Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договоров: анализ судебной практики». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Оформление иска в суд
До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:
- паспорт (копия)
- действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
- акт приемки-передачи арендуемого имущества
- чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
- квитанции о перечислении полной суммы госпошлины
Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Рекомендации арендатору
Расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке:
-
договор срочный и он содержит условие о внесудебном отказе: направить арендодателю уведомление об отказе от исполнения договора;
-
договор срочный и в нем отсутствует условие о внесудебном отказе: расторгать в судебном порядке, для этого подать иск в суд;
-
договор бессрочный: направить арендодателю предупреждение об отказе от договора.
Расторжение договора в судебном порядке:
- если имеется общее или специальное основание расторжения договора в судебном порядке — направить досудебную претензию, а при отсутствии ответа на нее подать исковое заявление в суд.
В обоих случаях:
-
правильно оформить акт возврата помещения. Это гарантия права арендатора прекратить вносить арендную плату. Если ситуация конфликтная — при возврате помещения необходимо обеспечить письменные доказательства того, что арендатор выполнил все свои обязательства. Желательно также привлечь свидетелей к подписанию одностороннего акта возврата помещения.
-
консультироваться с юристом. Не всегда возможно самостоятельно определить основания досрочного прекращения договора аренды. Неочевидные юридические тонкости, например, возможное преобразование срочного договора в бессрочный, отсутствие капремонта, могут способствовать выходу из договорных отношений.
Организациям, арендующим помещения, необходимо строго соблюдать условия договора. В случае возникновения проблемной ситуации, которая влечет крупные денежные расходы, а другая сторона сделки намеревается решить вопрос через суд, необходимо принять все возможные меры по урегулированию проблемы в досудебном порядке. Это позволит, во-первых, избежать затрат в виде судебных издержек и начисления пеней, а также даст возможность договориться сторонам сделки о рассрочке платежей, пересмотре условий договора.
В рассматриваемой ситуации можно увидеть недостаточную подготовленность ответчика с юридической точки зрения. Компания не воспользовалась правом, предусмотренным статьей 333 ГК РФ, и не ходатайствовала об уменьшении неустойки. Доводы, приводимые ответчиком, являются необоснованными. Своим решением суд показал, что несоблюдение условий договора не освобождает от обязанности выплаты полной величины арендной платы за период пользования и пеней.
Исполнение нарушенного условия договора аренды в разумный срок или до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
Статья 619 ГК РФ указывает, что при наличии определенных нарушений договора аренды со стороны арендатора он может быть расторгнут судом по требованию арендодателя. При этом данная статья не регулирует ситуацию, когда арендатор устранил нарушения до принятия судом решения по делу.
С одной стороны, ст. 619 ГК РФ указывает на то, что объективное наличие нарушений со стороны арендатора является основанием для расторжения договора и, следовательно, если такие нарушения есть, арендодатель вправе расторгнуть договор независимо от дальнейшего поведения арендатора (если арендодатель предварительно обращался к арендатору с предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок).
С другой стороны, если арендатор устранил нарушения, то объективные обстоятельства, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, перестают существовать и, следовательно, отсутствует основание, на которое указывал арендодатель при предъявлении иска.
7.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, препятствует ли расторжению в судебном порядке договора аренды по требованию арендодателя устранение арендатором нарушения, существует две позиции судов.
Позиция 1. Устранение арендатором нарушения может препятствовать досрочному расторжению договора, если осуществлено в разумный срок.
В суд поступило исковое заявление от муниципалитета к Дьякову Р.Г. о расторжении договора аренды земельного участка. Истец пояснил, что ответчик получил землю в долгосрочную аренду под строительство торгового центра. С момента заключения соглашения прошло 5 лет, но Дьяков до сих пор не возвел здание. Участок пустует, зарос сорняком. Кроме этого, арендатор прекратил внесение арендных платежей, из-за чего накопилась задолженность за год в размере 150 тыс. рублей.
Истец потребовал:
- расторгнуть договора аренды земельного участка;
- внести изменения в ЕГРН;
- взыскать с ответчика в доход местного бюджета сумму задолженности за аренду.
Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке
Разорвать отношения по договору аренды можно в одностороннем порядке. Сделать это допустимо по инициативе арендатора или арендодателя на законных основаниях только в ряде случаев.
Намного проще решается вопрос прекращения договорных отношений по аренде недвижимого или движимого имущества при обоюдном согласии сторон. В случае его отсутствия обоснованность расторжения договора аренды решается судебным органом. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда инициатором является арендодатель.
- Письмо о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке нежилого помещения: скачать Образец и бланк
- Уведомление о расторжении договора аренды образец от арендодатора 2018 года: скачать бланк
- Стороны вправе заключить договор аренды с указанием в нем конкретного срока или бессрочно.
