Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
- Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
- Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка);
- Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение);
- Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины);
- Отдых (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка);
- Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
- Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт);
- Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы России);
- Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность);
- Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации);
- Водные объекты (гидротехнические сооружения);
- Территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории);
- Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
Основные виды разрешенного использования характеризуют главный вид деятельности, для которой приобретается земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку.
Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.
Виды разрешенного использования – какими они бывают
Под разрешенным использованием земельного участка понимается конкретная характеристика, на основе которой можно получить представление о следующем:
- как можно использовать участок;
- что можно построить на земельном участке.
Даже если на участок оформлена собственность, его можно использовать исключительно исходя из того, к какой категории он относится, и с учетом наличия соответствующего разрешения.
В муниципальных образованиях вся земля делится на территориальные зоны.
Территориальная зона – область с границами, в отношении которой действуют конкретные регламенты из сферы градостроительства. Для каждой территориальной зоны на уровне региональных властей фиксируются:
- виды пользования;
- перечень объектов, которые можно возводить;
- требования к высоте и другим характеристикам объектов.
После принятия решения необходимо внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого необходимо подать заявление (лично или через представителя) в территориальное отделение Росреестра или же воспользоваться аналогичной электронной услугой.
Если вы подаёте заявление в электронной форме, вам будет необходимо подготовить межевой план участка в формате XML, подписанный электронной цифровой подписью (ЭЦП) кадастрового инженера. Учтите, что заявление также необходимо подписать ЭЦП заявителя.
При подаче заявления в традиционной бумажной форме (лично или по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении) в орган кадастрового учёта по месту нахождения земельного участка необходимо представить следующие документы:
- заявление;
- паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заявителя;
- свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- решение главы местной администрации об изменении вида разрешённого использования земельного участка;
- межевой план.
Срок рассмотрения документов составляет 20 рабочих дней.
Какие есть ВРИ в России
Перечень ВРИ утвержден приложением к приказу Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540. Всего классификатор ВРИ насчитывает 13 крупных групп, которые делятся на подгруппы:
- 0 – сельскохозяйственное использование. Сюда входят поля, сады, фермы, пасеки, рыбные угодья, хранилища, элеваторы, питомники, гаражи, ремонтные станции, водонапорные башни и пр.
- 0 – жилая застройка. Многоквартирные и частные дома, приусадебные участки, кемпинги, трейлер-парки, гаражи и подземные парковки, обслуживающие постройки
- 0 – объекты общественного пользования. Коммунальные службы, соцобслуживание, общежития, ателье, прачечные, парикмахерские, поликлиники, школы и университеты, музеи, парки, храмы, госорганы, приюты для животных и пр.
- 0 – предпринимательство. Объекты делового управления, ТЦ и ТРЦ, рынки, магазины, кафе, гостиницы, кинотеатры, аквапарки, букмекерские конторы, автозаправки, автосервисы и пр.
- 0 – отдых (рекреация). Дворцы спорта, стадионы, бассейны, детские лагеря, гостиницы, причалы, места для охоты и рыбалки, поля для гольфа и конных прогулок и пр.
- 0 – производственная деятельность. Недропользование, легкая и тяжелая промышленность, производство автомобилей, производство лекарств, продуктов нефтехимии, стройматериалов, ГЭС, электростанции, атомные станции, телевышки и вышки сотовой связи, склады и пр.
- 0 – транспорт. Железные и автомобильные дороги, вокзалы, станции, стоянки, аэропорты, порты и причалы, трубопроводный транспорт, метро и пр.
- 0 – оборона и безопасность. Обеспечение ВС РФ и внутреннего правопорядка, тюрьмы, пограничные объекты и пр.
- 0 – охрана и изучение природы. Заповедники, заказники, природные лечебные ресурсы, санатории, профилактории, лечебницы, объекты культурного наследия
- 0 – использование лесов. Лесные склады, лесопилки, охрана лесов, сушилки и склады для растений
- 0 – водные объекты. Гидротехнические сооружения, спецпользование водными объектами
- 0 – земли общего пользования. Автодороги, трамвайные пути, стоянки, кладбища, элементы озеленения, свалки, участки запаса и пр.
- 0 – земли общего назначения. Огородничество и садоводство
Как установить вид разрешенного использования земельного участка через суд?
После получения отказа в установлении ВРИ земельного участка, либо при невозможности проведения процедуры через местный муниципалитет, нужно обращаться в суд. Отказать могут по нескольким причинам:
- за установлением обратилось ненадлежащее лицо;
- информация в документах противоречит общедоступным сведениям;
- о категории земель нет данных в ЕГРН;
- пересечение границ участка с иными землевладениями;
- надел не поставлен на государственный учет и т.д.
В большинстве ситуаций достаточно устранить ошибки или нарушения и обратится повторно. Если же вы не согласны с решением администрации, либо оно вынесено незаконно, устанавливать соответствие ВРИ земельного участка придется через суд.
