Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как рассчитывается арендная плата за земельный участок от кадастровой стоимости?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Правовые отношения между сторонами в земельных вопросах регулируются Земельным Кодексом. Условия оплаты оговариваются в статье 65 ЗК РФ, согласно которой формами выплаты является налог на землю и арендная плата, размер и сроки которой устанавливаются на основе договора между арендатором и собственником.
Расчет арендной платы по кадастровой стоимости
Стоимость временного пользования наделом, принадлежащим на праве собственности государству или муниципалитета, определяется на основании кадастровой стоимости и величины корректирующего коэффициента (КК). Разбираемся, как правильно рассчитать стоимость аренды земельного участка и от чего она зависит.
Часто самостоятельные расчеты оказываются неправильными. Многие допускают одни и те же ошибки. Чтобы избежать их, при расчете необходимо учитывать следующие особенности:
- Каждый год кадастровая стоимость претерпевает изменения. Участок должен быть оценен повторно для точного определения арендной платы.
- Рыночная стоимость оценивается независимой экспертизой, в то время как кадастровая стоимость устанавливается государственными оценщиками исходя из конкретных объективных показателей.
- Рассчитывая кадастровую стоимость, оценщики не берут во внимание какие-либо постройки, которые находятся на территории надела.
В целом для расчета арендной платы за землю учитываются следующие показатели:
- к какой категории земель относится надел, в каких целях его можно использовать;
- каков размер предполагаемой выручки от сдачи в аренду;
- какова экономическая целесообразность использования з/у.
Что влияет на размер арендной платы
Размер арендной платы за земельный участок зависит от многих факторов. Важно, кто является владельцем объекта, какой у него правовой статус: физическое лицо, юридическое лицо, государство или муниципалитет.
К тому же, особое значение отводится тому, с какой целью арендуется земля, поскольку земельные участки для строительства, промышленной деятельности во много раз дороже объектов, которые предназначены для сельскохозяйственной деятельности. Но это не единственный критерий. Также в расчет берутся следующие характеристики:
- имеет ли земельный участок историческую и культурную ценность;
- сооружены ли на территории архитектурные объекты;
- прочие особенности земельной собственности.
Как рассчитать арендную плату земельного участка
Если гражданин заключает с местным муниципалитетом договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, ему приходится выплачивать за него арендную плату, взимаемую не произвольно, а рассчитываемую по специальной формуле. Поэтому, возможно вам будет интересно,
как рассчитать арендную плату самостоятельно?
Аренда и арендная плата
Арендой называют пользование каким-то имуществом, переданным арендатору для осуществления какой-либо деятельности на определенный срок и за определенную плату, устанавливаемые договором аренды. В соответствии с законодательством Российской Федерации арендные отношения допускаются в любых отраслях экономики и в отношении любого имущества, в том числе – и земельных участков. Условия, размер и порядок внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности определяются Правительством Российской Федерации и органами государственного самоуправления муниципальных образований.
Как рассчитать арендную плату земельного участка
Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности определяется Постановлением Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009 года «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
Арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах:
0,01процента в отношении:
- земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
- земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если налоговая база в результате уменьшения на не облагаемую налогом сумму принимается равной нулю, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
- земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах). При этом ставка 0,01процента устанавливается в отношении арендной платы, равной размеру такого вычета;
- земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок в случаях, установленных федеральными законами, может быть передан в аренду, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
0,3 процента в отношении
- земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации,
- а также из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
0,6 процента в отношении
- земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, а также предоставленного гражданам или их некоммерческим объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, за исключением случаев, указанных выше;
1,5процента в отношении:
- земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;
- земельного участка, предоставленного в соответствии с договором о развитии застроенной территории;
- земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации;
Оценка земельного участка должна не противоречить основным принципам оценки рыночной стоимости, указанным выше.
В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки земельного участка, либо в договоре об оценке земельного участка (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Проведение оценки земельных участков является обязательным в случае вовлечения в сделку земельных участков, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
-
при определении стоимости земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
-
при использовании земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
-
при продаже или ином отчуждении земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
-
при переуступке долговых обязательств, связанных с земельными участками, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
-
при передаче земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,
-
а также при возникновении спора о стоимости земельного участка, в том числе:
-
-
при национализации земельных участков;
-
при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости земельного участка;
-
при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
-
при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии земельных участков у собственников для государственных или муниципальных нужд;
-
при проведении оценки стоимости земельных участков в целях контроля за правильностью уплаты налогов (налога на имущество) в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Указанные требования не распространяются на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.
