§ 2. Договор коммерческого найма жилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «§ 2. Договор коммерческого найма жилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Особенности договора коммерческого найма

2. Обязанности и права сторон

3. Понятие и виды договора коммерческого найма жилых помещений.

4. Что такое коммерческий найм муниципального жилья

5. Общая информация о договоре

6. Как заключить договор коммерческого найма жилого помещения,

7. Специфика частных договоров

Особенности договора коммерческого найма жилого помещения: а) предметом договора может быть помещение, находящееся в частном жилищном фонде; б) размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Одностороннее изменение ее размера не допускается; в) срок платы за жилое помещение определяется договором, в противном случае она должна вноситься ежемесячно; г) срок договора не может быть больше 5 лет; д) граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, должны быть указаны в договоре; е) в жилое помещение могут быть вселены граждане для постоянного проживания, но с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей; ж) по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из граждан, постоянно проживающих с нанимателем; з) в случае смерти нанимателя или его выбытия договор продолжает действовать на тех же условиях, при этом один из граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении, становится нанимателем с согласия остальных граждан.

1. Договор социального найма в ГК регламентируется только в общем виде, подробное регулирование нашло отражение в разд. III ЖК и в иных актах жилищного законодательства как России, так и ее субъектов. В ГК и ЖК указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.

2. В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Правомочия сторон договора – те же, которые указаны в группе «а» применительно к договору социального найма жилого помещения, а также следующие: наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение, представлять нанимателю за плату коммунальные услуги, осуществлять ремонт общего имущества многоквартирного дома; нанимателем по договору может быть только гражданин; наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока договора найма. Этот вопрос должен быть решен за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения. Наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, с ним проживающих, при повторном заключении договора; наниматель вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за 3 месяца; наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за 6 месяцев, а при краткосрочном договоре – более двух раз, а также разрушения или порчи жилого помещения; договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, если жилое помещение стало непригодным для проживания либо оказалось в аварийном состоянии, а также в других случаях; наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если наниматель или лица, проживающие с ним, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.

В случае расторжения договора все лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению на основании решения суда.

Особенности договора коммерческого найма

В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья. Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации. Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны. Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем. При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию). Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.

Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:

Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.

Велик риск таких договоров:

Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.

Глава 35 ГК РФ содержит общие нормы о договоре найма жилого помещения. Поскольку статья 672 ГК РФ исходит из того, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, то указанные общие нормы регулируют отношения жилищного найма, базирующиеся на коммерческой основе. В силу этого договоры, опосредующие коммерческие отношения в жилищной сфере, в литературе получили название «договоры коммерческого найма» .

———————————

См., например: Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. N 4. С. 13 — 18.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Обязанности и права сторон

Такое соглашение является двухсторонним, а это означает, что и наниматель и наймодатель имеют в этой сделке как определенные права, так и определенные обязанности. Общие их обязанности заключаются в соблюдении всех пунктов договора и законодательных актов, касающихся коммерческого найма.

Также каждая из сторон имеет индивидуальные права и обязанности, которые стоит перечислить отдельно.

К правам наймодателя относится:

требование от квартиросъемщика выполнения всех требований соглашения;
получение своевременной платы за наем.

В обязанности наймодателя входит:

следить за соблюдением правил эксплуатации строения;
производить или организовывать ремонтные работы капитального типа;
нести ответственность за недостатки жилья, если они мешают нормальному проживанию жильцов;
устранять последствия аварий, если они произошли не по вине нанимателя.

Наниматель по договору коммерческого найма имеет право:

Временно вселять в снимаемое жилье своих близких с предварительным согласием наймодателя.
Производить переустройство квартиры с одобрением собственника.
Вселять несовершеннолетних жильцов без согласия владельца.

Есть у квартиросъемщика и некоторые обязанности, а именно:

использовать снимаемое жилье только для проживания;
сохранять имеющееся имущество в хорошем состоянии;
вовремя оплачивать наем и коммунальные услуги;
осуществлять текущие ремонтные работы.

Относительно прав и обязанностей собственника имущества ГК РФ установлено, что ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209). Применительно к жилым помещениям в ст. 288

ГК РФ конкретизировано, что собственник осуществляет свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (т.е. для проживания граждан). В настоящее время данным вопросам посвящен разд. II ЖК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» (ст. 30–48). При этом предусмотрено, что жилые помещения могут использоваться не только для личного проживания граждан, но и для сдачи их собственниками (физическими и юридическими лицами) другим лицам на основании договора. Основная форма такого гражданско-правового договора – договор найма жилого помещения. Он содержится в гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения». Как указывалось выше, в юридический литературе и законодательстве субъектов РФ он получил название «договор коммерческого найма жилого помещения». В жилищном законодательстве, в частности в ЖК РФ, речь идет о другом договоре найма жилого помещения – договоре социального найма жилого помещения. Первоначально такое понятие стало использоваться в ГК РФ (ст. 672), но в жилищное законодательство соответствующие изменения не были внесены, т.е. в период действия ЖК РСФСР этот договор назывался по-старому «договор найма жилого помещения», что создавало путаницу с точки зрения разграничения этих договоров.

