Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Через сколько после приватизации можно продать квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Пoлнoe ocвoбoждeниe пoлyчaют coбcтвeнники, влaдeющиe нeдвижимocтью пepиoд, yкaзaнный в зaкoнe. Дpyгиx ocвoбoждeний зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.
Oднaкo cyщecтвyют вычeты. Иx нecкoлькo:
- вoзвpaт имyщecтвeннoгo нaлoгa нa квapтиpy, eгo paзмep 1 млн pyблeй;
- вoзвpaт нaлoгa, c yчeтoм pacxoдoв нa пpoдaжy.
Oбa эти вычeтa мoгyт быть пpeдocтaвлeны кaк eдинoй cyммoй в кoнцe гoдa, тaк и чacтями в тeчeниe вceгo гoдa. Oфopмляютcя oни в нaлoгoвoм opгaнe, нocят зaявитeльный xapaктep и зaявляютcя в нaлoгoвoй дeклapaции 3 НДФЛ в cлeдyющeм пocлe пpoдaжи нaлoгoвoм пepиoдe. Для этoгo нeoбxoдимo зaпoлнить дeклapaцию и:
- B paзмepe 1 млн. Пpeдocтaвить в нaлoгoвyю пacпopт и дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
- Bычeт c pacxoдoв. Нeoбxoдим пacпopт, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe pacxoды.
Bычeтaми мoжнo пoльзoвaтьcя пpи кaждoй cдeлкe.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
Основной пакет документов для продавца
В отличие от Покупателя, которому для участия в сделке требуется, по сути, только общегражданский паспорт, Продавцу необходимо подготовить документацию о квартире и проживающих/зарегистрированных в ней лицах. Документы должны содержать следующие сведения:
- На законном ли основании Продавец получил права на недвижимость
- Проводилась ли перепланировка в квартире и, если да, были ли на нее получено необходимое разрешение
- Сколько у квартиры собственников, сколько в ней прописано людей и каковы их особенности (наличие среди прописанных несовершеннолетних детей и инвалидов может означать, что их невозможно будет снять с регистрации и выселить по закону)
- Нет ли на недвижимости ограничений и обременений
Эта информация будет проверяться Покупателем и/или сопровождающим его юристом. Если все в порядке, контрагенты заключат сделку купли-продажи, которая затем должна пройти регистрацию в Росреестре. В свою очередь Росреестр будет проверять все данные, указанные в документах.
То есть, Продавцу предстоит «заготовить» документы для трех шагов:
- Пакет, на основе которого Покупатель/его юрист будут проверять недвижимость на «подводные камни»
- Пакет, необходимый непосредственно для заключения ДКП
- Пакет, необходимы для регистрации сделки в ЕГРН
В нижеследующем списке указаны все документы, которые понадобятся Продавцу в ходе сделки, от ее начала до конца:
- Общегражданский паспорт РФ
- Правоустанавливающий документ на недвижимость
- Выписка из ЕГРН (свидетельств о регистрации права собственности старого образца все равно придется подтверждать свежей выпиской)
- Кадастровый и технический паспорта на квартиру
- Справка о составе семьи (то есть людях, прописанных в квартире; ЖК РФ пользуется именно такой формулировкой для обозначения прописанных на одной жилплощади людей, независимо от того, состоят ли они в реальном родстве между собой)
- Договор купли-продажи квартиры (который Продавец и Покупатель заключат между собой)
- Акт приема-передачи (документ, фиксирующий реальную передачу квартиры Продавцом Покупателю)
- Выписка с лицевого счета квартиры
- Справка из ФНС об отсутствии налоговой задолженности
- Согласие супруга/ супруги Продавца (при их наличии) на продажу недвижимости
Остановимся на каждом из документов подробнее.
Общегражданский паспорт. Необходим на всех этапах сделки в качестве документа, удостоверяющего личность контрагента. Если сделка происходит через представителей, паспорта должны предъявлять представители, вместе с нотариальной доверенностью.
Свидетельство о праве собственности. В настоящее время не актуальны ни старые свидетельства на гербовой бумаге, ни те, что, начиная с 2016 года печатались на простом листе формата А4. Действительны лишь свежие расширенные выписки из ЕГРН. Срок их действия – 30 дней. Получить выписку можно не только лично, но и через Госуслуги, либо на официальном сайте Росреестра.
