Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевая собственность: особенности продажи». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Период оформления сделки напрямую зависит от уровня подготовки продавца.
| № п/п | Этап подготовки | Примерный срок |
|---|---|---|
| 1 | Оформление технического паспорта | от 30 дней |
| 2 | Направление уведомления | 30 дней с момента вручения |
| 3 | Подготовка документов | 2-3 дня |
| 4 | Оформление договора | 2 дня |
| 5 | Государственная регистрация | от 7 дней |
Какие нужны документы
Для совершения сделки от продавца и покупателя потребуется пакет документации. Он несколько варьируется в зависимости от обстоятельств.
В ходе процедуры запросят:
- Удостоверения личности всех сторон. Для взрослых – это гражданские паспорта. Для детей до 14 лет – свидетельство о рождении;
- Правоустанавливающие документы на отчуждаемую долю в недвижимости. Это может быть ДКП, свидетельство о наследстве или приватизации и пр;
- Свидетельство о праве собственности на продаваемую долю, оформленное в Росреестре;
- Технический план (можно оформить в БТИ), экспликация и поэтажный план здания;
- Выписка из домовой книги;
- Копия лицевого счета.
Если продавец состоит в браке, от него дополнительно потребуют письменное согласие супруга (супруги) на сделку. Предварительно его необходимо нотариально удостоверить.
Когда продавец – несовершеннолетний гражданин, дополнительно необходимо письменное согласие на сделку органов опеки и попечительства.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Заключение сделок купли-продажи доли (части) жилого помещения отличается, с одной стороны:
- простотой подготовки договора и его заключения;
- невозможностью оспаривания договора третьими лицами, претендующими на жилье;
- гарантиями, отсутствующими при дарении жилья.
В качестве минусов специалисты признают факторы:
- рисков налоговых (НДФЛ) вычетов при условии, что объект продажи являлся собственностью продавца менее трех лет;
- для лиц, проживающих в официальном браке, приобретенная часть (доля) жилья становится собственностью, нажитой совместно (при дарении жилье остается собственностью одаряемого лица).
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Особенности переоформления доли в квартире на родственника
В отличие от единого права на собственность владение долей в некоторых обстоятельствах требует согласование сделки с остальными владельцами объекта. Тот факт, что получатель части недвижимости является близким или дальним родственником, никак не влияет на ход законной процедуры. Необходимо учесть особенности выбранного способа оформления и соблюсти требования закона, чтобы перерегистрация прошла успешно, и близкий человек смог стать владельцем имущества.
Статус «доли в недвижимости» определяется на основании ст. 244 ГК РФ, рассматривающей варианты оформления общей или долевой собственности. Доля представляет собой часть разделенного на несколько собственников имущества, с сохранением права владения, использования, распоряжения. При отсутствии выделенной в натуральной форме доли, распределение идет равномерно на всех сособственников объекта.
Любое из лиц, признанных сособственником квартиры или иной недвижимости, вправе распорядиться о передаче своего объема имущества другому лицу, включая родственников. В некоторых случаях для успешного завершения сделки понадобится пройти дополнительную процедуру согласования с остальными владельцами объекта. Наличие или отсутствие родственных связей может влиять только на стоимость переоформления.
Предусмотрены следующие варианты передачи части недвижимости:
- договор мены;
- дарственная;
- купчая.
Кому положен имущественный вычет
Налоговый вычет является налоговой льготой, гарантированной государством, права на которую имеют лица, официально осуществляющие трудовую деятельности, купившие объект недвижимости.
Основаниями получения признается:
- Приобретение недвижимости;
- Самостоятельное строительство жилого объекта;
- Осуществление расходов на ремонт жилого объекта.
Претендовать на льготы могут:
- Официально трудоустроенные граждане, которые каждый месяц осуществляют перечисление налога на доход;
- Лица, не достигшие возраста совершеннолетия, получившие объект на правах собственника;
- Пенсионеры в том случае, когда обращение за средствами было осуществлено не позднее 3 лет с момента получения пенсионного обеспечения.
Особенности купли-продажи между родственниками
Купля-продажа между родственниками по своей структуре практически не отличается от классической процедуры отчуждения. Здесь также заключается договор, в сделке участвуют две заинтересованные стороны, а все документы регистрируются в Росреестре. Но какими особенностями обладает купля-продажа и почему многие стремятся подойти к данному вопросу, будучи юридически подкованными?
Сама по себе купля-продажа жилой площади представляет собой сделку, где участвует две стороны, одна из которой является продавцом, а вторая — покупателем. Главная особенность отчуждения — это передача установленной суммы денег, после чего продавец передает все права собственности новому владельцу.
Особенности купли-продажи квартиры между взаимозависимыми лицами:
- Процесс отчуждения не обязательно регистрировать нотариально, но при этом все документы вместе с договором отдаются на рассмотрение в Росреестр.
- Сделка проводится между взаимозависимыми лицами, а именно родственниками.
- По статистике, каждая вторая типовая сделка является фиктивной или притворной, потому что многие родственники ищут более простой способ передачи жилья, без подключения юриста или дорогостоящего нотариуса.
- Данный вид сделки тщательно проверяются налоговыми органами. Несмотря на то, что продавец в любом случае обязан выплачивать налог от продажи своей квартиры, то бывают случаи, когда он намеренно указывает в договоре меньшую стоимость жилплощади. Проводить такие манипуляции с недвижимостью нельзя. Все потому, что налоговая инспекция сравнивает среднюю стоимость квартир в городе с суммой, указанной в договоре. Если стоимость значительно отличается, то участников сделки могут привлечь к ответственности и выписать штрафные санкции.