Ошибки при заключении и исполнении договора аренды недвижимости
Договор аренды недвижимости (далее — договор аренды) очень распространен и в каждой организации хоть раз с ним сталкивались. Несмотря на это, при его заключении и исполнении стороны часто допускают ошибки, что подтверждает и судебная практика. Давайте рассмотрим некоторые из них.
Ошибка 1. Нарушен порядок совершения сделки
По общему правилу юрлицо совершает сделки через свои органы, которые действуют в соответствии с законодательством и учредительными документами .
В законодательстве закреплено общее правило, что хозобщество вправе совершать крупные сделки по решению общего собрания его участников . Сделка по сдаче в аренду недвижимости может быть отнесена к крупной сделке.
Об этом часто забывают стороны договора и, как результат, нарушают порядок совершения крупной сделки.
В учредительных документах обычно указаны полномочия исполнительного органа и иных органов управления, а также ограничения этих полномочий .
Как показывает практика, для совершения сделок с недвижимостью, в т.ч. для сдачи в аренду, зачастую требуется одобрение общего собрания участников.
Этот момент стороны также могут упустить и соответственно заключить сделку с нарушением установленного порядка.
Если нарушен порядок совершения сделки, договор аренды может быть признан недействительным .
Судебная практика
Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества. Согласно уставу арендодателя необходимо предварительное одобрение подобных сделок общим собранием участников общества. Одобрение получено не было.
Суд признал сделку недействительной.
Решение экономического суда Брестской области
от 07.02.2018 (дело N 89-7/2017)
Таким образом, рекомендуем убедиться в том, что представитель контрагента вправе подписывать конкретный договор аренды без соответствующего решения общего собрания участников или иного органа управления, контроля.
Это можно сделать, ознакомившись с учредительным документом арендатора/арендодателя. Если решение общего собрания или иного органа контрагента необходимо, то перед подписанием договора следует попросить его предоставить.
Ошибка 2. В договоре четко не определен объект аренды
При описании объекта аренды указываются данные, которые точно позволяют идентифицировать имущество, передаваемое в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте аренды считается несогласованным, а соответствующий договор — незаключенным .
Судебная практика
Стороны подписали договор субаренды. Согласно ему субарендатор 1 передает субарендатору 2 часть асфальтированной площадки, находящейся на АЗС А-100. Иной информации, позволяющей идентифицировать объект аренды, текст договора не содержал. Суд пришел к выводу, что договор субаренды не заключен.
Постановление апелляционной инстанции экономического суда
Источник: https://ilex.by/oshibki-pri-zaklyuchenii-i-ispolnenii-dogovora-arendy-nedvizhimosti/
Комментарий к Ст. 619 Гражданского кодекса РФ
1. По общему правилу договор аренды расторгается по истечении срока его действия. Однако арендодатель может заявить требование о досрочном расторжении договора аренды в следующих случаях:
— использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора либо неоднократным нарушением;
— существенное ухудшение арендатором состояния имущества;
— невнесение более двух раз подряд в срок арендной платы;
— неосуществление капитального ремонта имущества при условии, что осуществление такого ремонта является обязанностью арендатора.
На практике возможно некоторое пересечение вышеприведенных оснований для досрочного расторжения договора аренды. Так, например, невнесение арендной платы арендатором является как специальным основанием для расторжения договора аренды, так и существенным нарушением условий договора либо неоднократным их нарушением. Из материалов судебной практики следует, что в этом случае суды анализируют период невнесения арендной платы и приходят к выводу, что, например, невнесение арендной платы в течение трех месяцев является общим основанием для расторжения договора аренды — существенное нарушение условий договора либо неоднократное их нарушение.
Также длительное невнесение арендной платы — общее основание расторжения договора аренды.
В договоре аренды могут быть установлены и иные основания для его расторжения по требованию арендодателя до истечения срока действия договора аренды.
Реализовать свое право на досрочное расторжение договора аренды при наличии основания арендодатель вправе только при условии направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
2. Судебная практика:
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14;
— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.10.2012 по делу N А56-59068/2011;
— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 N 03АП-134/14;
— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 N 05АП-6454/2014;
— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2013 N 17АП-9975/2013-АК;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 N 15АП-4118/2013;
— Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2007 N КГ-А40/1697-07-П-1,2.
Порядок расторжения договора аренды нежилого помещения
Как уже упоминалось выше, наиболее простым вариантом расторжения договора является разрыв по соглашению сторон. В этом случае порядок подразумевает только согласование и подписание специального документа – соглашения о расторжении договора, где будут прописаны все условия (требуется ли выплачивать неустойку или другую компенсацию, как быстро нужно освободить помещение и т.д.). После подписания соглашения договор аренды считается недействительным.
