Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задачи председателя ТСЖ». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ, за что отвечает и какие полномочия имеет
Правление ТСЖ – это исполнительный орган, отчитывающийся перед общим собранием членов товарищества. Его главная задача — решение различных вопросов, возникающих в ходе работы товарищества, кроме тех, что законодательно отнесены к сфере общего собрания собственников квартир и/или членов товарищества.
Так, правление не полномочно вносить изменения в устав или утверждать его новую редакцию, реорганизовывать или ликвидировать ТСЖ, избирать своих членов, устанавливать величину взносов и других платежей, являющихся обязательными и т.д.
Условно говоря, правление создается для поддержания рутинной деятельности товарищества, решение же ключевых, фундаментальных вопросов возлагается на общее собрание членов товарищества и собственников квартир.
В некоторых случаях участники ТСЖ самостоятельно определяют, к чьей компетенции будет отнесен тот или иной вопрос. Например, правление по умолчанию вправе самостоятельно избрать председателя, но уставом это право может быть закреплено за общим собранием членов ТСЖ.
Правление состоит только из тех лиц, которые имеют членство в ТСЖ. Кодексом не установлено, на какой минимальный срок они могут избираться, но ограничивается максимальное пребывание в правлении – не больше двух лет.
В обязанности правления входит исполнение следующих требований:
- контролировать ТСЖ на предмет соблюдения требований законов;
- содействовать своевременности внесения членских взносов;
- управлять многоквартирным домом, в т. ч. нанимать и увольнять работников, заключать различные соглашения на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества и т.д.;
- вести всю документацию ТСЖ, начиная реестром членов товарищества и заканчивая бухучетом;
- созывать, организовывать и проводить общие собрания и др.
Избрание председателя ТСЖ, срок полномочий
Как уже упоминалось, до того, как стать председателем, а, вернее, предложить свою кандидатуру, собственник должен стать участником товарищества, подав соответствующее заявление. После оформления членства заинтересованное лицо может выдвинуть свою кандидатуру на голосование правлению или общему собранию, в зависимости от того, за кем закреплено в уставе право такого выбора.
Избрание осуществляется простым большинством голосов от числа присутствующих на собрании (заседании). Любой из проголосовавших имеет только один голос, независимо от того, входит он в состав правления или является простым участником ТСЖ.
Не вправе предлагать себя в качестве кандидата на должность председателя лицо, которое является:
- стороной соглашения об управлении многоквартирным домом, которое заключено между ним самим и товариществом;
- сотрудником органов управления той организации, с которой ТСЖ состоит в упомянутых выше договорных отношениях;
- участником ревизионной комиссии ТСЖ.
Так как ТСЖ считается юридическим лицом, назначают председателя тоже с учетом обозначенных в законодательных актах РФ мероприятий:
- Оформляется и подписывается протокол собрания правления или членов ТСЖ. В нем должна быть осуществлена фиксация мнения большинства касательно выбора нового руководителя.
- На базе вышеобозначенного документа, избранный руководитель осуществляет издание и подпись приказа о вступлении в новую для себя должность.
Для составления такого приказа (распоряжения) используется или унифицированная форма № Т-1 (ее утвердило Постановление Госкомстата России от 5-го января 2004-го года) или свободная форма.
Обязательно указываются:
- ФИО вступающего в должность.
- Временной период действия его полномочий.
- Адрес дома, который будет им курироваться.
- Дата, личная подпись.
Права председателя ТСЖ
Если выполнение обязанностей председателем — необходимость, то использование прав — это возможность. Использовать или нет то или иное право, председатель решает сам.
Обычно ему предоставляются такие права: подписывать документы ТСЖ; вести финансовые вопросы товарищества; заключать договоры с организациями, оказывающими коммунальные и бытовые услуги; выдавать распоряжения, обязательные для выполнения участниками ТСЖ; проводить и созывать собрания членов правления; привилегированное право голоса в случае, если голосование получило равное количество голосов; страховать имущество ТСЖ; право на то, чтобы досрочно покинуть занимаемый пост председателя.
Юридическая ответственность председателя
Законодательством РФ не обозначены четкие меры наказания руководителя за ущерб, который он причинил ТСЖ, жильцам своей деятельностью. Однако ответственность за проступки закрепляется в локальной документации сообщества — прежде всего, в уставе.
Санкции предполагают штрафы за сокрытие бухгалтерских данных, нецелевое использование финансов, за нанесение урона общедомовому имуществу при некачественной работе подрядчиков и так далее. В последнем случае руководитель обязан самостоятельно взыскать убытки с недобросовестных исполнителей. При непокрытии ущерба возможно инициирование судебного разбирательства.
Если в уставе, инструкции нет положений, регулирующих ответственность за правонарушения, меры наказания применяются, в соответствии с УК РФ и КоАП.