Договор купли-продажи. ДКП составляется, минимум, в трех экземплярах: для Продавца, Покупателя и представления в Росреестр. Если Покупателей/Продавцов больше одного – для каждого необходимо предусмотреть свой экземпляр. В ДПК в обязательном порядке должны быть внесены следующие пункты:
- Имена и паспортные реквизиты Продавца (Продавцов) и Покупателя (Покупателей)
- Дата и место подписания Договора
- Описание объекта недвижимости с его точным адресом
- Выражение воли сторон (Продавец – продает, Покупатель – покупает)
- Стоимость недвижимости
- Способ и порядок передачи денег
- Подтверждение того, что в квартире больше никто не прописан (если пока прописаны – должен быть указан срок снятия с регистрационного учета)
- Подтверждение того, что на данную недвижимость не претендуют третьи лица
Если хотя бы один из перечисленных пунктов в договоре будет отсутствовать – Росреестр его не зарегистрирует. Оформление будет признано ненадлежащим, то есть, не дающим оснований для законно перехода прав собственности.
Для регистрации к ДКП необходимо приложить акт приема-передачи. Он фиксирует тот факт, что Продавец передал Покупателю имущество в натуре. То есть, исполнил свои обязательств по Договору.
Справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов. Получить ее можно в территориальном налоговом органе. Действительна такая справка с течение полугода. Если за этот период налогоплательщик изменил фамилию (например, в результате заключения ли расторжения брака), к справе прилагается документ, подтверждающий это. То есть, свидетельство о браке/разводе.
Выписка из ЕГРН. Этот документ необходим, если жилье не состоит на кадастровом учете. Либо проводится его перепланировка. В остальных случаях (если объект недвижимости уже внесен в Росрестр) для заключения сделки выписка не нужна.
ВНИМАНИЕ! Не нужен для сделки и технический паспорт. С 2008 года этот документ не имеет юридической силы. Техпаспорт нужен лишь Покупателю для проверки.
Правоустанавливающие документы, зарегистрированные в надлежащем порядке. Этот документ подтверждает законность права Продавца на недвижимость. Сведения о нем необходимо внести в ДКП. В качестве правоустанавливающего документа могут выступать:
- ДПК (в котором нынешний Продавец указан в качестве Покупателя)
- Договор мены
- Договор дарения
- Договор ренты
- Постановление суда о праве гражданина на квартиру (вступившее в силу)
- Нотариальное свидетельство о наследовании
- Свидетельство о приватизации квартиры, предоставленной ОМСУ
Как быть с неприватизированной недвижимостью?
Продать жильё, которое не принадлежит гражданам, невозможно. Чтобы продать квартиру, её нужно вначале приватизировать. В приватизации есть свои положительные и отрицательные стороны.
К положительным факторам относятся следующие:
- жилец получает собственное жильё, из которого его нельзя выселить;
- владелец квартиры может продавать, менять, дарить жильё;
- можно делать капитальный ремонт своей жилплощади.
Минусы приватизации:
- госпошлина за регистрацию права собственности – 2 000 рублей;
- стоимость оформления документации – 5 000 рублей;
- регистрация госорганами – 60 дней.
Продать квартиру после оформления её в собственность можно, являясь владельцем жилья и имея на руках весь пакет требуемых документов. Если квартира принадлежит владельцу приватизированного жилья больше трёх лет, подоходный налог от полученного дохода платить не нужно.
Когда можно продать жилье без уплаты налога
Налоговым кодексом установлены два разных срока владения недвижимостью — три года и пять лет, — по истечении которых платить налог при продаже и подавать декларацию не нужно. Какой именно срок применяется в том или ином конкретном случае, зависит от того, как была получена недвижимость.
Трехлетний срок владения для освобождения от НДФЛ:
- наследство. Трехлетний срок владения применяется к недвижимости, которая была получена по наследству. Сам срок считается со дня смерти наследодателя;
- подарок от близкого родственника. Продать квартиру или другую недвижимость без уплаты налога через три года можно, если она досталась в подарок от близкого родственника;
- приватизированная квартира. Трехлетний срок владения применяется к приватизированной недвижимости. Срок владения начинается с даты подписания договора передачи квартиры в собственность;
- недвижимость, полученная по договору ренты. В данном случае тоже не нужно платить налог с продажи, если полученная квартира по договору ренты была в собственности не менее трех лет;
- единственное жилье. С 1 января 2020 года минимальный срок владения жильем, купленным после 1 января 2016 года, сокращен до трех лет при условии, что это единственное жилье.
Какое имущество считается приватизированным
При приватизации объект, к примеру дом или квартира или их часть, переходит из государственной в частную собственность. Имущество, находящееся на государственном обеспечении, фактически не принадлежит проживающим там лицам. На неприватизированную квартиру распространяются ограничения в части совершения сделок: ее нельзя продать или подарить, она не может стать наследством.
Приватизация нередко называется разгосударствлением. Это означает, что после приватизации объект становится частной собственностью, что подтверждается свидетельством о праве собственности. При этом владельцами могут быть один или несколько человек, как при долевой собственности.
