если отсутствуют другие варианты размещения промышленных объектов. Также на землях сельхозназначения могут возводится коммуникационные линии, если существует конкретный план рекультивации данных сельскохозяйственных угодий. Если земля соответствует всем требованиям,то необходимо обратиться в местную администрацию со следующим пакетом документов:
- Заявление на имя главы местного муниципалитета;
- Паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
- Справка из ЕГРИП (на случай, если заявитель является индивидуальным предпринимателем);
- Справка из ЕГРЮЛ (если заявителем выступает организация);
- Копии документов, подтверждающие права владения земельным наделом;
- Схема местонахождения надела (с указанием адреса). Ориентируясь на эту схему, представители администрации могут определить местонахождение соседних наделов;
- Копии справок из кадастровой палаты (формы документов КВ-1, КВ-2, КВ-3);
- Копии документов, подтверждающих права на владение сооружениями, находящихся на территории земельного надела (если, конечно, они там имеются).
- Схема территориальной планировки, в рамках которых расположился земельный участок.
В случае, если заявитель арендует земельный надел, то необходимо утвержденное разрешение арендодателя по тому или иному вопросу.
Документы можно передать лично, по почте или через доверенного представителя. Если заявление подает доверенное лицо, то к документам следует приложить доверенность, утверждающую роль представителя и указывающие его полномочия. Также нужно приложить копию паспорта заявителя.
Если администрация выносит положительное решение, то следующим этапом в процедуре является прохождение экспертиз, получение разрешений различных инстанций, защита проекта на уровне субъекта федерации и корректировка данных в государственном кадастре. Для этого необходимо предоставить свежий пакет документов:
- Заявление о внесении изменения в кадастровый учет (его можно найти на сайте Росреестра и отправить уполномоченным органам через электронную форму связи);
- План размежевания участка;
- Кадастровый паспорт земельного надела;
- Свидетельство, подтверждающее права заявителя на участок;
- Письменное разрешение муниципалитета на изменение ВРИ;
- Паспорт, удостоверяющий личность заявителя.
- Результаты экспертиз и разрешения от Минсельхоза, экологов, археологов, балансодержателей прилегающих автодорог и линейных объектов.
- Проект будущего промышленного объекта и его обоснование.
Чем отличаются земельные участки, отведенные под производство
Наделы первого типа трудно осваивать, т. к. здесь расположены старые строения и проложены различные инженерные коммуникации, утратившие актуальность. Перед началом возведения новых зданий и созданием инфраструктуры современного промышленного производства, потребуется немало сил и средств, чтобы избавиться от ненужных остатков.
Территории второго типа прежде возделывались под сельхоз культуры, они находятся вдали от городов и посёлков, здесь нет старых домов, строений, коммуникационных линий. На данных землях тоже необходимы крупные финансовые вложения, ведь промышленное производство начинает раскручиваться практически с нуля.
Большим плюсом является потенциальная возможность доступа к сырью, если на этом месте имеются соответствующие залежи. Тот факт, что населённые пункты находятся на удалении, даёт надежду на будущее расширение производственных мощностей.
Зачем переводить сельскохозяйственные земли в промышленные
Чтобы использовать сельскохозяйственные участки по назначению требуются серьезные финансовые вложения. Такие земли, как правило, располагаются за пределами населенных пунктов и не оснащены коммуникациями.
Между тем, для обслуживания промышленных объектов требуется транспортная развязка и другие ресурсы. Все это сложно реализуемо на сельскохозяйственных землях, поэтому требуется перевод.
Плюс таких участков в том, что, благодаря удаленности от населенного пункта, доступно расширение территории промышленного комплекса, если это потребуется. Когда территория под производство находится в черте города или поселка, любое расширение вызывает затруднение. Чаще всего приходится арендовать земельный участок в другом месте, что не выгодно, так как возрастают расходы на транспорт и иные издержки.
Чем отличаются земельные участки, отведенные под производство
Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:
- Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:
- консервация территории;
- создание особо ценных зон;
- расширение ЗНП;
- запланированное возведение промышленных сооружений;
- перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
- строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
- для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
- запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
- размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.
- ЗНП. Изменяется вместе с расширением (уменьшением) пределов населенного пункта (ст. 8 ФЗ 172).
- Промышленные зоны можно переводить в иные категории без особых ограничений (ст. 9 ФЗ 172), но при условии полного восстановления по плану рекультивации.
- Земли с особым статусом (охраняемые, ценные). Переводятся в другую категорию крайне редко по причине потери ценных свойств (ст. 10 ФЗ 172). И напротив, статус особо охраняемой зоны может получить любая территория, за исключением ЗНП, при наличии условий для создания в этой местности туристической, природоохранной или иной аналогично ценной зоны.
