Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация доп. соглашения к договору аренды». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Сперва обговорите все пункты, которые хотите изменить. Посмотрите, не противоречат ли они другим пунктам основного договора и описывают ли изменения четкими формулировками, без двусмысленностей и ошибок. Иначе в спорных ситуациях суд просто не примет во внимание допсоглашение, а будет ссылаться на исходный документ.
Зарегистрированный договор аренды и дополнительное соглашение: практика и нюансы
Регистрация договора аренды недвижимого имущества в органах Росреестра требуется в случае, если имущество передается в аренду сроком на год и более, что прямо вытекает из норм п. 2 ст. 651 ГК РФ. Аналогичные требования содержатся и в ст. 36 ЗК РФ в отношении арендных правоотношений с земельными участками.
При краткосрочных договорах аренды, заключенных сроком не более чем на 11 месяцев, регистрация их в Росреестре не требуется. Также есть ряд нюансов, касающихся регистрации договора:
Даже последующее продление 11-месячного договора на такой же срок по истечении ранее установленного срока не влечет обязанности сторон зарегистрировать договор. Об этом сказано в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года за №59 (п. 10).
Аналогично, по мнению ВАС РФ, не будет регистрироваться и договор, который был заключен на неопределенный срок, поскольку в этом случае в договоре отсутствует явное указание на срок, превышающий 1 год.
Тем не менее, многие участники экономической и хозяйственной деятельности все чаще заключают долгосрочные договора аренды с прохождением необходимой процедуры госрегистрации и в дальнейшем сталкиваются с вопросом – а нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к арендному договору, прошедшему государственную регистрацию в Росреестре?
Обращение в Росреестр
Золотое правило, которое должен запомнить каждый собственник, столкнувшийся с необходимостью регистрирования договоров найма или приложений к ним – это не следует бояться обратиться за консультацией к сотрудникам Росреестра.
Предварительная консультация с большей вероятностью поможет избежать возможности отказа в регистрации и пустой трате собственного времени.Каждый случай аренды жилья уникален. Если обе стороны являются физлицами – правила регистрации будут одни, если участником сделки является юрлицо – совсем другие.
Значительную роль сыграет наличие обременений на квартире. Или же если собственниками являются несколько человек, а один из них инвалид или несовершеннолетний – все это потребует от вас дополнительных справок. А потому полный перечень документов, который потребуется инспектору для проведений государственной регистрации, может озвучить вам лишь сотрудник Росреестра, исходя из конкретно вашей ситуации.
Если же вы являетесь участником простой сделки с арендой жилплощади, то следует руководствоваться следующим перечнем действий:
- Потребуется оплатить госпошлину.
- Составить заявление.
- Собрать необходимые документы.
- Предоставить все вышеперечисленное инспектору.
Сотрудник Росреестра назовет вам день, когда документы будут готовы, либо же попросит вас оставить номер телефона и свяжется с вами лично с просьбой подойти и забрать готовое решение.
Следует помнить, что регистрирование дополнительных соглашений к договору найма является обязательным, если прежде был зарегистрирован сам договор найма. Если приложение или акт регистрацию не прошло, то все изменения, которые он содержит будут считаться недействительными.
В каком порядке проводится госрегистрация дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости
Госрегистрация допсоглашения проводится в том же порядке, что и госрегистрация договора аренды недвижимости. Отличия состоят в следующем:
- при заполнении заявления знак “V” проставьте:
- в графе 3.3 заявления;
- в реквизите 4 напротив нужного вам вида объекта недвижимости;
- в реквизите 6 заявления напротив графы “сделку об изменении или расторжении ранее совершенной сделки…” и укажите ее вид, например “соглашение об изменении договора аренды”.
Важно знать! Прекращение договора аренды недвижимости: основания, нужно ли регистрировать
Реквизит 5 в данном случае заполнять не нужно;
- вместо договора аренды недвижимости в комплекте документов нужно представить допсоглашение.
Особенности составления
Согласно действующему российскому законодательству, модификация заключенного договора аренды земельного участка производится с учетом некоторых особенностей.
- Внесение изменений в документ может быть произведено по инициативе любой из сторон. То есть, предложить откорректировать условия вправе, как арендодатель, так и арендатор. Последующая схема модернизации документа осуществляется по контракту.
- Условиями основного соглашения иногда наделяют арендатора и/или арендодателя возможностью вводить коррективы в одностороннем порядке. В таком случае получать согласие от второго субъекта правоотношений для изменения договора аренды земельного участка нет необходимости.