- Даже после продажи квартиры родственникам, продавец может какое-то время проживать в данной жилплощади, если этот пункт был указан в договоре. При этом нужно понимать, что как только новые владельцы решат провести процедуру отчуждения, то продавцу придется покинуть жилплощадь.
- Вся процедура оформления купли-продажи между взаимозависимыми лицами регламентируется Гражданским кодексом страны.
Какие документы нужны для проведения изучаемой операции? Ни для кого не секрет, что большинство родственников охотно доверяют друг другу. И поэтому процедура продажи имущества отменяет бумажную волокиту. Можно обойтись без разных справок и выписок из БТИ.
Соответственно, договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками готов к подписанию после представления следующих бумаг:
- соглашения;
- паспортов сторон;
- документов о правах собственности на имущество;
- кадастрового паспорта;
- свидетельств о браке.
При участии в сделке несовершеннолетних потребуются:
- разрешения от органов опеки (не всегда);
- свидетельства о рождении;
- паспорт одного законного представителя.
В ряде случаев от граждан могут попросить:
- согласие остальных собственников на продажу доли;
- согласие супруга на осуществление сделки;
- отказ прочих хозяев квартиры от выкупа доли.
Желательно приносить документы вместе с их копиями. Заверять бумаги не нужно. Перечисленные бумаги должны быть при каждой сделке с имуществом.
Этап №1 — Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты
Это важно сделать, потому что нотариус стоимость доли и способ оплаты сразу укажет в договоре купле-продажи.
По сути стоимость доли определяется сторонами сделки. За сколько собственник готов продать, а покупатель купить. Это всё по договорённости.
После того как определились со стоимостью, теперь нужно подумать о способах оплаты. Здесь вариантов много и об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора, во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку о получении денег. Я не очень люблю такой способ, только если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Как продать долю в квартире близкому родственнику
Заключение возмездных сделок с общей долевой собственностью в пользу родственника предусматривает:
Этап №1. Уведомления совладельцев
Прежде чем оформлять продажу, нужно узнать статус родственника-покупателя. Если он входит в состав собственников квартиры, можно сразу идти к нотариусу и заключать сделку. Покупатель не собственник дожидается, пока продавец:
- направит извещения всем сособственникам о выставлении доли на продажу;
- получит нотариальные отказы от выкупа и/или истечения 30-дневного срока после уведомления адресатов;
- зафиксирует факт извещения.
Обратите внимание, если действовать в обход преимущественного права, продав долю третьему лицу, совладельцы могут оспорить сделку в силу пункта 3 ст. 250 ГК РФ – на это отводится 3 месяца с даты выявления нарушения.
Этап №2. Заключение сделки
Договорившись о деталях, родственники могут обращаться к нотариусу за составлением договора купли-продажи объекта. На момент написания статьи все сделки с долями проходят через нотариальные конторы (в соответствии с поправками в ФЗ № 122 «О госрегистрации…»).
Нотариус примет документы, запросит недостающие справки, а также проверит юридическую чистоту сделки и дееспособность ее участников.
Среди основных документов выделяют:
- паспорта и копии;
- технический план квартиры – раньше его заказывали в БТИ, а сейчас в Росреестре в виде выписки из ЕГРН;
- правоустанавливающие и утверждающие право документы на долю квартиры;
- нотариальные отказы совладельцев и/или копии почтовых уведомлений с адресом отправки писем;
- справки из ФНС, ЕИРЦ – об отсутствии долгов владельца;
- копия поквартирной карточки;
- согласие супруга – если имущество общее мужа и жены;
- разрешение органа опеки – на детей до 18 лет и недееспособных лиц под опекой;
- отдельные выписки из ЕГРН – нотариусы запрашивают их сами.
Далее, совместно с нотариусом нужно оформить ДКП доли в квартире. Ознакомившись с текстом договора, продавец и покупатель ставят свои подписи.
Что лучше: подарить или продать долю в квартире родственнику
Чтобы передать право собственности на недвижимость, необходимо оформить сделку. Популярными вариантами является продажа и дарение.
| Условия | Дарение | Продажа |
|---|---|---|
| Основание перехода прав | Договор дарения | Договор купли-продажи |
| Затраты | Несет даритель | Стороны самостоятельно определяют порядок оплаты расходов (совместно, одна из сторон) |
| Налогообложение | Подоходный налог оплачивает одаряемый. От выплаты освобождается близкий родственник (внуки, дети, родители, братья и сестры). | Подоходный налог оплачивает продавец. Исключение предусмотрено для лиц, владеющих квартирой более 5 лет. |
| Ограничения | Собственник вправе подарить долю любому гражданину, необязательно родственнику | Продавец обязан предложить долю совладельцам. Продать третьим лицам можно только в случае их отказа. |
| Оспаривание сделки | По условиям договора может быть предусмотрена отмена дарения в случае, если даритель переживет одаряемого. Также дарение можно отменить, если получатель доли совершил преступление против дарителя. | В общих случаях оспаривания сделки (недееспособность, угрозы, шантаж) |
| Последствия | Доля станет личным имуществом супруга и не будет делиться при разводе | В случае приобретения в браке, имущество включается в состав совместно нажитого. В случае развода доля будет поделена по ½ доле между супругами. |
Право собственности переходит к новому владельцу после государственной регистрации права.