Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто это – управляющий в ЖСК, председатель и другие органы руководства дома». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Управляющий — это физическое лицо, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового. Справедливости ради следует отметить, что на рынке жилищно-коммунальных услуг на сегодняшний день индивидуальных предпринимателей совсем немного, несмотря на то что, например, в Правилах предоставления коммунальных услуг среди возможных исполнителей коммунальных услуг упоминается и индивидуальный предприниматель. В целом же можно говорить о том, что статус управляющего — ИП во многом схож со статусом управляющей организации, вопросы взаимодействия которой с ТСЖ были рассмотрены нами ранее (см. статью «Договор между ТСЖ и управляющей организацией», N 11, 2009).
Управляющий: кто он и зачем нужен?
Практика Нижегородской ассоциации ТСЖ показывает, что управляющими ТСЖ становятся главным образом опытные председатели правления ТСЖ и ЖСК, которых приглашают поработать во вновь создаваемые товарищества или в товарищества, оставшиеся по тем или иным причинам без председателя правления. Далее будем говорить об управляющем как о физическом лице, не обладающем статусом индивидуального предпринимателя.
Часто ТСЖ выбирают работу с управляющим, если в недалеком прошлом сменили способ управления многоквартирным домом посредством управляющей организации на управление товариществом собственников жилья. При этом собственниками помещений движут причины, названные выше: отсутствие незанятого и грамотного в вопросах жилищно-коммунального хозяйства собственника, а также желание управлять домом самостоятельно, без любого участия управляющей организации. Кроме того, может быть и другая причина — тяжелое положение ТСЖ, когда для решения многочисленных проблем необходимо пристальное внимание к нему профессионала, так называемого антикризисного управляющего. Еще одним преимуществом выбора управляющего ТСЖ перед управляющей организацией может быть и финансовый вопрос, хотя стоит отметить, что иногда услуги управляющей организации могут оказаться дешевле. Нельзя забывать, что выбор модели управления ТСЖ всегда строго индивидуален и сотрудничество с управляющей организацией и управляющим — физическим лицом имеет свои достоинства и недостатки.
К сведению. Широкое распространение в последнее время получила практика привлечения так называемого антикризисного управляющего в ТСЖ на определенный срок для налаживания работы товарищества и передачи опыта правлению.
Чем отличаются договоры?
В ТК РФ предусмотрено увольнение сотрудника, если он не справляется со своими обязанностями. Когда с работником заключено гражданско-правовое соглашение, вправе организации провести расторжение договоренности в одностороннем порядке. ТСЖ в основном нанимают управляющих подобным способом, так как им это выгодно:
- управляющий не получает социального пакета;
- сотрудник самостоятельно оплачивает налоги и пенсионные отчисления;
- уволить за проступки можно в любое время.
Работодатель, приглашая на работу управляющего, заранее представляет, какие функции ему предстоит выполнять. Договор отражает согласие управдома трудиться:
- ответственно;
- честно;
- добросовестно.
Управляющему предстоит на небольшом участке населенного пункта создать:
- лучший дом;
- комфортное проживание в квартирах;
- уют во дворе.
Заключить гражданский правовой договор можно по образцу, представленному ниже.
Права и обязанности главы товарищества собственников жилья
Полномочия главы ТСЖ зависят от типа договора, на основании которого он взаимодействует с товариществом. При полном доверительном управлении руководитель ТСЖ обладает следующими правами:
- представление интересов жилтоварищества как юридического лица в муниципальных органах власти и надзорных службах;
- формирование штата сотрудников по своему усмотрению;
- заключение договоров от имени товарищества на поставку ресурсов или выполнение работ по ремонту общего недвижимого имущества;
- распоряжение финансовыми средствами ТСЖ;
- выступление от имени организации при работе с должниками;
- получение доступа ко всей архивной документации.
Для достижения уставных целей управляющий может изменять размер заработной платы, увольнять сотрудников и нанимать новых. При антикризисном управлении привлекаемый управленец может быть наделён полномочиями учреждать или ликвидировать штатные единицы без одобрения общего собрания, чтобы ускорить процесс нормализации работы жилищной структуры.
СПРАВКА. В рамках распоряжения финансами товарищества управляющий получает доступ к расходованию средств расчётного счёта и резервных фондов товарищества, расположенных на специальных счетах.
При заключении договоров с внешними организациями привлечённый руководитель вправе самостоятельно определять условия оплаты и выполнения работ, не советуясь с правлением, но неся при этом всю полноту ответственности за перерасход средств организации или срыв поставок ресурсов.