- Регистрировать дополнительное соглашение в государственных органах необходимо в том случае, если госрегистрация предусмотрена для основного договора. То есть, если хотя бы одним из субъектов сделки выступает юридическое лицо и/или арендные правоотношения заключены на срок 1 год и более.
- Внести изменения путем заключения доп.соглашения можно, если арендодателем выступает физическое, юридическое лицо или муниципалитет (или другое государственное ведомство).
- Арендатор, арендующий государственный или муниципальный земельный участок, может инициировать заключение дополнительного соглашения к основному договору путем направления обращения в письменной форме, в том числе посредством сети Интернет, в частности, при помощи портала Госуслуги.
- Для внесения изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в залоге, необходимо получить согласие залогодержателя.
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды
Регистрация договора аренды недвижимого имущества в органах Росреестра требуется в случае, если имущество передается в аренду сроком на год и более, что прямо вытекает из норм п. 2 ст. 651 ГК РФ. Аналогичные требования содержатся и в ст. 36 ЗК РФ в отношении арендных правоотношений с земельными участками.
При краткосрочных договорах аренды, заключенных сроком не более чем на 11 месяцев, регистрация их в Росреестре не требуется. Также есть ряд нюансов, касающихся регистрации договора:
Даже последующее продление 11-месячного договора на такой же срок по истечении ранее установленного срока не влечет обязанности сторон зарегистрировать договор. Об этом сказано в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года за №59 (п. 10).
Аналогично, по мнению ВАС РФ, не будет регистрироваться и договор, который был заключен на неопределенный срок, поскольку в этом случае в договоре отсутствует явное указание на срок, превышающий 1 год.
Тем не менее, многие участники экономической и хозяйственной деятельности все чаще заключают долгосрочные договора аренды с прохождением необходимой процедуры госрегистрации и в дальнейшем сталкиваются с вопросом – а нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к арендному договору, прошедшему государственную регистрацию в Росреестре?
Как зарегистрировать договор аренды земельного участка в Росреестре
- Наличие сомнений у органа регистрации в основании для проведения регистрации, достоверности и подлинности всех предоставленных документов и сведений.
- Отсутствие какого-либо необходимого документа.
- Письменное заявление от одной из сторон соглашения.
- Решение суда, которое запрещает проведение регистрации подобного типа сделки.
- Поскольку земля относится к имуществу недвижимого типа то, право на ее аренду на период свыше 1 года должно быть зарегистрировано в органах юстиции. Вне зависимости от того, какой временной промежуток будет использоваться земельный участок, Росреестр в обязательном порядке вносит данные о договорах аренды участков, относящихся к лесному фонду.
- Арендодатель и арендующий согласовывают между собой предмет аренды (земельный участок). Они уточняют его площадь, границы, точные размеры и иные параметры, которые есть в кадастровом паспорте.
- Обязательно следует указать на протяжении какого времени будет эксплуатироваться участок, и действовать соглашение между сторонами.
- Если в документе отсутствует точная стоимость аренды, его нельзя считать заключенным.
- Документы, которые выступают как правоустанавливающие на землю:
- Свидетельство, подтверждающее право собственности.
- Кадастровый паспорт.
- Акт, который предоставляет выбранный участок в собственность или позволяет и дает право на распоряжение им. Он выдается органами государственной власти РФ или же местного самоуправления.
Составление приложения
При заключении дополнительного соглашения стороны должны договориться о трактовке каждого пункта. С момента подписания приложение приравнивается к договору по своему правовому статусу. Дополнение оформляется в письменном виде. Количество экземпляров должно соответствовать числу копий основного договора. Приложение обычно содержит:
- место и дату подписания;
- номер и дату договора аренды, к которому составляется дополнение;
- преамбулу, содержащую сведения о предмете договоренностей, и правовое основание деятельности сторон или их уполномоченных представителей;
- текст, содержащий принятые правки;
- примечание о том, что соглашение является специальной частью договора;
- информацию о реквизитах сторон и их подписи.
При составлении дополнительного соглашения необходимо указывать пункты основного документа, в которые вносятся изменения. Например, обозначить так: «Внести изменения в п. 3 Договора и читать его таким образом:..».
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды
Таким образом, государственная регистрация договора аренды представляет собой подтверждение на государственном уровне факта возникновения прав на недвижимое имущество в рамках условий заключенного договора. Статья 610 Гражданского кодекса РФ содержит ссылку, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.