Если же расторжение происходит в одностороннем порядке, порядок действий болеесложный:
- Извещение второй стороны о намерении расторгнуть договор. Обычно это выполняется в виде письма о расторжении договора аренды. В тексте этого документа указываются причины такого решения (со ссылками на пункты договора аренды или нормы законодательства), условия аннулирования (механизм взаиморасчетов, дата окончания действия сделки и т.д.). Если основанием послужили нарушения условий контракта, письмо оформляется в виде претензии на расторжение договора аренды нежилого помещенияс указанием всех выявленных нарушений. Обращение направляется второй стороне почтой или передается лично.
- Переговоры с целью согласования условий разрыва договора. Контрагент может быть не согласен со всеми или частью выдвигаемых условий, и путем переговоров можно добиться достижения консенсуса. Если это удалось, составляется соглашение, аналогичное описанному выше, и после его подписания договор прекращает действие.
- Обращение в суд. Если мирным путем добиться компромисса не удалось, инициатор расторжения договора может обратиться в суд (для юридических лиц подобные дела разбирает арбитражный суд). Вместе с исковым заявлением подаются документы для расторжения договора аренды нежилого помещения – копия договора, подтверждение наличия оснований для его расторжения. Если доказательства убедительны, суд расторгнет договор.
Конечный результат процедуры – признание договора недействительным, а с ним – и сделки аренды недвижимости.
Сроки расторжения договора аренды нежилого помещения
Инициировать разрыв аренды следует как можно раньше, сразу после выявления нарушения своих прав или условий контракта. Однако существует законодательно утвержденный срок для подобных действий – 3 года с того момента как лицо узнало о нарушении. Если же говорить о том, сколько проходит времени с момента начала процедуры до фактического освобождения помещения арендатором, то это сильно зависит от характера договора и споров вокруг его расторжения, выбранного механизма действий и других факторов. В среднем, это занимает от 30 до 90 дней, хотя при обращении в суд сроки могут возрасти многократно.
Заключение
И арендодатель, и арендатор могут выступить с инициативой расторгнуть договор аренды. Для каждой из сторон есть перечень достаточных оснований, для которых необходимо иметь доказательства. Чтобы расторгнуть сделку, можно попытаться договориться с оппонентом или обратиться в суд.
В случае расторжения договора по инициативе арендатора или его одностороннего отказа от договора арендодатель вправе удержать денежные средства, переданные ему в качестве обеспечения исполнения обязательства, если такое условие предусмотрено договором. Как правило, это оплата последнего месяца аренды. С июня 2015 г. в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, по соглашению сторон может быть обусловлено выплатой определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Следовательно, с указанной даты вопрос о правомерности удержания денежных средств при одностороннем отказе от договора урегулирован законодательно. По данному поводу также высказался Верховный суд РФ в постановлении от 03.11.2015 № 305-ЭС15-6784 по делу № А40-53452/2014, пояснив, что стороны при заключении договора вправе определить сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора. Такая компенсация может быть поименована в договоре штрафом, однако это не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.
Диспозитивные основания для расторжения договора по требованию арендодателя
Отметим, что перечень оснований для расторжения договора, установленный частью 1 статьи 619 ГК, состоит из вариантов серьезного нарушения арендатором своих обязательств, но при этом он является открытым (неисчерпывающим) и стороны вправе при заключении договора согласно части второй статьи 619 ГК указать в нем иные основания для расторжения в судебном порядке. И вот здесь возникает простор для творчества юриста, способного предусмотреть будущие потребности своей стороны и (или) просчитать наперед возможные риски.
Судебная практика показывает, что стороны вправе указать в договоре основания для расторжения, связанные с менее серьезными нарушениями арендатором своих обязательств, а именно:
- однократная просрочка арендатора по внесению арендной платы (пункт 26 письма ВАС N 66),
- однократное неполное внесение арендной платы при условии обоснования существенности такого нарушения (пункт 28 письма N 66).
Кроме того, стороны вправе указать в договоре основания для расторжения, совсем не связанные с нарушением арендатором своих обязательств: так, Президиум ВАС решил, что таким основанием может быть возникновение у арендодателя потребности в сданном имуществе (пункт 25 письма ВАС N 66).
Более того, Президиум Верховного Суда решил, что стороны, осуществляющие предпринимательскую деятельность, могут внести в договор условие о возможности его досрочного расторжения без указания оснований, но с обязанностью стороны-инициатора выплатить определенную денежную сумму другой стороне (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2016)).