При работе с должниками привлекаемый специалист имеет право санкционировать приостановку предоставления услуг таким должникам до полной выплаты долга или начала выполнения платежей. Размер задолженности, при наличии которой должникам можно приостановить услуги, определяется управляющим, который также вправе взыскивать долги по услугам ЖКХ в судебном порядке, представляя в качестве истца интересы жилищного товарищества.
К основным обязанностям стороннего руководителя относятся:
- организация бесперебойных поставок ресурсов в виде тепла, газа, воды и электричества жителям домов, относящихся к ТСЖ;
- контроль над деятельностью штатных сотрудников;
- обеспечение рентабельности штатных единиц;
- подготовка отчётов о расходовании средств, получаемых от жильцов и от хозяйственной деятельности;
- формирование приходно-расходных смет и отчёт перед собранием об их выполнении;
- контроль поступлений платежей от жильцов;
- работа с жителями-должниками по услугам ЖКХ;
- организация работ по ремонту общего недвижимого имущества (подъездов, подвалов и т.д.);
- ведение хозяйственной деятельности с целью привлечения дополнительных средств;
- заключение договоров на проведение капитальных ремонтных работ;
- организация благоустройства территории.
Периодичность формирования отчётов о деятельности управляющего определяется трудовым соглашением в каждом конкретном случае. При длительных и бессрочных контрактах формируются ежегодные отчёты, а при договорах на короткий срок (до трёх месяцев) специалист отчитывается по факту предоставления услуг по управлению.
Ответственность по закону
В рамках своей деятельности по организации работы ТСЖ привлечённый администратор подотчётен:
- председателю;
- общему собранию;
- ревизионной комиссии;
- жилищной инспекции.
При заключении договора доверительного управления правление отсылает копию текста в орган жилищного надзора, который вправе контролировать деятельность нанятого администратора на предмет соблюдения жилищного законодательства в сфере управления имуществом многоквартирных зданий.
Раз в год или в квартал нанятый руководитель отчитывается перед правлением о проделанной работе, а копию отчёта направляет ревизору.
Управляющий в товариществе несёт ответственность за свою деятельность в рамках:
- гражданского законодательства;
- трудового кодекса;
- уголовного кодекса.
Гражданская ответственность возникает у лица, подписавшего с товариществом срочный контракт на оказание ряда услуг, по исполнению условий данного контракта.
Должностная инструкция председателя ТСЖ
Полномочия председателя регламентированы соответствующей должностной инструкцией инструкцией. В ней указаны права, обязанности и полномочия. Зачастую в инструкции прописывается освобождение его от должности, необходимость отчитываться перед жильцами и др.
В должностной инструкции часто указывается возможность временно возложить свои обязанности на стороннего управляющего. В инструкции также прописывается то, может ли он осуществлять работу по совместительству.
Должностная инструкция издается в письменном виде. Она подписывается правлением ТСЖ и самим председателем. В инструкции обязательно должна быть сделана отметка об ознакомлении. В противном случае, председатель ТСЖ будет считаться не вступившим в свою должность. Все изменения в инструкцию могут вводиться только путем проведения общего собрания и, соответственно, голосования. По результатам проведения собрания издается протокол, который и будет являться основой для внесения изменений.
Зачем нужен председатель?
Управляющий необходим жилтовариществу в случаях, когда:
- организация имеет проблемные задолженности;
- выборное руководство не обладает достаточной компетенцией для решения проблем;
- у жилтоварищества отсутствуют налаженные контакты с поставщиками ресурсов и подрядными ремонтными компаниями.
Отсутствие контактов и низкая компетентность часто присутствуют в самом начале работы ТСЖ, когда жильцы решили отказаться от управляющей компании.
Привлечение руководителя, подчинённого жильцам-собственникам квартир в лице руководства ТСЖ позволяет получить грамотное управление, сохранив контроль над руководством.
Чтобы сменить УК, необходимо провести общее собрание с явкой не менее половины всех собственников, а увольнение не справляющегося с работой управляющего проводится по решению председателя правления, избираемого жильцами из числа пользующихся доверием лиц.
Жилтоварищество может работать и без привлечения специалистов со стороны, если избранное руководство обладает:
- достаточным количеством свободного времени;
- опытом работы в жилищной сфере;
- налаженными связями с поставщиками ресурсов;
- умением работать с должниками.
ВАЖНО! При отсутствии перечисленных данных у руководства ТСЖ ими должен обладать нанимаемый управленец.
Ответственность по закону
В рамках своей деятельности по организации работы ТСЖ привлечённый администратор подотчётен:
- председателю;
- общему собранию;
- ревизионной комиссии;
- жилищной инспекции.