Понятие и виды договора коммерческого найма жилых помещений.

———————————

В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.

Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:

использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.

коммерческого найма жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупаг. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Данный вид имущественных отношений не допускает приватизации жилья. Это оказывает существенное влияние на позиции очередников, которые предпочитают иметь возможность приватизировать недвижимость, согласно установленным законодательством нормативам.

Отмена приватизации здесь опирается на резолютивную основу, которая отражает приватизацию юридическим аспектом Жилищного законодательства, на которое опирается Закон о приватизации (см. Можно ли приватизировать служебное жилье).

Так как правоотношения данного прецедента регулируются Гражданским кодексом, сделка опирается на основания, аналогичные отношениям аренды, что не предусматривает переход недвижимости в собственность.

Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа. Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.

Внимание!По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него. Эти условия требуется внести отдельным пунктом (см. Особенности правовой процедуры «аренда квартиры с последующим выкупом»).

Что такое коммерческий найм муниципального жилья

Коммерческий наём жилья – это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой, принадлежащей муниципальному или федеральному образованию.

Осуществляется посредством составления договора имущественной сделки, в которой одна сторона (муниципалитет) передаёт другой стороне (физическому лицу) право пользоваться таковым на условиях возмездности по непосредственному целевому назначению.

Коммерческий наём жилья это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой принадлежащей муниципальному или федеральному образованию

Полномочия получателя включают в себя те же виды, что и жильё, передаваемое по договору социального найма или по договору аренды. Административные органы вправе использовать определённый процент квартир, изымаемых у владельцев по причинам нарушений.

Общая информация о договоре

Отдельного понятия коммерческого найма в российском законодательстве не существует. Тем не менее, в устоявшейся терминологии договоры, в которых одна сторона предоставляет другой стороне жилое помещение, а другая сторона обязуется вносить плату за владение и пользование предоставленным помещением относятся к договорам коммерческого найма и регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Кроме договора коммерческого найма для найма помещения используются также договоры:

социального найма;
найма специализированного жилого помещения;
найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Указанные договоры не относятся к договорам коммерческого найма. Они являются самостоятельными видами договоров и отличаются как их сторонами, так и нормативными правовыми актами, регламентирующими их.

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки или основания. Для заключения договора сторонам достаточно достигнуть соглашения по всем существенным пунктам договора.

В качестве нанимателя по договору найма жилого помещения может выступать только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

На то, что направлено или, на что воздействует гражданское правоотношение, является объектом гражданского правоотношения.

Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом
договора коммерческого найма выступать не могу

Статья 673 ГК РФ устанавливает лишь общие требования к жилому помещению и не содержит определения самого жилого помещения и отдельных его видов. Данный законодательный пробел восполняется нормами ЖК РФ.

Как уже было сказано, договор коммерческого найма может быть заключен, при соблюдении двух указанных в п. 1 ст. 673 ГК РФ условий: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания.

Права нанимателя в обязательстве найма жилого помещения применительно к коммерческому найму определяются в значительной степени договором.

Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане

В соответствии со статьями 677, 679 ГК РФ можно выделить следующее право. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать, супруг) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует согласия от наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение возможно при условии
соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Право нанимателя на вселение поднанимателей и временных жильцов

В соответствии со статьями 680, 685 ГК РФ можно выделить следующее право. Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается также с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условий о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная комната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого договора.

Статья 686 ГК РФ дает право на изменение договора коммерческого найма. В ГК РФ предусматривается единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена первоначального
нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем. Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и с согласия наймодателя. Нанимателем может стать любой гражданин из числа постоянно
проживавших с нанимателем, если будет достигнуто соглашение между ними. В противном случае все постоянно проживающие становятся сонанимателями, а заключенный ранее договор.

В соответствии с п. 2 ст. 673 ГК РФ, наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в ст. 290 настоящего Кодекса.

Право нанимателя на заключение договора на новый срок прописано в ст. 684 ГК РФ. Окончание срока договора коммерческого найма не является основанием для его расторжения. ГК РФ в целях защиты прав нанимателя предусматривает, его преимущественное право заключить договор на новый срок. Наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях. Договор продлевается с теми же условиями и на тот же срок:

1) если наниматель не отказался от продления договора;

2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока
договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях.