Начинается процедура после подачи искового заявления в суд общей юрисдикции. Как правило, направляют иск в районное отделение суда по месту размещения участка. В суде придется оспаривать вынесенное уполномоченными органами решение. Исходя из этого предъявляются два требования:
- Признать решение администрации незаконным;
- Обязать муниципалитет установить соответствие ВРИ.
Если грамотно подготовиться к разбирательству, вид разрешенного использования будет установлен, а предыдущее решение отменят. В этом вам помогут юристы нашей компании. Мы гарантируем установление ВРИ участка через суд даже в сложных ситуациях.
Помимо искового заявления потребуется ряд документов:
- правоустанавливающие бумаги на участок;
- согласие собственника земли на установление ВРИ;
- выписки из реестров и результаты согласования;
- отказ в установлении вида разрешенного использования.
Нецелевое использование земель и санкции
Использование земли не по назначению может быть выявлено контролирующими органами и приведет к административной ответственности согласно статьи 8.8. КОАП РФ.
Нецелевое назначение – использование земельного участка не предусмотренное его категорией, невыполнение обязательств по его сохранению и рекультивации.
Влечет наложение штрафа на физическое лицо от 20-50 тыс. рублей, на должностное лицо от 100-200 тыс. рублей, на юридическое лицо от 200-400 тыс. рублей.
Применяются и другие виды наказаний:
- штраф в размере 1% от кадастровой стоимости участка для физлиц, 1,5% для должностных лиц, 2% для юридических.
- владельца могут лишить земельного участка по решению суда;
- с арендатором могут расторгнуть договор раньше срока.
- Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно.
- Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.
- Если территориальная зона по ПЗЗ вашего населенного пункта предполагает в качестве основного или вспомогательного ВРИ ЗУ, за сменой которого обращается заявитель, то в ЕГРН вносятся изменения. Если не предполагает, то заявитель получит отказ.
- После смены ВРИ земельного участка, у него изменится кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от ЦН и ВРИ земельного участка, а рассчитывается на основании массовой кадастровой оценки проводимой не чаще чем раз в 5 лет и актуализируется исходя из поправочного коэффициента, установленного правительством вашей области.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка наиболее часто требуется в следующих случаях:
— строительство или реконструкция на земельном участке объекта недвижимого имущества с другим функциональным назначением, нежели предусмотрено в виде разрешенного использования;
— изменение функционального назначения уже существующего объекта недвижимости;
— уточнение вида разрешенного использования неправильно внесенного или в связи с приведением в соответствие с новым Классификатором ВРИ.
Общий порядок изменения ВРИ земельного участка выглядит следующим образом (рис. 1).
Условно-разрешенные виды использования земли в 2021 году
Основное отличие условного типа пользования – для его присвоения объекту требуется дополнительное согласование с государственным органом власти. Основной ВРИ назначается для надела сразу, без дополнительных заявлений и слушаний комиссии.
К примеру, у торгового объекта и площадью в двести квадратных метров могут быть такие условные типы назначения:
- Административное учреждение.
- Офисное помещение.
- Торговый павильон.
- Подсобное помещение.
- Склад.
В помещениях такого типа также можно обустроить больницы, спортзалы или бассейны.
Для надела в сельской местности помимо основного (ЛПХ) условными типами эксплуатации могут быть:
- Разведение крупного и мелкого скота.
- Птицеводство.
- Возделывание сада и огорода.
- Цветоводство.
При этом участки делятся на приусадебные и полевые. В первом случае разрешено возводить коттеджи, дачные домики, гаражи. В поле запрещены любые постройки с фундаментом.
Как изменить ВРИ участка: порядок действий
1. Первыми шагами будут уточнение градостроительных регламентов, касаемо вида использования земли
Это необходимо сделать в начале подготовки к изменениям разрешения, чтобы уточнить вид использования земельных участков для функциональной территории, в пределах которой расположен участок земли.
Данные о возможных ВРИ содержит один из документов:
- Выписка из ПЗЗ о разрешенных видах использования, которую можно заказать, зная кадастровый номер или адрес участка;
- Градостроительный план.
- Справка о зонировании территориальной единицы, в пределах которой расположен надел.
Заказать эти документы можно при обращении в Росреестр (в том числе на их официальном сайте), через МФЦ, в администрации по месту нахождения участка.
2. Какое разрешенное использование определено для конкретного участка;
ВРИ земель разделены на три группы:
- основные;
- условно разрешенные (назначены в результате публичных слушаний);
- вспомогательные (они могут быть назначены дополнительно к двум первым группам).
Варианты решения вопроса об изменении ВРИ участка
При изменении ВРИ участка используется один из вариантов:
- Путем проведения публичных слушаний. Собственником подается заявление в администрацию для установления иного вида использования надела, если отсутствуют действующие Правила землепользования и застройки, выносится постановление в результате одобрения граждан.