- Лесные и водные территории. Переводятся при создании особо ценных участков или возведении объекта государственного (муниципального) значения, а также интегрируются в расширяемые границы населенного пункта (ст. 11, 12 ФЗ 172).
Предлагаем ознакомиться Непрерывный стаж — сколько дней? Каковы условия сохранения непрерывного стажа?
Следует уточнить, что ограничения на перевод конкретной территории в другую категорию могут налагаться специальными нормативными актами. Узнать наверняка, может ли осуществляться процедура перевода для конкретного участка, можно, заранее направив запрос в земельно-имущественный отдел муниципалитета, в ведомстве которого находится эта земля.
Наделы первого типа трудно осваивать, т. к. здесь расположены старые строения и проложены различные инженерные коммуникации, утратившие актуальность. Перед началом возведения новых зданий и созданием инфраструктуры современного промышленного производства, потребуется немало сил и средств, чтобы избавиться от ненужных остатков.
Территории второго типа прежде возделывались под сельхоз культуры, они находятся вдали от городов и посёлков, здесь нет старых домов, строений, коммуникационных линий. На данных землях тоже необходимы крупные финансовые вложения, ведь промышленное производство начинает раскручиваться практически с нуля.
Перевода земли из сельхозназначения и лесного фонда в ИЖС в 2018 году
Перевод земли сельхозназначения и лесного фонда в ИЖС в 2018 году возможен в исключительных случаях. Обычно, основанием является создание и организация баз отдыха.
Перевод земли в ИЖС согласуется с правительством области. Процедура проводится при обязательном внесении изменений в генплан и ПЗЗ (правила землепользования и застройки) муниципального образования.
Самое сложное – непосредственно процедура согласования. Если осуществляется перевод земель лесного фонда, требуется согласование с Правительством России (в лице Федерального агентства лесного хозяйства). По закону – все земли лесного фонда числятся федеральной собственностью. В согласовании генерального плана, участвуют десятки министерств и различных комитетов. Что касается ЗСН, то перевод земель из сельхозназначения в земли населенных пунктов проходит по более упрощенной схеме – на уровне Правительства Ленинградской области.
После подготовки проектов документов проводятся публичные слушания, где заинтересованные лица могут внести свои предложения. После оформления и подготовки документов проводят публичные слушания, во время которых заинтересованные лица могут внести свои предложения. При успешном прохождении процедуры, государственные органы власти утверждают генплан и ПЗЗ.
Следующий этап — внесение изменений в ЕГРН. Нередки случаи, когда у Росреестра возникают вопросы в процессе правового рассмотрения документации. Даже при утвержденном генеральном плане и наличии документов, может возникнуть ситуация, когда внести изменения в реестр невозможно из-за бездействия органов местного самоуправления. Для внесения изменений в ЕГРН муниципалитет должен отправить план населенного пункта с отметками границ в Росреестр. На работы отводится 6 месяцев, но органы местного самоуправления нарушают сроки или откладывают внесение изменений на неопределенный срок. В такой ситуации сопровождение грамотными и опытными юристами позволяет успешно завершить перевод земли в другую категорию.
Перевод ЗСН в земли промышленного назначения
Главной сложностью при переводе земли из одной категории в другую является необходимость в охране сельскохозяйственных территорий. Предварительно, нужно взять заключение о том, что кадастровая стоимость участка ниже средней цены по району. В обратном случае – перевод участка земли невозможен.
Другой сложностью выступает правильное обоснование действий. Цель перевода должна быть четкой и понятной для представителей органа власти, необходимо аргументировать неиспользование альтернативных вариантов для размещения объектов промышленности.
Наши юристы помогут грамотно подготовить обоснования и успешно провести согласование. Мы оформим и подадим ходатайство в комитет области по управлению государственным имуществом. Рассмотрение занимает три месяца.
Отказ для перевода ЗСН в земли промышленности возможен при несовпадении целевого назначения, однако органы власти могут создавать препятствия и формулировать иные основания – в такой ситуации просто необходима помощь опытных юристов. Для успешного перевода земель предлагаем обратиться к специалистам ООО «Центр Земельных Решений». Мы умеем решать земельные вопросы!
Смена категории земельного участка: порядок проведения
Перечень категорий земель:Земли населенных пунктов.
- Земли сельскохозяйственного назначения.
- Земли лесного и водного фонда.
- Промышленные земли.
- Земли охраняемых зон и запаса.
Перевод земли из одной категории в другую разрешен только для земель, расположенных близ населенного пункта, промышленного и сельхозназначения. При этом, не важно кто является владельцем: государство или частное лицо.
Возведение жилых зданий на их территории запрещено в связи с нарушением экологического баланса.