Основанием для проведения работ по оценке стоимости земельного участка является договор между оценщиком и заказчиком.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка стоимости земельного участка, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
Договор должен содержать:
-
основания заключения договора;
-
вид объекта оценки;
-
вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
-
денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
-
сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.
Договор об оценке должен содержать точное указание на земельный участок и его описание.
В отношении оценки земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.
При оценке рыночной стоимости земельного участка должны учитываться его целевое назначение и разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка изменяется с изменением любой из перечисленных его правовых характеристик.
Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.
Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Отчет об оценке должен быть написан общедоступным языком, с пояснениями специальных терминов, содержать развернутые обоснования и необходимые пояснения допущений, расчетов и выводов оценщика.
В случае, если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть в обязательном порядке указаны:
-
дата составления и порядковый номер отчета;
-
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
-
юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
-
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
-
стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
-
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
-
дата определения стоимости объекта оценки;
-
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Как по новому рассчитываются ставки аренды земельного участка и налоги
Экономическое положение в государстве таково, что выращивать и продавать аграрную продукцию стало весьма выгодным занятием. Но вначале нужно рассчитать перспективы, будущие расходы и доходы, чтобы все сделать правильно и не разориться.
Если у собственника хватает денежных средств, то он может приобрести землю в личное пользование. Но многие граждане не могут себе позволить этого сделать. К счастью вовсе необязательно покупать землю, можно арендовать ее.
Но в первую очередь необходимо выяснить, как осуществляется расчет стоимости арендной платы земельного участка.
Следует учитывать, что арендовать землю у государства и у частного лица — это две разные вещи.
Представители власти, когда выполняют расчет арендной платы за земельный участок, учитывают объективные параметры его ценности: месторасположение, целевое назначение, собственные планы на него.
Методика расчета арендной платы у частного лица или компании может содержать субъективные методы: «популярность» участка, коммуникационную оснащенность, свои личные аппетиты.
В связи с этим нужно разделять стоимость аренды на нормативную цену, рыночную и кадастровую. Каждая из них устанавливается по своим правилам и одна способна оказывать влияние на другую. Величина всякой арендной платы должна, быть указана в заключаемом соглашении.
Как рассчитать арендную плату за землю, формула расчета, полезные советы
Естественно, перед тем, как взять землю в аренду, семья захочет знать, какую сумму будет составлять арендная плата. Произвести ее расчет не сложно, но потребуется изучить законодательные и нормативные документы, узнать формулу расчета и учесть факторы, которые оказывают влияние на размер годовых и ежемесячных платежей.
- Они возникли до пятнадцатого числа месяца включительно. Полным месяцем будет считаться месяц заключения договора.
- Когда сделка произошла после пятнадцатого числа, за целый месяц, будет браться следующий.
- Разрыв договора до 15-го числа, за целый месяц принимается предшествующий период.
- Прекращение отношений после 15-го числа, за целый месяц принимается текущий период.
В современной России плата за пользование землей стала реальностью в начале 90-х годов XX столетия на фоне проведения земельной реформы и разгосударствления прав собственности на землю. Впрочем, о необходимости платного природопользования говорилось и раньше, например, в принятом в 1988 году постановлении ЦК КПСС «О коренной перестройке дела охраны природы».
Принцип платности землепользования был закреплен в Законе РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе» и в Земельном кодексе РСФСР, утвержденном ВС РСФСР (25.04.1991 № 1103-1). В статье 8 первого из этих документов устанавливалось: «…передача земли в частную собственность гражданам производится Советами народных депутатов за плату и бесплатно». А в Земельном кодексе 1991 говорилось: «Землевладение, бессрочное (постоянное) и временное пользование земельными участками и их аренда являются платными…».
