Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы покупки участка в коттеджном поселке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В поисках дома покупатели загородного рынка зачастую недооценивают важность локации. Привыкнув, что в городе все рядом, многие начинают уделять больше внимания именно дому. Однако нужно понимать, что загородная жизнь — это регулярные поездки и большая зависимость от инфраструктуры. Покупая дома в организованном коттеджном поселке (КП), некоторые клиенты не уделяют должного внимания собственной инфраструктуре места. Отсутствие поблизости основных социальных объектов приведет к большим хлопотам. Нередко покупатели совсем не обращают внимания на карту местности, а ведь спустя пару лет после покупки рядом могут построить, к примеру, многоэтажный микрорайон. Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, советуем хорошо изучить локацию с загородным домом. Приезжайте на просмотр лично и убедитесь в наличии супермаркетов, аптек и других соцобъектов, а также нет ли рядом заводов или потенциальных мест для строительства многоэтажек.
Прежде чем строить, изучите документы
Будущему собственнику земельного участка, который планирует строить жилой дом самостоятельно, важно убедиться в том, что на участке можно строить именно жилой дом и не имеется каких-либо ограничений к застройке.
Возможность строительства жилого дома зависит, прежде всего, от того, к какой категории земли относится земельный участок и от вида разрешенного использования. В соответствии с п. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ «Собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов». Как правило, под коттеджные поселки используются земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования «индивидуальное жилищное строительство».
Но могут встречаться и другие варианты, например, земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для личного подсобного хозяйства или дачного строительства, или земли населенных пунктов, но с разрешенным использованием «для малоэтажного строительства и рекреации». В таких случаях нужно быть очень осторожным и внимательным. Важно разобраться со всеми юридическим нюансами до момента покупки, а не после, когда уже возникнут проблемы с постройкой дома или оформлением его в собственность.
Для этого недостаточно лишь ознакомиться с правоустанавливающими документами на сам земельный участок. Градостроительным регламентом земельный участок может быть отнесен к той или иной территориальной зоне, а вид его использования может не входить в перечень видов разрешенного использования, предусмотренных для данной территориальной зоны.
Более того, земельный участок может быть отнесен к зоне особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Использование таких земельных участков строго регламентировано законом, и строительство на них может быть ограничено или запрещено вовсе.
В соответствии со ст. 11 Земельного Кодекса Российской Федерации, решение вопросов, связанных с земельными отношениями, отнесено к компетенции муниципальных органов власти. Муниципальные органы власти устанавливают правила землепользования и застройки, принимают различные нормативно-правовые акты, касающиеся развития подведомственных им территорий.
В настоящее время можно получить много информации из общедоступных информационных ресурсов. Так в частности, с документами, касающимися застройки и землепользования того или иного муниципального образования, можно ознакомиться на сайте соответствующего муниципального образования. Муниципалитеты обязаны размещать для ознакомления широкого круга лиц на своем сайте такие документы как Генеральный (проектный) план территории, карту планируемого развития транспортной инфраструктуры, карту существующих и планируемых зон с особыми условиями использования территории.
Внимательно ознакомившись с данными документами, можно обнаружить, например, что в будущем рядом с коттеджным поселком пройдет крупная автомагистраль или будет построен транспортный узел или какой-то иной объект инфраструктуры, что планируемый для приобретения участок входит в зону повышенного шума или через него проходят инженерные сети федерального значения. Полученная информация, в конечном счете, может повлиять на решение потенциального покупателя о приобретении земельного участка.
Многие покупатели загородных домов, раньше не имевшие опыта приобретения такой недвижимости, думают, что если загородный дом стоит и ему не 100 лет — то он в нормальном состоянии. Такое мнение складывается при осмотре фасада и интерьеров, после чего покупатели спешат подписать договор купли-продажи. На самом же деле на рынке загородных домов есть достаточное количество неликвидных предложений. Даже если косметическое состояние дома приемлемое, инженерное оборудование и несущие конструкции могут ветшать незаметно даже для хозяев. В результате ремонт таких систем может обойтись очень дорого. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации, можно заказать техническую экспертизу. Специалист проверит состояние коммуникаций и конструкций загородного дома, обратит внимание потенциальных покупателей на возможные проблемы и спрогнозирует цену ремонта. Также необходимо проверить подвал, чердак, крышу. Плесень и другие проблемы в этих местах сразу укажут на возможные проблемы в будущем.