Преимущества приватизации:
- возможность совершать сделки с недвижимым имуществом. Собственник может сдать квартиру в аренду, подарить или продать;
- объект переходит по наследству.
Единственный минус приватизации – на частную собственность, в отличие от муниципальной, по общему правилу не распространяются льготы при оплате коммунальных услуг.
Как узнать, нужно ли платить налог
- В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.
- Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
- Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.
Особенности продажи приватизированной квартиры
Возможность приватизации является отличной функцией для многих людей. В результате оформления приватизации физическое лицо получает права на объект недвижимости, вследствие чего может теперь самостоятельно решать то, как им распоряжаться.
После заключения первичной приватизации у вас появляется возможность в любое время продать приватизированную квартиру. Для этого у вас должны быть оформлены и получены следующие документы:
- домовая или кадастровая книга с выписками;
- сопроводительные документы по квартире;
- документ, подтверждающий право собственности.
Уже с этим небольшим набором документов можно начинать думать о продаже приватизированной квартиры. Но имущественное законодательство имеет довольно много подводных камней и один из них касается таких квартир. На этот случай у законодательства предусмотрено три сценария:
- вы владеете квартирой меньше года;
- вы владеете квартирой меньше трех лет;
- вы владеете квартирой больше трех лет.
Сразу нужно сказать, что оформление документов по продаже и сама сделка во всех трех случаях будет проходить практически идентично, единственным исключением будет выступать возможный дополнительный налог.
В первом случае, если происходит продажа приватизированной квартиры, которая находится во владении меньше года, однозначно будут дополнительные налоги. Ценник квартиры в этом случае не играет никакой роли и сумма, за которую вы продаете квартиры, рассматривается государством как статья доходов, а потому облагается налогом в 13% — такой же НДФЛ, как вы платите из зарплаты.
Во втором случае квартира находится в собственности менее 3 лет, но больше одного года. По истечении первого года в собственности появляется первая общая категория, которая не облагается дополнительными налогами – квартиры стоимостью до 1 миллиона рублей.
Кому выдается право на приватизацию?
Перевести государственную недвижимость в объект частной собственности может каждый гражданин дважды за жизнь: до наступления совершеннолетия и после.
Если несовершеннолетний гражданин до наступления 18 лет не воспользовался правом приватизации, то после 18 летнего возраста за ним остаётся возможность проведения данной операции всего 1 раз.
Возможность приватизации есть в следующих случаях:
- Приватизировать жильё может каждый, кто зарегистрирован в данной квартире. Не имеет значения, проживает он в ней по месту регистрации, или живет в другом месте.
- Для перевода изменения статуса жилой недвижимости, необходимо получить согласие от каждого, кто в ней зарегистрирован. Любой из участников спора имеет право на несогласие в приватизации. Причина может быть любой. Отказ оформляется в письменном виде. Если кто-то из зарегистрированных не согласен в приватизации, проведение данной процедуры становится невозможным.
Документы для приватизации.
Установленные нормативные акты не оговаривают точного списка справок, необходимых для приватизации. Перечень может отличаться в зависимости от региона или населённого пункта. Точный список документов нужно уточнять в администрации населённого пункта.
В Москве для проведения приватизации жилья собирается следующий пакет документов:
- Копии паспортов зарегистрированных лиц. Для детей до 14 лет предоставляется копия свидетельства о рождении.
- Заполненное заявление на приватизацию. Форма заявления предоставляется в местном отделении МФЦ или в администрации города.
- Договор, на основании которого происходит проживание в муниципальном жилье.
- Договор социального найма в Москве не предоставляется. А в Санкт-Петербурге он необходим для приватизации. Данные правила устанавливаются органами местного управления.
- Технический и кадастровый паспорт недвижимости.
- Выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных лиц в квартире.
Значит ли это, что не существует возможности продажи жилплощади сразу после приватизации? Конечно, сделать это можно, получив на руки документ собственника и оформив процедуру приобретения и продажи в тот же день. Можно ли в 2022 году продать приватизированную площадь без налога?
Норм того, какое время должно пройти, не существует, но необходимо соблюдать все требования закона:
- Процесс приватизации квартиры должен завершиться государственной регистрацией собственности.
- После продажи жилья необходимо заплатить налог.
Важно! Если продать приватизированную квартиру нужно для того, чтобы купить новую, собственник имеет право на возврат уплаченного подоходного налога путем получения налогового вычета за имущество. В итоге заплаченный налог будет в полной мере возвращен государством.
Однако существуют ограничения, относящиеся к данному вычету:
- использовать его разрешается только единожды;
- его максимальная сумма – два миллиона рублей;
- он выдается только тому, кто уплатил налог.