Внимание
Договор аренды здания нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. Таким образом, при анализе ситуаций, когда действительно требуется государственная регистрация договоров аренды, следует трактовать буквально смысл норм действующего законодательства РФ.
Госпошлина за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды
Величина государственной пошлины за регистрацию дополнительного соглашения определяется НК РФ. Таковой момент определяется в каждом случае одинаковою. При этом размер государственной пошлины для регистрации самого договора и изменений в нем одинаков.
Иногда порой нужно подкорректировать уже имеющийся договор аренды, а переписывать его тоже не хочется, особенно, если изменения мизерные.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Тут в помощь придется дополнительное соглашение, которое достаточно отметить ссылкой на первичный договор и прописать пункты с изменениями.
Какой договор подлежит обязательной регистрации?
На основании Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Как понимать данное толкование «не менее года»? В большинстве случаев, договоры аренды заключаются на срок 11 месяцев.
Правильно ли это, ведь в году 365 дней и ни в одном законе нет указания на то, что договор, не требующий государственной регистрации должен быть заключен именно на 11 месяцев? Законодатели разъясняют, что договор аренды не требует государственной регистрации только тогда, когда его срок будет составлять менее одного дня до окончания года, равного двенадцати месяцам.
Если срок договора аренды составляет 365 дней, а не 364, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
Таким образом, государственная регистрация договора аренды представляет собой подтверждение на государственном уровне факта возникновения прав на недвижимое имущество в рамках условий заключенного договора.
Статья 610 Гражданского кодекса РФ содержит ссылку, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.
Договор аренды здания нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Таким образом, при анализе ситуаций, когда действительно требуется государственная регистрация договоров аренды, следует трактовать буквально смысл норм действующего законодательства РФ. То есть, если срок договора аренды составляет 364 дня из календарного года, равного 365 дням, регистрировать такой договор не требуется. Регистрацией договоров аренды занимается Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.
В зависимости от территориального расположения объекта недвижимости, прием документов на регистрацию осуществляется территориальными отделами Управления. Например, в Москве существует Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.
Для осуществления государственной регистрации договоров аренды достаточно определить территориальный отдел Управления относящийся к объекту недвижимого имущества по договору и сдать необходимый комплект документов именно в этот отдел.
Росреестр дополнительное соглашение к договору аренды
[Показать слайдшоу] Размер госпошлины Сумма госпошлины зависит от типа арендодателя – физическое лицо или юридическое, предприниматель и т.д. Государственный сбор составит: Физическим лицам 2000 рублей Юридическим лицам 22000 рублей Особенности в зависимости от объекта Законодательством разрешается внесение изменений в условия договора аренды, только если они не противоречат закону и друг другу. Бывают ситуации, когда предмет аренды претерпевает изменения, либо вовсе происходит смена, главное, чтобы владельцем по-прежнему являлся один хозяин. Принцип составления нового договора остается идентичным, вносятся коррективы только по предмету сделки, его характеристики и т.д.
Если бы аренда проводилась совместно с экипажем, тогда затраты на обслуживание можно было поделить на двоих. По закону, в случае нанесения вреда сторонним лицам (третьи участникам), ответственность накладывается на того, кто непосредственно сдал ТС в аренду. Без наличия экипажа ответственность присваивается к лицу, взявшего ТС в пользование. Если стороны сделки могут предвидеть такой ход событий, т.е.
Регистрация в росреестре доп соглашения к договору аренды
Регистрация договора аренды земельного участка — Росреестр осуществляет её в установленные законодательством сроки. Процедура является обязательной в ряде случаев, однако не всегда. О том, когда провести регистрацию необходимо и каким образом это сделать, расскажем в настоящей статье.
- Паспорт для граждан или комплект учредительных и регистрационных документов для организаций (свидетельство о регистрации, ИНН, устав, документ о назначении директора, выписка из налоговой, доверенность, если организацию представляет не директор). Эти документы подаются в заверенных нотариусом копиях с предъявлением оригиналов для ознакомления.
- Если одну из сторон договорных отношений представляет иное лицо, то предъявляется нотариально оформленная доверенность (оригинал, сдается вместе с документами для проведения госрегистрации).
- Непосредственно договор аренды в 2 экземплярах.
- Разрешительный документ органа местного самоуправления или госоргана о предоставлении земли в аренду.