Помните, что время года и погодные условия накладывают свой отпечаток на впечатление, произведенное коттеджным поселком при осмотре. Считается, что в летние месяцы осматривать объект загородной недвижимости лучше всего. Однако при хорошей погоде покупатель может не заметить недостатки в инфраструктуре и технологии строительства.
Другое дело, если осмотр производится в период осенних или весенних погодных волнений. Все недостатки бросаются в глаза. Плюс еще и в том, что при подобных погодных условиях налицо будет весь процесс застройки поселка. Например, если на территории будущего поселка стоит непроходимая грязь, такая, что без сапог не пройти, застройщик не сильно заботится о соблюдении технологии, могут быть изъяны в готовых домах.
При осмотре участка обязательно обратите внимание на:
- схему прокладки коммунальных сетей;
- соблюдение технологии постройки дорог;
- влажность на территории (если во время невзгод много воды, то при сильных летних дождях ее будет не меньше);
- внешний вид рабочих (серьезные застройщики заботятся об этом факторе, подчеркивая солидность организации).
И не стесняйтесь задавать вопросы сопровождающему менеджеру, возможно, что вам предстоит жить в этом поселке, подводных камней остаться не должно.
Все сказанное выше относится к застраиваемым малоэтажным населенным пунктам. Если же вы решили приобрести земельный участок или готовый дом в уже завершенном поселке, то дополнительно обратите внимание на:
- местный контингент;
- состояние дорог;
- службу безопасности;
- удаленность от объектов инфраструктуры (больницы, магазины, отделение полиции).
Эти факторы позволяют составить общее впечатление о поселке, а детали нужно уточнить у сопровождающего менеджера. Кстати, он сознательно поведет вас по самому привлекательному пути, но при сомнениях попросите его свернуть на второстепенную дорогу – это может вскрыть некоторые недостатки поселка.
Стоит ли приобретать готовый коттедж в поселке
Несмотря на то, что сейчас есть множество вариантов строительных и отделочных материалов, существуют компании, предлагающие готовое решение: обустроенный коттедж со встроенной бытовой техникой и мебелью.
Рассмотрим плюсы покупки загородного дома в коттеджном поселке:
- Круглосуточная охрана и видеонаблюдение. Безусловно, стоимость услуг будет входить в коммунальные платежи, однако, это все равно дешевле, чем обслуживать автономную домашнюю систему безопасности. К тому же, у вас всегда под рукой будет кнопка экстренного вызова полиции, для оперативного решения проблем. Даже воровство будет оплачено страховой компанией, поэтому вы смело можете покидать жилище на долгий период.
Согласно определению, так называют жилой комплекс, обустроенный по разработанному, согласованному и утвержденному генплану. Его структурными единицами являются домовладения, то есть участки и возведенные на них здания, полностью подготовленные ко въезду.
Самостоятельным населенным пунктом он по умолчанию не считается, даже если нанесен на географическую карту, но впоследствии в нем все-таки реально прописаться.
Еще один нюанс: хозяева нескольких соседних дач могут договориться и построить на своей земле одинаковую по архитектурному стилю недвижимость, но ее юридическое определение никак не изменится от такого решения. В чем же разница?
Коттеджный поселок – это жилой комплекс, обладающий следующими характерными признаками:
- Возведен по единому генплану, который регламентирует межевание, расположение и планировку объектов.
- Имеет соответствующий правовой статус земли – ДНП, ИЖС, МЖС, – подтвержденный в документах владения участком.
- Как минимум половину построек на его территории составляют индивидуальные дома, а остальную часть – дуплексы, квадроксы и другие подобные им здания.
- Общие коммуникации и сети подведены централизованно, есть документы, разрешающие их обустройство и наращивание их мощностей; причем данные бумаги четко устанавливают этапы ввода линий в эксплуатацию и указывают, кто ответственен за финансирование данных работ.