- Заявление подается в Росреестр через МФЦ лично, через доверенное лицо или отправлением по почте в рамках градостроительного регламента. Применим в случае корректировки вида разрешения с внесением поправок в данные кадастра по участку и в нужной графе заявления указывается вид соответствии с Классификатором.
| Заявление об установлении соответствия ВРИ земельного участка классификатору (бланк) | Скачать |
На рассмотрение собственником земли подается заявление и ряд документов. В результате положительного одобрения происходит изменение ВРИ или выдается мотивированный отказ с указанием причины и нормативного акта, на который отсылается полномочный орган.
Сложившаяся практика говорит о том, что чуть ли не до половины наделов, собственниками которых являются частные и юридические лица, пока не имеют плана размежевания, акта об установлении границ и кадастрового паспорта. Именно в нем будет прописан вид допустимого пользования.
Обойтись без проведения кадастровых работ уже не удастся. Без этого невозможно получить свидетельство о праве собственности и полноценно распоряжаться землей — продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду или в качестве залога.
Кроме того, налоговики должны начислить земельный сбор. Правда после постановки на учет они взыщут задолженность лишь за последние три года.
Правовой режим и возможность участвовать в обороте начнут действовать только после внесения записи в реестр.
Определением вида будет заниматься местная администрация, когда примет соответствующее распоряжение или постановление, исходя из планов развития и действующего классификатора. При продаже доли надела к ней переходит вид, установленный для основного участка.
Первым делом потенциальный собственник должен проверить наличие кадастрового паспорта. Его отсутствие говорит о том, что придется обратиться в специализированную компания для проведения работ на месте. После постановки на учет удастся получить точную информацию о присвоенной категории и допустимом пользовании земли, лишь затем предпринять действия для подготовки процедуры изменений.
Чтобы приобрести или арендовать новый надел, обращаются в органы муниципии с просьбой о выделении. Найти участок можно на карте, расположенной на официальном портале росреестра.
Подготавливается схема, заявление и документы, которые будут рассмотрены. Ответ выдается не позднее двух месяцев. Аренда связана с процедурой
торгов
, когда будет проведен аукцион и выиграет тот участник, кто предложит наивысшую
арендную плату
.
Надел может быть образован из земли, находящейся в государственной собственности. Сведения вносятся в ГКН после принятия решения органами самоуправления.
Земля распределена на отдельные участки, имеющие кроме установленных законом категорий, еще и конкретный ВРИ (вид разрешенного использования).
Подобное понятие широко применяется в ряде законодательных актов, действующих в РФ. Основная часть упоминаний содержится в Земельном (ст. 7) и Градостроительном кодексах РФ. В зависимости от ВРИ можно узнать, какая деятельность является разрешенной на таких участках.
К примеру, невозможно произвольно выбрать в пределах города или за его чертой территорию и начать там возводить строения (будущего торгового центра или магазина, или же сажать сельхоз. культуры).
Следует выяснить, есть ли возможность ведения выбранной деятельности на участке, и какой вид строительства разрешен согласно городскому (территориальному) планированию.
Каждый из видов разрешенного использования земельных участков (далее – ВРИ ЗУ) в соответствии с установленным классификатором обозначен документом градостроительного зонирования «Правилами землепользования и застройки» (далее – ПЗЗ).
Здесь же обозначены параметры конкретного участка и размещенной на нем недвижимости, установленные ограничения использования и показатели для расчетов.
В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ все виды земельных участков делятся на три ВРИ:
- первый – основной,
- второй – условный,
- и третий – вспомогательный.
Строительство на землях сельскохозяйственного назначения.
Начиная с 2014 г., ВРИ постоянно обновляются. Ранее используемые дополняют новыми. Также возникает необходимость урегулирования отдельных практических вопросов.
К примеру, в ряде городов обозначение производственных зон на картах зонирования отдельное, учитывается уровень опасности деятельности (вредные выбросы, вероятность взрывов и т. д.), а классификатор распределят все земли согласно производственной деятельности, формируя единый список.
Подобные и множество других практических нестыковок приведут к изменениям, поскольку согласно уже обозначенному Закону №171 (пункт 12 статья 34) до начала 2019 г. документация градостроительного зонирования подлежит приведению в соответствие с действующим классификатором.
С начала 2019 г. будет введен в действие Закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений…», в нем будет урегулирован ряд проблемных вопросов, и даны необходимые законодательные уточнения.
И это только начало изменений, как будет дальше продвигаться «модернизация» земельного законодательства, увидим из практики.
Какие ВРИ присвоены земельным участкам (сейчас, не учитывая изменения согласно классификатору), можно найти в доступной для граждан кадастровой карте.