Гражданское и жилищное законодательство последовательно проводит принцип целевого назначения жилого помещения. В комментируемой статье вслед за ст. 288 ГКРФ и ст. 17ЖК РФ устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению, т.е. для проживания. При этом необходимо обеспечивать сохранность жилого помещения, а также поддерживать его в надлежащем состоянии, не производить без согласия наймодателя переустройство и перепланировку жилого помещения, согласно ст. 289 ГК РФ. Под обязанностью обеспечивать сохранность жилого помещения следует понимать бережное отношение к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих

Внесение наемной платы – одна из основных обязанностей нанимателя. Размер платы за жилое помещение определяется по соглашению сторон в договоре коммерческого найма (ст. 682 ГК РФ). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре не должна превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она вноситься нанимателем ежемесячно в порядке в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ.

Он ограничен. Согласно с п. 1 ст. 683 ГК РФ эта сделка может быть заключена сроком составляющим до 5 лет. Если срок сделки не предусмотрен заранее (не регламентирован), то он автоматически определяется в 5 лет. По окончанию действия договора, арендатор, который до этого проживал в жилом помещении имеет преимущество перед другими нанимателями, а значит может первым заключать договор.

Для того, чтобы продолжить нанимателю проживать в том же самом жилье, ему необходимо предложить заключение сделки на тех же основаниях. С отказом о продлении та же ситуация, чтобы ГПД не был автоматически продлён, необходимо обратиться по этому поводу к наймодателю за 3 месяца до окончания действия договора.

Если наймодатель изъявил отказ о продлении срока найма, из-за того, что передумал сдавать квартиру в коммерческий съём, но было выявлено, что жильё предоставлено новому жильцу, и с момента отказа не прошло года, то бывший арендатор вправе в судебном порядке истребовать признание сделки мнимой (недействительной) и потребовать возмещение убытков, понёсенных из-за этого решения. Также при подаче иска в суд он также может истребовать возобновление прошлого договора.

Как заключить договор коммерческого найма жилого помещения,

Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством. Прежде всего, нужно установить, какие объекты недвижимости могут передаваться во временное пользование на условиях коммерческого найма.

Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:

Изолированность – помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;
Помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;
В найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).

Это тоже важно знать:
Какие существуют правила торговли непродовольственными товарами

Таким образом, в состав помещений, которые будут выступать предметом коммерческого найма, входят: квартира, частный дом, часть квартиры или дома.

Для заключения договора контрагентам необходимо согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав будут входить:

предмет сделки – передача во временное пользование конкретно оговоренного жилого помещения;
срок найма – максимальный период действия договора не может превышать пять лет, такое правило установлено в ст. 683 ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);
размер регулярных платежей за пользование жилым помещением – определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).

Для составления договора подобного рода необходимо соблюдать письменную форму документа, нотариальное удостоверение не требуется. Также нужно учитывать, что в результате заключения найма возникает ограничение (обременение) права собственности, которое подлежит обязательной государственной регистрации в службе Росреестра. Правило о регистрации должно соблюдаться только при заключении договора более чем на один год, на краткосрочные договоры это условие не распространяется.

Для оформления договора сторонам потребуются следующие документы: документы, удостоверяющие личность обеих сторон (общегражданские паспорта, свидетельство о рождении детей и т.д.); правоустанавливающие документы на жилое помещение (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.); договор коммерческого найма и акт приема передачи. При обращении за регистрацией обременения в службе Росреестра потребуется представить платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Специфика частных договоров

Согласно 671-й статье ГК РФ, договора о передаче жилых помещений в аренду могут заключаться между гражданами, а также физлицами и юрлицами, если последние — владельцы объектов недвижимости. Договор коммерческого найма не требует каких-либо административных согласований и не подлежит обязательной регистрации в госструктурах.

Объектом соответствующего соглашения может быть жилье, которое соответствует критериям, определенным на уровне строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных значимых с точки зрения эксплуатации помещения стандартов. Важно, чтобы квартира имела официальный статус жилого помещения, зафиксированный в документах от БТИ.

Договор коммерческого найма, не относимый к категории социальных, является срочным. ГК РФ предусматривает два типа соглашений в зависимости от сроков — до 1 года и до 5 лет. Если в условиях договора стороны не указали срок, то он считается подписанным на 5 лет.

В отличие от соглашения социального найма, при котором в арендуемой у государства или муниципалитета квартире могут проживать только наниматель и члены его семьи, коммерческий найм, как правило, не подразумевает ограничений по проживанию каких-либо людей. В свою очередь, вся ответственность за пользование жильем возлагается на нанимателя.

Вместе с тем возможен вариант, при котором коммерческий найм жилого помещения оформляется при участии нескольких арендаторов. И в этом случае обязательства по договору распространяются на всех, кто будет выступать субъектом правоотношений. Их ответственность становится солидарной, в том числе и в аспекте оплаты жилья. Величина же ее, в отличие от контракта социального типа, определяется в частном порядке, а не на основе норм, зависящих, к примеру, от площади квартиры.