- Генплан содержит перечень инфраструктурных объектов: площадок для спортивных и детских игр, магазинов, зон отдыха и рекреации, развлекательных комплексов, аптек, парикмахерских и так далее.
- Изначальный собственник земельного массива – один застройщик, распределяющий наделы, возводящий здания и продающий участки с недвижимостью.
Уже упомянутый общий дизайн не является обязательным признаком, но в самых престижных вариантах компании выполняют дома в одинаковом стиле, например, в классическом европейском. Более того, они даже прописывают в контракт пункт, согласно которому покупатель обязан придерживаться уже существующей архитектуры, если решит самостоятельно сделать гараж, баню или другое сооружение.
Виды коттеджных поселков
Важнейший критерий при выборе одного из коттеджных поселков Подмосковья — его вид. Сегодня существует три основных типа поселков:
- полностью застроенные жилыми домами и объектами инфраструктуры. Такие поселки предлагают только уже готовые дома, зачастую даже с кухонной мебелью и встроенной бытовой техникой. Вариант «дом под ключ» имеет как плюсы — переехать можно в самые короткие сроки, сразу же после подписания договора и внесения первоначального взноса, так и минусы — повлиять на окончательный вариант оформления и выбрать архитектурный стиль уже нельзя. Кроме того, в случае покупки дома в таком поселке должны возникнуть вопросы, связанные с качеством строительства и использовавшихся материалов, определить с первого взгляда, насколько теплым и надежным получился коттедж неспециалисту практически невозможно, а все недочеты строителей могут стать неприятным сюрпризом уже в первый отопительный сезон;
- поселки, предлагающие наряду с готовыми домами земельные участки с подрядом. Такие коттеджные поселки уже имеют план застройки, однако дома могут отличаться и по архитектурному стилю, и по площади, и по дизайну. Такой вариант предоставляет возможность контролировать процесс возведения дома и в то же время переложить хлопоты, связанные с выполнением строительных работ на плечи опытного подрядчика;
- поселки со свободной застройкой, предлагающие земельные участки без подряда. Наиболее экономичный вариант, когда покупатель получает только земельный надел в поселении, где все дома будут отличаться по внешним параметрам. Будущему домовладельцу придется самостоятельно заниматься строительством, генерального плана застройки поселка обычно не существует.
Можно сказать, что коттеджные поселки первого типа, предлагающие дома «под ключ» — более престижное предложение, в таких поселениях все возведено четко по генеральному плану застройщика, предусмотрено место для детской площадки, зоны отдыха и так далее, а все здания выдержаны в едином архитектурном стиле, что выглядит, конечно же, очень привлекательно. Второй вариант можно назвать промежуточным, он позволяет сэкономить и в то же время стать обладателем дома в поселке с продуманной планировкой.
Разновидности коттеджных поселков
Коттеджная застройка, равно как и уровень предоставляемых услуг в поселке, различается по качеству. На этом основании выделяют следующие категории объектов:
- оптима/оптима+;
- бизнес/бизнес+;
- элит.
Самый ограниченный сегмент на рынке – элитный, на его долю приходится 3–5 % предложений.
1. Оптима и оптима+
Это бюджетное жилье с минимальной обеспеченностью удобствами и инфраструктурой. Поселок такого класса оснащается:
- коммуникационными сетями: электрическими, водопроводными, газовыми (не всегда);
- транспортными со щебеночным покрытием (иногда бывает асфальт).
В таком поселке нет своей охраны и организованной эксплуатационной службы, только в одном случае из десяти имеется управляющая компания, обычно жильцы сами создают соответствующие структуры. Социальная сфера организована слабо и отличается неоднородностью, но все-таки она лучше, чем в обычном городском селе, где все складывается стихийно. В поселках категории оптима+ есть дополнительные услуги и благоустройство.
