Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги — от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.
Методы и подходы при проведении работ по оценке
Экспрты для оценки применяют три подхода : сравнительный, доходный и затратный.
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогичными объекту оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
В своей работе оценщик должен производить расчеты тремя подходами или привести обоснованный отказ от одного или 2-х подходов.
В рамках каждого подхода в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки , а также их сочетания.
Оценка жилого дома с земельным участком проводится сразу в двух направлениях с применением разных подходов.
Земельный участок оценивают при помощи сравнительного подхода.
Жилой дом (коттедж) оценивается сравнительным и затратным подходом (в соответствии с ФСО №7).
Особенности оценки жилой недвижимости
Исследования проводятся образованными экспертами. Применяются известные методы обследования, чтобы определить реальную стоимость объекта на рынке.
Жилая недвижимость – объекты для постоянного или временного, сезонного проживания:
— комната;
— квартира;
— частный дом;
— таунхаус;
— коттедж;
— дача.
Такая услуга требуется при оформлении договора купли-продажи, страхования, аренды или чтобы определить сумму налога.
При оценивании дачи, процедура не будет отличаться от оценки дома с участком. Владелец также предоставляет пакет документов, после чего эксперт определяет метод исследования.
После подведения итогов, составляется отчет для заказчика.
Процедура оценки дачи/дачного участка
Эксперт-оценщик не сможет дать заключение о стоимости объекта недвижимости только на основании предоставленных документов. Он должен выехать к месту его расположения и лично убедиться, что объект соответствует описанию. Кроме того, в его обязанности входит оценка степени износа построек и определение сопутствующих факторов, влияющих на увеличение или снижение стоимости дачи.
К сопутствующим факторам относятся:
- транспортные коммуникации (дороги, подъездные пути, общественный транспорт),
- системы жизнеобеспечения (водопровод, канализация, электричество, газоснабжение и др.), в том числе автономные,
- экологическая характеристика (качество почв и воды, наличие леса или водоёма, присутствие в непосредственной близости потенциально опасных объектов промышленности, высоковольтных линий электропередач и др.).
- индивидуальные характеристики, например, дача может располагаться в престижном посёлке с историей (писательские, правительственные дачи и т.п.), на участке может быть разбит сад из ценных пород плодовых деревьев или выполнен ландшафтный дизайн.
В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом
По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:
- оформлении ипотеки;
- ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
- внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
- приватизации и страховании недвижимости;
- привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
- получении кредита под залог недвижимости;
- продаже государственной собственности;
- имущественных спорах.
Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок
Не знаете как рассчитать кадастровую стоимость, формула довольно простая:
Ск = П * (Ки + Кл) * Кп, где:
Ск – кадастровая стоимость
П – площадь земельного участка
Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)
Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)
Кп – переходной коэффициент
Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость участка выбирается один из подходов (или их совокупность):
- доходный метод – определяется размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка, а также прогнозируется ее дальнейший приход;
- сравнительный метод – проводится анализ имеющейся по наделу информации;
- затратный метод – выполняется экспертная оценка надела с определением его стоимости.
Как проводят независимую оценку стоимости дома?
Отметим, что при заказе независимой оценки дачного участка не следует отождествлять понятия загородный или частный дом и дача. В рамках услуги определения стоимости загородной недвижимости у нас можно заказать определение кадастровой стоимости дачного, загородного, жилого дома с участком, оценку доли для различных целей: получения ипотеки в Сбербанке, нотариуса, при продаже и т. д.
Все виды независимой оценки проводятся в несколько этапов. Наши специалисты осматривают объект, проводят его оценку, при этом во внимание принимаются расположение объекта, его новизна, количество комнат, удобства, коммуникации. Все эти факторы влияют на рыночную цену. Небольшой домик на пару комнат с минимальными условиями будет иметь меньшую стоимость в отличие от полноценного загородного дом.
Сроки оказания услуги, стоимость оценки дома и земельного участка вас приятно удивят. Чтобы уточнить детали, звоните независимым оценщикам компании «МитраГрупп».
Независимая кадастровая оценка недвижимости в Москве от «МитраГрупп»
Одно из направлений экспертной оценки недвижимости жилого дома, проводимой специалистами компании, — это определение ее кадастровой стоимости.
Если собственники дома считают, что налог на имущество завышен, и заинтересованы в его уменьшении, они могут заказать определение кадастровой стоимости жилого дома. Как показывает практика, она выше, чем рыночная, а экспертная оценка позволит оспорить и исправить эту несправедливость.