Глава товарищества жильцов имеет следующие полномочия:
- обладает правом подписи финансовых документов;
- может вести бухгалтерский учет организации;
- вправе самостоятельно заключать сделки в интересах товарищества, для которых не требуется согласование решения с другими членами организации;
- издает распоряжения, которые подлежат обязательному выполнению другими должностными лицами;
- выступает в роли инициатора общих собраний жильцов и членов правления, устанавливает время и цель их проведения;
- может действовать от имени сообщества без наличия доверенности;
- выполняет кадровые перестановки (увольнять и принимать новых сотрудников), а также наказывать или поощрять (штрафы, премии) должностных лиц;
- обладает правом решающего голоса, если при голосовании члены ТСЖ не пришли к единому выбору.
Учитывая сложность работы председателя правления жилого товарищества и очень широкий спектр деятельности, которую он должен осуществлять на высоком профессиональном уровне, зачастую случается так, что среди собственников жилья не находится достойной кандидатуры на эту должность. Выходом в данной ситуации является привлечение наемного управляющего жилищным хозяйством, который может не быть собственником жилья в данном товариществе.
В таком случае права и обязанности председателя ТСЖ и управляющего ТСЖ разделяются. Председатель выполняет исключительно представительские функции, созывает общие собрания участников товарищества или правления, регистрирует принятые на них решения и контролирует эффективность деятельности управляющего.
А остальные должностные обязанности по обеспечению нормального функционирования всех коммуникационных систем жилищного комплекса, взаимодействие с администрацией и подрядными организациями, сотрудничество с населением и персоналом ТСЖ, выполняет непосредственно управляющий. С ним точно также заключается трудовой договор, в котором оговариваются его права, обязанности, ответственность за причинение ущерба ТСЖ и сумма вознаграждения за работу.
Что делать, если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности?
Когда возникают сомнения в законности действий председателя товарищества, правлением назначается ревизионная комиссия, для проверки использования денежных средств, или техническая группа – в зависимости от проблемы. Назначенные люди производят полную проверку финансовой отчетности, рассматривают движения средств на счетах и прочую информацию. Для этого члены комиссии обращаются к бухгалтеру, который, на основании ЖК РФ, обязан предоставлять любую информацию.
Техническая группа лиц, в то же время, может собрать доказательства невыполнения председателем своих прямых обязанностей (плохо произведен ремонт подъездов, не работают лифты, аварийное состояние инженерных коммуникаций и прочее).
Все результаты обсуждаются на внеочередном собрании членов ТСЖ. Для этого собственники за 10 дней до назначенной даты информируются о повестке дня. Собрание будет считаться состоявшимся при присутствии более 50 % жильцов. Предлагается несколько подходящих кандидатов, и из их числа избирается новый председатель ТСЖ. Голосование может производиться в заочной форме. Инициативная группа раздает бюллетени с перечнем вопросов повестки дня, где граждане ставят отметку, которая соответствует их решению. Это может быть открытым или закрытым мероприятием. Итоги голосования вносятся в протокол.
Законодательное регулирование
Работа ТСЖ подчиняется нормам жилищного законодательства. Конкретно о роли главы товарищества можно узнать из статьи 149 ЖК РФ. Но кроме этого стоит изучить еще несколько нормативных актов:
- Гражданский кодекс РФ – чтоб иметь представление о том, как реализуются договорные обязательства в области имущественных и неимущественных прав;
- ФЗ №129 от 8 августа 2001 года – чтобы понимать все аспекты регистрации и деятельности юридических лиц;
- Постановление правительства №491 от 13 августа 2006 года – чтобы знать, как должно содержаться имущество многоквартирного дома, что понимается под качественной и некачественной коммунальной услугой и т.д.
Из перечисленных документов можно почерпнуть общую информацию по теме. А конкретные права и обязанности председателя ТСЖ своего дома можно узнать, изучив его должностную инструкцию, а также устав товарищества. Эти документы должны предоставлять в правлении для ознакомления по устному требованию любого из собственников.
Ответственность председателя ТСЖ
В Жилищном кодексе РФ не указаны конкретные меры воздействия на главу товарищества жильцов, который ненадлежащим образом исполняет свои обязанности. Меры ответственности, как правило, прописываются в уставе организации, либо определяются на основании нормативных актов общего действия. В зависимости от проступка, ответственность за него может быть как дисциплинарной, так и уголовной.
К примеру, если глава дома направляет в какую-либо инстанцию документ, на составление которого у него недостаточно полномочий, этот документ попросту останется без рассмотрения. Но если нарушение полномочий председателя выражается в растрате денежных средств, полученных от собственников дома, здесь его будет ждать уголовная ответственность. Такой проступок расценивается законом как мошенничество или хищение, в зависимости от обстоятельств.
Если руководитель правления не выполняет положенных ему по инструкции, уставу и договору действий, не реагирует на обращения и жалобы жильцов, его за это ждет дисциплинарная ответственность. В особо критичных случаях общим собранием собственников он может быть смещен с должности.