2. Бизнес/бизнес+
В отличие от предыдущей категории здесь более развитая инфраструктура. Обычно имеется охрана, частью которой является система видеонаблюдения. Социальная среда характеризуется большей однородностью и комфортом. Владельцы участков обязаны придерживаться установленных норм относительно внешнего вида дома при его строительстве. Для таких поселков выбирают живописные места в экологически благополучных районах с хорошей транспортной инфраструктурой. За порядком и коммунальным обслуживанием следит управляющая компания.
В поселке имеются следующие объекты благоустройства:
- площадки для детей;
- зеленые зоны;
- пешеходные, беговые и велодорожки, лыжные трассы;
- спортивные площадки, оснащенные различными тренажерами;
- футбольные и баскетбольные площадки;
- зоны для пикника.
В поселках категории бизнес+ все эти объекты бывают более фешенебельными, а также оборудуются пляжи, в зонах отдыха устанавливаются беседки, деревья и кустарники высаживаюся по всей территории.
Плюсы и минусы представленных вариантов
Во время покупки участка с подрядом не нужно тратить время на поиски оптимальных решений, покупки строительных материалов и самостоятельного подведения коммуникаций. Но затраченное время и самостоятельный контроль обеспечат качественную работу и минимизирует финансовые затраты.
В случае выбора подряда застройщик отдаст предпочтение фирмам, с которыми сотрудничает на постоянной основе.
Преимущества покупки участка с подрядом:
- Отсутствие хлопот, связанные со строительством. Все возникающие проблемы решает застройщик.
- Строение и участок созданы в едином стиле, архитекторам проще подобрать соответствие, чем самому покупателю.
- Готовые коммуникационные связи.
- При правильном составлении договора – в результате гарантирован коттедж.
- Готовая недвижимость всегда стоит дороже, а с каждым годом цены растут.
- Сразу можно вселиться в новый дом.
- Застройщики рассчитывают доступность инфраструктуры и подводят дорожное сообщение прямо к дому.
Недостатки покупки:
- Стоимость выше, чем без подряда.
- Достаточно большие разовые вложения.
- Стройматериалы выбирает застройщик.
- Нельзя вносить изменения без согласования с главным застройщиком.
- Все дома на территории одного поселка могут быть выполнены не только в едином стиле, но и выглядеть полностью одинаковыми.
- В цену продавец закладывает стоимость рисков и цену страхования участка и возводимого здания.
На что обращать внимание при заключении договора на строительство коттеджа?
- Внимательно читайте договор на строительство. Необходимо тщательно оговорить сроки постройки дома, используемые материалы, их стоимость, сроки проведения коммуникаций и сдачи дома в эксплуатацию.
Внимание! В договоре обязательно указывайте штрафные санкции за нарушение указанных сроков и других пунктов. Описание дома и возводимых построек должно быть предельно точным и конкретным.
- Если участок покупается без подряда, то обратите пристальное внимание на то, не имеется ли в официальных документах ограничений по строительству. Например, продавец может указать конкретные параметры дома, которые при самостоятельной застройке нельзя будет нарушать.
- Внимательно проверьте правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
- Проверьте категорию земельного участка, позволяет ли она возведение дома или же предусмотрена под совершенно другие цели. Если не проверить данный факт, то можно вложиться в пустую.
Тип коттеджного поселка
Можно выделить три основных типа поселков:
- Полностью застроенные жилыми домами и объектами инфраструктуры. В таких поселках предлагаются уже готовые дома, часто даже с кухонной мебелью и встроенной бытовой техникой. У варианта «дом под ключ» есть и плюсы — переехать можно в самые короткие сроки, и минусы – сложно оценить качество постройки дома. Все недочеты строителей могут стать неприятным сюрпризом уже в первый отопительный сезон. У вас также не будет возможности изменить архитектурный стиль дома и его фасадное оформление.
- Поселки с готовыми домами и земельные участки с подрядом. В таких коттеджных поселках уже есть план застройки, но дома могут отличаться по архитектурному стилю, площади и дизайну. Вы сможете контролировать процесс возведения дома с действующим подрядчиком поселка.
- Поселки со свободной застройкой, в которых есть земельные участки без подряда. Наиболее экономный вариант. Но в поселках такого типа отсутствует генплан и не всегда предусмотрена полноценная инфраструктура.