Стоимость оценки частного дома, дачи, доли в доме зависит от объема работы, особенностей объекта и целей проведения. Цена услуги и составления отчетов, подготовленных для Сбербанка, для ипотеки, для нотариуса или суда, будут отличаться. Расценки вы узнаете уже на первом этапе проведения оценки дома с участком.
Виды оценки стоимости земли
В мировой практике оценки выделяют два вида оценки рыночной стоимости земельных участков: массовую (в основном, для государственных целей) и индивидуальных объектов собственности на земельные участки (индивидуальную оценку). Модели массовой оценки прежде всего ориентированы на воспроизводство рынка вариантов землепользования на значительной по площади географической территории. Для осуществления массовой оценки земли во всех субъектах Российской Федерации необходимы хорошо подготовленные специалисты-оценщики, работающие по методике расчета Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру рыночной оценки большого числа объектов собственности на определенную дату в разрезе категорий земель.
Массовая оценка стоимости или оценка единичных земельных участков на конкретную дату осуществляется в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как правило, несколькими оценщиками. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. В переходный период рыночной экономики отдельная оценка рыночной стоимости земли становится особенно необходимой, ввиду того что этот подход к оценке объектов недвижимости позволяет с меньшими затратами времени и средств:
- способствовать нормализации процесса рыночного ценообразования;
- обеспечивать в сжатые сроки возврат бюджетных денежных средств муниципалитетов на выполненное ими благоустройство территорий и общественные улучшения;
- объективно оценивать реальную стоимость ущерба, упущенную выгоду и другие компенсационные платежи в случаях, предусмотренных законодательством;
- определять вовлеченными сторонами договорные цены, включая плату аренды, размер ипотечного кредита и т.д.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)»
I. Общие положения
1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (далее соответственно — ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.
2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.
3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.
II. Объекты оценки
4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.
III. Общие требования к проведению оценки
5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.
IV. Задание на оценку
8. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО N 1 информацию:
состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:
рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.
V. Анализ рынка
10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;
б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
VI. Анализ наиболее эффективного использования
12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.
13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.
15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.
16. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.
17. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.
18. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.
Для начала дадим определение понятию.
Оценка имущества — определение рыночной стоимости и законности владения движимой и недвижимой собственностью в соответствии с заранее определённой целью.
Относится к наиболее распространенному виду оценочных работ. Поскольку экономика вещь непостоянная, цена на материальные блага склонна менятся. Поэтому достаточно часто приходится определять стоимость собственности для физических или юридических лиц в зависимости от условий рынка.
Оценка необходима в следующих ситуациях:
- покупка и продажа;
- страхование;
- кредитование;
- определение кадастровой стоимости;
- оценка для суда (исполнение решений);
- оценка для банка (ликвидация бизнеса).
Особой статьей выступает оценка собственности при вступлении в наследство. Конституция РФ гарантирует право оформления собственности на наследуемое имущество.
Для получения наследства поэтапно формируется ряд документов, одним из которых выступает оценочное заключение. Определением стоимости занимаются государственные органы или независимые организации.
Наследник может воспользоваться различными механизмами оценки, но в любом случае ему придется заплатить госпошлину, размер которой пропорционален стоимости наследуемого имущества. Используя любой из механизмов, можно провести оценку для нотариуса.
Существует три вида определения цены наследства:
1) Инвентаризационная стоимость
Определяется оценщиком БТИ. Учитывает незначительное количество факторов, за счет чего цена считается ниже реальной. Размер пошлины значительно меньше, чем при других видах ценового определения.
2) Кадастровая стоимость
Определяется для оценки земельных участков и недвижимого имущества как стоимость, внесенная в кадастровый реестр недвижимости. Наследники часто обращаются для сравнения цены или альтернативного заключения в оценочные компании.
3) Рыночная стоимость
Определяется как стоимость, за которую можно продать или купить наследство. При таком варианте оценки оценивается исключительно движимое имущество. Наиболее достоверная цена и пошлина принадлежат рыночной категории имущественной стоимости.
Особенности оценки можно наглядно увидеть в таблице:
| № | Стоимость | Пошлина | Особенности |
| 1 | Инвентаризационная | Минимальная | Часто оспаривается |
| 2 | Кадастровая | Средняя | Эквивалентна реестру |
| 3 | Рыночная | Максимальная | Актуальна рыночной ситуации |
Все механизмы законны, а результаты обязательны к рассмотрению для нотариуса.