- Если участок арендуется у частного собственника — документы о собственности на земельный надел.
- Кадастровый паспорт на участок.
- Если на участке находятся какие-либо строения — правоустанавливающие документы на них.
- Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию.
Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы
С помощью дополнительного соглашения стороны могут уменьшить или увеличить размер арендной платы. Изменения такого рода стороны по обоюдному согласию могут внести не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ.). Кроме размера арендной платы стороны имеют право изменить следующие пункты договора с помощью дополнительного соглашения:
- заменить реквизиты для перевода денежных средств;
- письменно зафиксировать необходимость арендатора самостоятельно оплачивать коммунальные услуги;
- изменить график платежей (например, не один раз в месяц, а раз в 3-4 месяца);
В апреле 2020 году в силу вступил Федеральный закон № 98-ФЗ, согласно которому арендатор имеет право попросить отсрочку внесения арендной платы, и арендатор обязан предоставить ее не позднее, чем через 30 дней после обращения. Требования Федерального закона распространяются на договоры, которые заключили до введения в субъекте РФ режима ЧС или повышенной готовности. Отсрочка оформляется письменно, в виде дополнительного соглашения. Какие нюансы необходимо учитывать сторонам:
- Отсрочка распространяется на платежи, которые арендатор должен был уплатить с момента введения режима ЧС или повышенной готовности и до 1 ноября 2020 года. При этом непосредственно во время действия режима переносится 100% оплаты, а после его окончания и до 1 ноября 2020 года — 50%;
- Арендатор должен поэтапно равными платежами погасить задолженность не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года
- Арендатору не начисляют пени и штрафы;
- Дополнительные платежи за право использования отсрочки не допускаются;
- Арендатор должен вносить плату за коммунальные услуги, несмотря на отсрочку (исключение — арендодатель освобожден от такого рода платежей на время пандемии).
Услуги по государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды (субаренды).
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения достаточно сложная процедура, требующая юридически грамотного оформления документов, ошибка в которых может приостановить процедуру регистрации дополнительного соглашения, а значит, и вступление в силу изменений договора аренды. Если Вы не желаете зря тратить время и нервы, ходить по инстанциям, то Вы можете поручить осуществление этой процедуры специалистам нашей компании, занимающимся юридическим сопровождением сделок с недвижимым имуществом с 1999 года, то есть уже более 15 лет.
Консалтинговая группа «ЮНОРА» сможет избавить Вас от возможных сложностей при регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, предоставив юридические услуги в данной сфере.
Как правильно зарегистрировать договор аренды земли
- Если аренда заключается на срок больше одного года, то обязательно нужно зарегистрировать документы в государственных органах юстиции, особенно если речь идет о лесных угодьях;
- Информация, которая вносится в договор, должна быть заранее обсуждена обеими сторонами соглашения;
- Указывайте точный срок использования объекта недвижимости;
- Без уточнения суммы аренды данный документ не может быть признан действительным;
- Необходимо, чтобы у арендодателя присутствовал весь необходимый перечень документов, такие как свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт и акт на право использования земли. Без них земля не может быть сдана в аренду;
- Если земельный участок разделен на несколько частей и имеет разных владельцев, то вам потребуется разрешение каждого собственника;
- При несоответствии размера участка договор признается недействительным, и это расценивается законом как захват земли арендодателем;
- В договоре нужно точно описывать цели аренды;
- Цена за использование земли вычисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. Поэтому при завышенных ценах наниматель может подать в суд и потребовать снижения аренды;
- Досрочный разрыв сделки может быть только при нарушении условий договора. Хотя сделать это можно в одностороннем порядке, предупредив другую сторону об этом хотя бы за месяц.
В каком порядке проводится госрегистрация дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости
Госрегистрация допсоглашения проводится в том же порядке, что и госрегистрация договора аренды недвижимости. Отличия состоят в следующем:
- при заполнении заявления знак “V” проставьте:
- в графе 3.3 заявления;
- в реквизите 4 напротив нужного вам вида объекта недвижимости;
- в реквизите 6 заявления напротив графы “сделку об изменении или расторжении ранее совершенной сделки…” и укажите ее вид, например “соглашение об изменении договора аренды”.
Важно знать! Прекращение договора аренды недвижимости: основания, нужно ли регистрировать
Реквизит 5 в данном случае заполнять не нужно;
- вместо договора аренды недвижимости в комплекте документов нужно представить допсоглашение.