На что обратить внимание при выборе коттеджного поселка
Если вы покупаете дом для постоянного проживания, но при этом вы работаете в Екатеринбурге, то лучше всего купить дом поближе к городу и транспортным развязкам. Также необходимо обратить внимание на то, как далеко от коттеджного поселка находятся магазины, школы, медицинские учреждения и прочие необходимые для вас социальные объекты.
При выборе коттеджного поселка обращайте внимание на его месторасположение. Превосходным вариантом станет поселок, где неподалеку есть леса, водоемы. Чем ближе от дорог, тем лучше. Если вблизи коттеджного поселка проходят оживленные трассы, автозаправки и прочие объекты, то это не самая удачная покупка. Ведь каким бы у вас не был красивым и комфортным дом, вам ежедневно придется дышать выхлопными газами и испытывать дискомфорт от шума. Да и к тому же продать дом с проблемным расположением будет сложно.
Проверяем земельный участок
Первым делом, после того, как вы подобрали участок и сошлись в цене, необходимо проверить следующее:
- Правоустанавливающие и кадастровые документы. После отмены в 2015 году зеленок (свидетельство о праве собственности) и в 2017 году кадастровых паспортов (КП) их заменил единый документ – выписка из ЕГРН. ЕГРП и ГКН государство объединило в единый реестр недвижимости – ЕГРН. Выписка ЕГРН в виде одного документа одновременно информирует получателя и о собственнических правах с обременениями и о сведениях из госкадастра. В выписке содержится информация о правах и ограничениях на землю. Так же там будут находиться сведения, которые раньше содержалась в КП – кадастровый номер, площадь, графический план участка. Впрочем, зеленки и кадастровые паспорта выданные ранее тоже остались актуальными.
- Выписка из ЕГРН подтверждает, что на указанную дату выдачи за продавцом зарегистрировано право на этот земельный участок. Эта бумага бессрочная, однако показывает регистрацию прав конкретно на дату выдачи. Получить её может и продавец и покупатель. Обратите также внимание на основание возникновения права – договор купли/продажи, наследование, судебное решение или постановление главы администрации.
- Непосредственно перед сделкой покупателю следует самому сделать запрос в ЕГРН, чтобы получить актуальную информацию о собственнике и об отсутствии ограничений на участок. Если ограничения присутствуют, может потребоваться согласие третьего лица. Может быть установлено обременение участка сервитутом: частным – для прохода, публичным – например, для строительства дороги. Все это будет отражено в выписке ЕГРН.
- Для сделки должны быть точно определены границы участка. Участок должен быть на кадастровой карте, должен быть зарегистрирован в «Роснедвижимости» и у него должно быть межевое дело. Если межевых колышков нет, лучше попросить продавца вызвать геодезиста и попросить установить колышки согласно кадастровому плану. Эта не особенно затратная процедура позволит избежать дальнейших споров. Впрочем, если вокруг свободные территории или нет трений с соседями, процедуру можно провести позднее.
- Обязательно внимательно оцените речь и поведение продавца. Если вас что-то смущает, попросите предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что человек не состоит на учете. В этом вопросе лучше не стесняться – встречаются случаи, когда после совершения сделки родственники недееспособного продавца её оспаривают и выигрывают суды. Деньги тогда вернуть будет очень сложно.
- Посмотрите в паспорте продавца его семейное положение и спросите у него самого на всякий случай. Если человек состоит в браке, потребуется согласие супруга.
- Проверьте реальное соответствие по паспорту и документу на собственность, что собственник и продавец – одно и то же лицо. Если сделку проводит представитель собственника, обязательно убедитесь в наличии официальной нотариальной доверенности. Проверив все документы, обязательно съездите лично на участок и проверьте действительно ли он находится на том месте, нет ли на нем строений. Постарайтесь найти соседей и пообщаться с ними на предмет отсутствия судебных тяжб.