При заключении договора доверительного управления правление отсылает копию текста в орган жилищного надзора, который вправе контролировать деятельность нанятого администратора на предмет соблюдения жилищного законодательства в сфере управления имуществом многоквартирных зданий.
Раз в год или в квартал нанятый руководитель отчитывается перед правлением о проделанной работе, а копию отчёта направляет ревизору.
Управляющий в товариществе несёт ответственность за свою деятельность в рамках:
- гражданского законодательства;
- трудового кодекса;
- уголовного кодекса.
Гражданская ответственность возникает у лица, подписавшего с товариществом срочный контракт на оказание ряда услуг, по исполнению условий данного контракта.
СПРАВКА. Материальная ответственность возникает при заключении договора найма и регулируется нормами главы 39 ТК РФ.
Обычно при заключении трудового контракта подписывается отдельное соглашение об ответственности за активы товарищества, к которым могут относиться финансовые средства, размещённые на расчётных счетах, а также движимое имущество в виде снегоуборочной техники, числящейся на балансе, ремонтного оборудования и т.д.
ТСЖ не выполняет свои обязанности куда обращаться, как заставить работать
На практике нередко происходят ситуации, когда жильцы дома недовольны качеством услуг, оказываемых ТСЖ. В большинстве случаев причины связаны с ненадлежащим исполнением членов товарищества их прямых обязанностей.
Так, поводом для недовольства может быть:
- отсутствие ремонта в подъезде;
- аварийное состояние крыши;
- грязь и антисанитария на лестничных площадках и в лифтах;
- включение в квитанцию на оплату ЖКХ дополнительных сборов, о целевом назначении которых ничего неизвестно;
- некорректное поведение (грубость, хамство и т.д.);
- иные причины для недовольства собственников квартир.
В данной ситуации есть несколько разных способов воздействия на ТСЖ, пренебрегающее своими функциональными обязанностями. Можно предпринять следующие действия:
- Написать официальную претензию на имя председателя товарищества, содержащую просьбу об устранении возникших проблем.
Направлять такое заявление следует даже в том случае, если жильцы заранее уверены в том, что это не принесет результата. Дело в том, что такой документ в дальнейшем понадобится при обращении в вышестоящие инстанции.
- Если правление ТСЖ никак не отреагировало, то следующим шагом может быть направление официальной жалобы в компетентные органы.
- Также при наличии каких-либо имущественных споров (например, причинение материального ущерба МКД), владельцы квартир могут подать в суд на ТСЖ.
Одной из крайних мер, является переизбрание членов ТСЖ или вовсе смена способа управления общим имуществом дома (например, передача полномочий управляющей компании). Все эти решения должны приниматься на общем собрании собственников МКД путем голосования.
Как снять председателя ЖСК с должности, куда жаловаться на него
Одним из способов воздействия на председателя ТСЖ (ЖСК, ЖК и т. д.), нарушающего права и интересы собственников МКД, является лишение его занимаемой должности. Однако процедура снятия с поста должна быть правильно организована, в противном случае нарушитель сможет через суд признать такое решение неправомерным и восстановиться на прежнем месте.
Итак, для того, чтобы уволить председателя должны быть предварительно предприняты следующие действия:
- Вначале члены правления ТСЖ должны инициировать ревизионную проверку, по итогам которой будут выявлены незаконные действия, совершенные этим должностным лицом (например, самоуправство, превышение полномочий, ненадлежащее выполнение обязанностей и т. д.).
- Дополнительно можно обратиться в уполномоченные органы (жилищную инспекцию, прокуратуру), которые проведут свою проверку и зафиксируют все нарушения.
- Имея на руках официальное заключение ревизионной комиссии или же предписание государственных надзорных служб, на общем собрании членов ТСЖ может быть вынесен на повестку дня вопрос, касающийся устранения председателя товарищества. Большинством голосов его могут снять с должности.
Как Можно Нанять Управляющего В Тсн
Можно привести еще много печальных историй того, чем заканчивались призывы «взять все в свои руки». Ну, вот, например, на Уктусе есть новый дом по Щербакова, 5а. Там председатель больше года боролся за создания ТСЖ (тогда они еще так назывались). Прошел, как говорится, через огонь, воду и медные трубы. Закончилось все тем, что он добровольно отказался от этого поста. С первого же месяца его работы на этом посту в любое время суток стал разрываться мобильный, звонили жители и задавали вопросы. При этом он работал на общественных началах. Через 2-3 месяца ему это надоело, он созвал собрание и попросил, чтобы ему за такой труд назначали зарплату, сумму назвал хорошую. Жители переглянулись и сказали, что не согласны. Тогда он на все плюнул и даже решил переехать из этого дома.