Порядок перевода одной категории земли в другую закреплен в Федеральном законе под номером 172. Основная процедура заключается в подаче ходатайства (прошения) и документов в уполномоченный государственный или муниципальный орган власти. Строгая форма прошения не предусмотрена. Оно составляется в произвольной форме, однако должно содержать информацию о:
- Действующей категории земельного участка и ее замене на иную форму.
- Кадастровый номер земли.
- Обоснование просьбы.
- Подтверждение полномочий заявителя.
Ходатайство передается на рассмотрение в уполномоченный орган. В случае принятия положительного решения, создается соответствующий акт. Далее происходит передача документов в Росреестр для смены статуса земли на законных основаниях.
Составить ходатайство можно самостоятельно, скачав типовую форму ниже, либо прибегнув к помощи юриста.
После поступления прошения ответственное должностное лицо органа власти, ответственное за прием документов, осуществляет их регистрацию путем присвоения указанным документам входящего номера с указанием даты получения и оформляет расписку в получении указанных бумаг в двух экземплярах. Один экземпляр расписки выдается заявителю в день получения документов при непосредственном обращении заявителя.
Далее собираются заключения о возможности изменения категории земельного объекта от задействованных органов власти и организаций, таких как департаменты градостроительного развития, министерства сельского хозяйства, управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, управления Роспотребнадзора, а также мнение органов местного самоуправления. При необходимости возможно проведение экологической экспертизы.
Что нужно сделать, когда принято положительное решение?
Как уже упоминалось немногим выше, при принятии соответствующим органом о преобразовании категории земельного надела арендатору в срок до 14 дней высылается акт с решением либо же официально заверенная копия данного акта.
После получения такого решения арендатору необходимо обратиться в Росреестр с приложенными актом и квитанцией, подтверждающей оплату госпошлины в размере 350-ти рублей за перерегистрацию, а также кадастровым документом и копией паспорта.
Росреестр выполняет перерегистрацию в срок до 5-ти рабочих дней. При этом переоформление действующих документов на надел не требуется (согласно пункту 4 статьи 5 закона №172).
Больше информации о наделах, входящих в состав земель специального назначения:
- энергетики;
- для обеспечения космической деятельности;
- транспорта;
- связи;
- обороны и безопасности РФ.
Особенности промышленных земельных территорий
Все территории, расположенные за пределами поселений и задействуемые для реализации текущих производственных нужд, относятся к наделам промазначения. Площадь выделенного участка рассчитывается с учетом категории, нормативных требований, технической документации и других факторов. Все положения относительно выдела и эксплуатации земельных промучастков рассматриваются в Земельном Кодексе РФ (16 глава).
Согласно ст. 88 ЗК РФ: «Землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации».
Какое может быть вынесено решение по ходатайству о переводе земли сельхозназначения?
По статистике на конец 2017 года, ежегодно граждане в каждом субъекте подают по 40–50 заявлений на перевод земельной территории в другой разряд. Из них департамент удовлетворяет только около 10% ходатайств.
Если департамент принимает положительное решение, то после подписания акта он должен уведомить органы власти, которые вносят сведения в единую базу данных по недвижимости. Проще говоря, новый статус земли должен быть зарегистрирован в Едином реестре.
Самая распространенная причина для отказа — не выполняется ни одно из условий, перечисленных в статье 7 Федерального закона №172. Переводить сельскохозяйственную землю в другую категорию, строить на ней дом можно только после изменения границ населенного пункта. Оспорить решение можно в течение 3 месяцев. Для этого потребуется обратиться в суд.
Ответственность за использование земельного участка не по назначению
Земли сельхозназначения относятся к стратегическим объектам государства, являясь основой экономического благополучия страны и каждого региона в отдельности. Поэтому эффективное и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения является одной из важнейших задач, стоящих перед собственниками таких наделов.
Если владелец участка допускает нецелевое использование земельного участка, то он может быть подвергнут административному наказанию (ст. 8.8 КоАП РФ). Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости земли:
- для граждан и ИП — от 0,1% до 0,3% стоимости участка, но не менее 2 000 руб.;
- для юрлиц — от 1% до 6 % стоимости участка, но не менее 100 000 руб.
Как правило, отказ в смене статуса участка действительно имеет под собой основания. Если же собственник считает, что ему отказали незаконно – отрицательное решение можно обжаловать в суде (п.8 ст. 3 закона № 172-ФЗ). Обжалование осуществляется в порядке административного судопроизводства.
В зависимости от того, кто является заявителем, спор подлежит разрешению:
- для юридических лиц и ИП — в арбитражных судах (ст. 29 АПК РФ);
- для некоммерческих субъектов — в судах общей юрисдикции (ст. 218 КАС РФ).