Юридическая история участка
Покупателю можно самостоятельно проверить юридическую историю участка, спросив у продавца о том, кто был собственником до него. Если, например, участок достался в пользование в результате наследования еще лет 10 назад, то и вопросов больше никаких нет. Если же покупке участка предшествовала цепочка смены собственников, лучше заказать более глубокую юридическую проверку.
В ходе проверки юридической чистоты сделки собираются все сведения о предыдущих собственниках; какие сделки проводились с землей и насколько они были законны, анализируется законность возникновения права у настоящего собственника. Кроме этого, проверка выявит наличие претензий и притязаний третьих лиц и судебных споров относительно земли.
Главное правило при покупке участка – не спешите. Рассмотрите разные варианты, проверьте все документы, прикиньте примерные расходы в будущем на компенсацию возможных трудностей. Потраченная неделя на этапе проверки может сэкономить месяцы, а порой и годы в дальнейшем, не говоря уже о финансовых потерях.
Преимущества приобретения земли в коттеджном поселке
Если вам надоел шумный город, и вы хотите жить поближе к природе, стоит подумать о строительстве коттеджа. Что нужно знать при покупке земельного участка в коттеджном поселке? Несмотря на то, что земля стоит совсем не дешево, если вы собираетесь строить коттедж, приобретайте 12-15 соток, потому что иначе почти все место займет дом и территории для отдыха в саду не останется.
Главное преимущество покупки участка в коттеджном поселке состоит в том, что застройщик гарантирует в любом случае обеспечение жителей поселка индивидуальными инженерными системами.
Если в обычных садоводствах есть районы, где технически невозможно провести водоснабжение, или вода такого низкого качества, что придется тратить много денег на ее очистку, в коттеджном поселке такой ситуации быть не может. В поселке есть все возможности, чтобы обеспечить жителей качественными услугами. Именно поэтому все больше людей выбирают этот вариант. Ведь лучше один раз заплатить больше, но зато потом жить в комфортных условиях на природе и передать хорошее наследство своим детям!
Ознакомившись с основными проблемами, которые возникают при покупке земельного участка, вам будет гораздо легче сделать свой выбор. Внимательно проверяйте все документы, тогда уже совсем скоро вы будете с комфортом отдыхать на свежем воздухе, а может быть, и переедете за город на постоянное место жительства.
Жизнь в коттеджном поселке разительно отличается от жизни в обычном селе или деревушке, так как на его территории обустроены все необходимые коммуникации, а также имеется своя инфраструктура.
Если инфраструктура поселка не такая обширная, то для того чтобы проживание было комфортным и удобным, рекомендуется приобретать участок поближе к городу, чтобы рядом находились все необходимые элементы: торговый центр, больница или учебное заведение. Это очень важный критерий выбора, особенно для тех, кому каждый день придется добираться на работу.
Кроме того, коттеджные поселки имеют собственную систему охраны, так что можно не беспокоиться о собственной безопасности.
Тем не менее, покупать участок слишком близко к дороге или каким-либо предприятиям не стоит, так как в этом случае исходящий от проезжающих мимо автомобилей шум будет постоянно мешать, а продукты переработки заводов портить экологию проживания.
В чем плюсы коттеджного поселка?
1. Как правило, территория коттеджного поселка огорожена общим забором, оборудована въездная зона, организованы охрана, минимальное обслуживание: вывоз мусора, расчистка проездов и уборка снега зимой, обслуживание коммуникаций. Все это выполняет управляющая компания.
2. В поселках организовано централизованное энергоснабжение, а в некоторых – и газоснабжение. Водоснабжение, как правило, либо общее, из центральной скважины (их может быть несколько на поселок), либо индивидуальное на каждом участке. Так же и канализация: либо центральная на поселок, либо индивидуальная на каждое домовладение. Если коттеджный поселок находится в черте населенного пункта, он может быть подключен к центральным водоснабжению и канализации.
3. В поселках однородная социальная среда, оборудованы зоны досуга. Построена инфраструктура, обеспечивающая комфортное проживание и отдых: магазин, кафе/ресторан (в более дорогих поселках), культурно-развлекательные центры, спортивные сооружения с бассейном, баней, сауной, свой медицинский пункт, детский сад, школа.