В отличие от заявленного в этих документах основополагающего принципа платности использования земли оба сейчас являются недействующими. А вот вступивший в силу в январе 1992 года Закон РФ «О плате за землю» продолжает действовать. Пусть из всех его разделов статус действующего сохранил только один ─ Раздел VII «Нормативная цена земли». Согласно статье 1 этого закона формами платы за землю являлись: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.
Арендная плата за землю: определение, история, формы
Арендной платой называют оплату права пользования чужим имуществом. Если говорить развернуто и конкретно о земельных участках, ─ денежную сумму, за которую земельный участок может быть сдан в аренду в результате независимой коммерческой сделки между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором. Причем после надлежащего маркетинга, в котором каждая сторона действует, будучи полностью осведомленной, расчетливо и без принуждения.
Размер арендной платы за землю (равно, как порядок, условия и сроки ее внесения) определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным, т. е. обязательным условием договора, без которого тот будет считаться незаключенным.
Про аренду земли с полным основанием можно сказать ─ «стара, как мир». Совершенно точно она существовала в Древнем Вавилоне уже более четырех тысяч лет назад. Большое распространение аренда земли получила в Древней Греции. Арендаторам приходилось отдавать до 5/6 полученного урожая, а при невозможности рассчитаться с арендодателем, ─ отдавать в рабство своих детей.
В Древнем Риме, где существовала развитая система товарно-денежных отношений, вопросы аренды были тщательно юридически регламентированы. Аренда земли, получившая повсеместное распространение в рабовладельческих обществах, послужила одной из форм «вовлечения» крестьян в крепостную зависимость уже при феодализме. Мощный импульс развитию аренды земли дали капиталистические отношения.
Виды арендной платы за землю могут быть разными. Существует две основных формы арендной платы за землю ─ денежная и натуральная (частью урожая). В современных развитых экономиках уплата арендной платы за землю происходит почти исключительно в денежной форме.
Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает арендную плату в виде:
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором определенных услуг;
- затрат на улучшение арендованного имущества, возложенных на арендатора договором.
Изменение арендной платы за землю в зависимости от времени и места
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.
При заключении договора аренды земельного участка органы государственной и муниципальной власти предусматривают случаи и периодичность изменения арендной платы за его использование.
Например, коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), применяемый при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, ─ величина переменная.
Согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга»», он составлял:
в 2010 году ─ 1,01;
в 2011 году ─ 1,05;
в 2012 году ─ 1,10;
в 2013 году ─ 1,15;
в 2014 году ─ 1,20.
А на 2015 год установлен равным 1,25.
Это означает, что для одного и того же участка арендная плата за землю в 2014-м и плата за землю в 2015 году ─ величины неодинаковые.
Вообще, различные коэффициенты широко используются для определения размера арендной платы за землю.
Например, согласно Закону Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» в ряде случаев размер арендной платы определяется по формуле:
Апл=Аб×Кд×Пкд×Км×S,
содержащей сразу три коэффициента:
Кд ─ коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
Пкд ─ корректирующий коэффициент;
Км ─ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
Аб ─ базовый размер арендной платы, а S ─ площадь арендуемого земельного участка.
Установление платы за землю преследует сразу несколько целей. Пополнение местных бюджетов ─ одна из них. Но, пожалуй, куда более важным является стимулирование рационального использования земли.
Введение платы за землю позволило задействовать для этих целей экономический механизм, заметно уменьшив роль административных методов. И хотя полный отказ от государственного вмешательства в вопросы земельной политики сегодня нельзя назвать своевременным, трудно спорить с тем, что эффективность экономического побуждения выше, чем административного принуждения.
Практическая апробация предложенного расчета
Далее была проведена практическая апробация предложенного расчета, в результате которой уровень доходности для земельных участков, расположенных в городе Екатеринбурге, определенный через расчет чистого операционного дохода как от единого объекта недвижимости, так и от использования земельного участка и построения математического представления уровня доходности земельных участков в зависимости от плотности застройки территорий, находится в допустимом диапазоне и зависит от площади, плотности застройки, состава объектов ОКС на земельном участке.
При этом, среднее значение уровня доходности, как показателя, обобщающего количественную вариацию признака, составляет 7%. Медианное значение, т.е. серединное значение числового ряда (наиболее устойчивое к аномальным отклонениям (выбросам)), составляет 6,3%. Следовательно, базовые ставки арендной платы для земельных участков, расположенных в городе Екатеринбурге под объектами торговли и под организациями обрабатывающего производства являются экономически обоснованными.