Порядок оценки стоимости частного дома
Перед тем, как узнать стоимость частного дома, заявитель должен согласовать техническое задание с оценщиком, что позволит подписать договор. На основании этого, уполномоченное лицо выполняет регламентные мероприятия, согласно следующему алгоритму:
- Анализ переданной от заявителя правоустанавливающей, технической документации на рассматриваемый объект недвижимости.
- Изучение похожих предложений о продаже загородных домов в том же районе по электронным базам данных риелторских агентств.
- Проверка юридической чистоты частной постройки, а также земельного участка, на котором она расположена.
- Выезд на место, проверка качества дорог, транспортной доступности.
- Проверка соответствия площади земельного надела данным из кадастрового паспорта.
- Визуальное обследование частного жилого дома, выявление дефектов.
- Проведение фотофиксации фасада, внутренних эксплуатируемых пространств.
- Оценка состояния отделки.
- Определение уровня физического износа.
- Проверка работоспособности инженерных коммуникаций.
- Выявление явных дефектов, которые могут повлиять на стоимость.
- Расчёт среднерыночной цены объекта на основании проведённого анализа рынка и объекта.
- При необходимости, рассчитывается удельная средняя цена за 1 квадратный метр.
- Оформление отчёта по результатам оценочных действий.
Чтобы понять, как рассчитать стоимость частного дома без получения официального заключения, каждый посетитель официального сайта нашей компании может воспользоваться онлайн-калькулятором. Для достижения желаемого результата, потребуется заполнить простую интерактивную форму с подсказками. По завершении ввода, система автоматически выдаст ориентировочную рыночную цену объекта на текущий момент времени.
Процедура оценки дома и земельного участка
Процесс оценивания объекта недвижимости начинается с подачи заявки. Дальнейшую процедуру можно поделить на несколько этапов:
- подготовительный: сбор данных;
- изучение объекта;
- расчетный;
- заключительный: оформление документации.
На первом этапе проводится работа с клиентом. Выясняются цели проведения оценки, формируется пакет документов, оговариваются сроки и стоимость выполнения заказа. После согласования всех рабочих моментов заключается договор.
Затем владелец недвижимости может вызвать оценщика для осмотра объекта. Выехавший на место эксперт осматривает дом и другие имеющиеся на территории постройки, собирает о них информацию, документирует характеристики, делает фото.
В обязательном порядке проводится проверка дома на предмет наличия незаконных планировок.
Расчетный этап является самым трудоемким. При его выполнении учитываются все ранее обнаруженные факторы. Экспертам приходится не только детально изучить объект, но и сравнить его с аналогичными.
Оценка жилого дома с земельным участком производится с применением таких методов:
- Аналоговый. На основании анализа аналогичных сделок текущего года определяется цена. Такую методику обычно применяют при определении стоимости недвижимости, расположенной в пределах города. Принимаются во внимание инженерные коммуникации, наличие и удобство подъездных путей и другие факторы.
- Затратный. Эксперт определяет затраты, связанные с возведением или реконструкцией объекта. Метод обычно используют при установлении стоимости новых загородных коттеджей.
- Доходный. Методика чаще всего применяется при оценке коммерческой недвижимости. Цену объекта, подсчитанную с применением данного метода, можно считать стоимостью недвижимости с точки зрения потенциального покупателя.
Оценка дома и участка требует разносторонних подходов, поэтому экспертам приходится использовать комплексную методику, основанную на всех перечисленных методах.
Оценочная стоимость недвижимости и операции с объектом
Оценочная стоимость объекта недвижимости – важная величина, без которой невозможен переход прав собственности или их приобретение.
Рыночная стоимость влияет на формирование цены, по которой нельзя продать, купить или сдать в аренду имущество. Поэтому точность ее определения имеет важное значение как для покупателя, так и для продавца.
Действующее законодательство Российской Федерации позволяет использовать недвижимость в качестве взноса в уставной фонд предприятия.
Провести процедуру невозможно без предварительного определения оценочной стоимости объекта. Этот показатель напрямую влияет на размер доли участия ее владельца в компании.
Не менее важное влияние оказывает оценка и на расчет налога на недвижимость. Ошибка в ее определении может привести к тому, что размер бюджетного отчисления будет либо завышен, либо занижен.
Когда необходима оценка недвижимости
Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:
- Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
- Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
- В случае необходимости перераспределения долей собственности.
- В процессе страхования недвижимого имущества.
- При формировании налоговой отчетности.
- Перед обращением в банк для оформления кредита.
- В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- При исполнении судебных решений.
- При ликвидации объектов недвижимого имущества.
- В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.
Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости
Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование». Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей. Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности. Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.