При этом, если бездействие управляющего товариществом повлекло за собой материальный ущерб для его членов, он обязан будет его возместить.
За что конкретно председатель несет ответственность, можно понять, изучив список его обязанностей. Из него следует, что в ведении главы ТСЖ находятся:
- оплата жильцами услуг ЖКХ;
- своевременность и качество поставки коммунальных услуг собственникам МКД;
- сохранность документов товарищества;
- законность перепланировки помещений дома;
- своевременная и корректная подача отчетности в налоговые органы;
- соблюдение членами товарищества норм и правил жилищного законодательства.
Важно! Личные интересы жителей дома не входят в сферу ответственности руководителя ТСЖ.
Отношения председателя правления и ТСЖ
Чтобы обозначить принципы, на которых строятся отношения председателя и товарищества, необходимо определиться, что же представляют собой трудовые отношения.
Трудовое законодательство (ст. 15 ТК РФ) определяет трудовые отношения как отношения, основанные на соглашении между работником и работодателем о личном выполнении работником за плату трудовой функции (работы по должности в соответствии со штатным расписанием, профессии, специальности с указанием квалификации; конкретного вида поручаемой работнику работы), подчинении работника правилам внутреннего трудового распорядка при обеспечении работодателем условий труда, предусмотренных трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами, трудовым договором.
Общим и обязательным основанием возникновения трудовых отношений является заключение трудового договора между работником и работодателем.
Кроме того, ч. 2 ст. 16 ТК РФ гласит, что в случаях и порядке, которые установлены законодательством или уставом (положением) организации, трудовые отношения возникают на основании трудового договора в результате избрания на должность. При этом избрание на должность, в соответствии со ст. 17 ТК РФ, должно предполагать выполнение работником определенной трудовой функции.
Оплата труда председателя ТСЖ
С точки зрения юриспруденции заключение трудового договора между председателем и товариществом невозможно, так как неправомерными есть договора по найму между членом правления товарищества и самим товариществом. Это лишает председателя возможности получать зарплату, но оставляет возможность на получение вознаграждения. Величина его регламентируется Уставом ТСЖ и решением общего собрания членов объединения квартиросъёмщиков.
Оплата труда председателя ТСЖ зависит от многих факторов и поэтому вполне объяснимо имеет большую вилку. Её величина зависит от числа квартир в жилищном фонде ТСЖ и от круга обязанностей, входящих в полномочия председателя.
Так, если председатель имеет самый широкий набор полномочий и обязанностей, принимая на себя функции бухгалтера и делопроизводителя, и при этом дом многоквартирный, то вознаграждение должно быть достаточно высоко.
В крупных городах оно составляет 30–50 тыс. рублей. Если же, кроме председателя товарищество нанимает управляющего, бухгалтера или другой персонал, и при этом круг функций председателя значительно сужается, то оплата его труда будет относительно невысокой.
Оптимизировать работу председателя, повышая его материальную заинтересованность, может гибкая система премий и других поощрений. Если деятельность председателя позволила сэкономить средства жителей при оплате коммунальных услуг, или он нашёл варианты выгодной сдачи в аренду нежилых помещений из нежилого фонда домовладельцев и при этом ТСЖ получило определённую финансовую выгоду, то председатель может быть премирован решением общего собрания или правления ТСЖ.
Обязанности председателя ТСЖ, или Институт управления домом
Для наиболее эффективного и качественного управления многоквартирным домом российское законодательство предоставляет собственникам жилых помещений право организовать особую административную форму – товарищество собственников жилья или ТСЖ. Принимая такое решение, собственники квартир как бы берут судьбу дома в свои руки. Они самостоятельно несут ответственность за то, в каком состоянии он находится и средства, собранные за оплату коммунальных услуг, отправляют не посторонней мифической управляющей компании, а распределяют в соответствии с потребностями и направляют на решение насущных проблем всего дома.
Естественно, что одновременно все собственники не могут бросить свой основной род деятельности и заниматься исключительно бытовыми нуждами. Поэтому на общем собрании участников ТСЖ выбирается представительный орган – правление, которое состоит из наиболее активных и грамотных членов товарищества.
Срок полномочий и снятие с должности
Снятие председателя ТСЖ с его поста возможно по нескольким основаниям:
| Регулярное нарушение устава товарищества и положений закона | невыполнение указаний руководства |
| Растрата или присвоение имущества собственников МКЖД | растрата взносов жильцов, материалов, необходимых для ремонта общего имущества |
| Превышение полномочий | самостоятельное принятие решений, если требовалось согласование собственников жилья |
| Претензии и жалобы владельцев квартир | завершение срока его полномочий |
В уставе определяется период действия полномочий председателя ТСЖ. Обычно, он не превышает 2-х лет.
После окончания этого срока лицо снимается с поста руководителя, а не его место назначается другой гражданин.