Арендные платежи за землю пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса отнесены к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. Возможна ситуация, когда необходимо переоформить и зарегистрировать новый договор аренды того же земельного участка, например, в связи с утверждением его новых границ. С формально юридической точки зрения вносить арендную плату в период между расторжением и оформлением нового договора аренды земли арендатор не обязан. Но не исключено, что арендатор продолжает платить арендную плату. Встает вопрос, что ему делать с понесенными расходами и как их рассматривать с точки зрения налогообложения прибыли.
В Письме Минфина России от 6 марта 2008 г. N 03-03-06/1/152 сделан вывод, что обязательным условием учета расходов в виде арендных платежей за арендуемый земельный участок является государственная регистрация такого договора. Следовательно, расходы в виде арендных платежей за земельный участок, договор аренды которого расторгнут, не учитываются при налогообложении прибыли начиная с даты расторжения договора. На основании п. 1 ст. 252 Налогового кодекса такие расходы нельзя признать обоснованными (экономически оправданными) и документально подтвержденными.
«Предварительный» НДС
Что касается НДС, то, согласно п. 5 ст. 155 Налогового кодекса, при передаче имущественных прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 Кодекса. В п. 1 указанной статьи говорится, что при получении налогоплательщиком оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом налога. Это означает, что платежи по предварительному договору аренды (авансы) подлежат включению арендодателем в облагаемую базу по НДС с момента заключения основного договора аренды, если не подлежат возврату арендатору (в последнем случае обложения НДС нет).
Обычно по условиям предварительных договоров аренды арендатор в счет причитающихся арендодателю платежей по договору обязуется уплатить задаток в размере месячной арендной платы за землю. Следует иметь в виду, что с момента заключения основного договора и его фактического исполнения уплаченный задаток перестает быть таковым. Он утрачивает свойства обеспечительного платежа, так как не может быть возвращен арендатору и должен быть зачтен в счет арендных платежей за землю (ст. 381 ГК РФ). Следовательно, с этого момента суммы, определенные сторонами по договору в качестве задатка, можно рассматривать только как суммы, внесенные покупателем в счет причитающихся с него платежей. Соответственно их необходимо включать в выручку от реализации в момент поступления.
Рассчитываем арендную плату за землю на основе рыночной и кадастровой стоимости для физических лиц
Для ведения коммерческой деятельности или для личных нужд любой желающий может взять в аренду земельный участок у государства или частного лица.
Но здесь важно понимать, как правильно рассчитывается арендная плата за землю и все особенности этого вопроса.
В статье мы рассмотрим, какие законы регулируют процедуру расчеты цены найма надела, виды стоимостей участков, взятых во временное пользование, а также какая существует нормативная арендная и кадастровая стоимость.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !
Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете
Ежегодная плата является одним из основных условий договоров аренды. Земельный кодекс (ЗК РФ) в настоящее время регулирует все отношения арендаторов и арендодателей. Это основной российский нормативный акт, который регулирует вопросы права в отношении земли.
Земельный кодекс России был принят в 2001 году, поправки в него вносятся до сих пор. Он рассматривает землю как объект недвижимого имущества. А также — как объект права собственности и других прав (например, аренды).
Это значит, что, в отличие от предыдущих лет земля может иметь не только статус государственной, но и частной собственности. Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки (ЗУ), за исключением указанных в ст. 27, могут сдаваться в аренду.
Основные положения статьи, которые касаются аренды земли:
- размер платы за аренду определяется договором;
- арендатор имеет право передать землю в субаренду;
- земли, изъятые из обращения, не могут быть переданы в аренду.
Для расчета используется принцип соответствия каждого земельного участка определенному коэффициенту.
Коэффициенты перечислены в Постановлении Правительства России №582 «О принципах определения арендной платы». Постановление было принято в 2009 году, изменения вносились вплоть до 2017 года. В этом нормативном акте изложены принципы определения арендной платы.
Земельный кодекс подтверждает право Правительства РФ на принятие решений такого масштаба (статья 39.7).