Поэтому, если кого-то не устраивает УК, то не стоит в обидах и назло кидаться создавать ТСН. Как показали многочисленные случаи, такие затеи заканчиваются в лучшем случае ничем. А в худшем — председатель ТСН все бросает и исчезает с деньгами в неизвестном направлении. Максимум, что ему грозит, это год условно. А чаще всего вообще ничего. На деньги, полученные в ТСН, он может купить себе новую квартиру в другом городе, построить частный дом, купить роскошные машины. А ничего не подозревавшие о его мошенничестве жители останутся с многотысячными долгами перед поставщиками тепла, света, воды.
Порядок смены председателя ТСЖ
Председатель жилтоварищества оставляет свою должность в следующих случаях:
- по решению общего собрания жильцов-членов ТСЖ;
- при истечении срока полномочий;
- по решению жилищной инспекции;
- по постановлению суда;
- по собственному желанию.
Порядок снятия с должности руководящих органов жилищных товариществ и избрание новых определяется жилищным законодательством и уставом конкретной структуры.
СПРАВКА! Досрочное прекращение полномочий руководителя жилтоварищества находится в исключительной компетенции общего собрания жителей-членов ТСЖ (Часть 3 пункт 2 Статья 145 ЖК РФ).
Досрочная смена руководства в жилищном товариществе происходит в случаях, когда действующий председатель:
- не справляется со своими обязанностями;
- игнорирует обращения и жалобы владельцев квартир;
- не может решить проблем с должниками;
- замечен в растратах;
- нарушает устав и законодательство РФ;
- использует вверенные полномочия в личных целях.
Так как должность председателя выборная, его могут переизбрать и по причине утраты доверия владельцев жилья.
Процедура смены председателя ТСЖ
О необходимости проведения собрания все собственники жилья должны быть оповещены. Способ оповещения устанавливается решением общего собрания или уставом. В принятии решения о смене председателя обязаны участвовать более половины членов товарищества собственников жилья (ст.146 ЖК РФ).
Особенности принятия решения членами товарищества или правления:
- При проведении собрания необходимо составить протокол, фиксирующий процедуру и принятое решение. Документ содержит подробное описание основания собрания, кворум, повестку дня, предмет прений, результат голосования и вынесенное решение. Обязательным является указание даты, места проведения собрания, время его начала и окончания. Протокол подписывают лица, участвующие в голосовании, секретарь собрания.
- Собственники жилья имеют право определить вид голосования. Применяется открытая или тайная форма голосования, предусмотренная очным опросом путем общего собрания или в заочном виде, определенным поквартирным обходом.
- Кандидатура нового руководителя предоставляется жильцам до начала голосования.
По результатам голосования в ТСЖ издается приказ о снятии полномочий с действующего председателя и назначения нового руководителя товарищества. С приказом должны быть ознакомлены заинтересованные лица.
Согласно ч. 3 ст. 147 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества. Кто может инициировать процесс, устанавливается в уставе.
Порядок действий для смены председателя в случае голосования членами ТСЖ:
- После получения всех необходимых материалов дела, созывается общее собрание членов. Для его проведения распространяются приглашения среди собственников. Оповещены должны быть все жильцы, чтобы в собрании приняли участие более 50% владельцев. Только тогда решение собрание будет правомочным.
- Жильцы решают, какое голосование (тайное или открытое) будет проводиться. Голосование может быть в очной (на общем собрании) и заочной форме (путем поквартирного обхода).
- О возможных кандидатах на пост председателя жильцы информируются заранее, знакомятся и общаются с ними.
- Собранию предоставляются сведения, доказательства того, что действующий председатель правления не справляется со своими обязанностями. Далее происходит обсуждение и голосование.
- Руководитель смещается с должности решением абсолютного большинства голосов. В случае, когда за переизбрание проголосовало меньше половины участников, председатель остается на прежней должности.
- Результаты голосования должны быть внесены в протокол.
- Новый избранник должен явиться в жилищный комитет и налоговый орган для переоформления документации на свое имя.
- Товариществом издается приказ о вступлении в должность председателя. В приказе указываются паспортные данные нового руководителя, контактная информация о ТСЖ. Документ подписывают члены правления, жилищный комитет, налоговый орган. Новый председатель вступает в должность с момента получения последней подписи.
В случае принятия решения правлением действия аналогичны.