Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка доли с материнским капиталом: подробная инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Поскольку оплата по договору купли-продажи доли выполняется Пенсионным фондом напрямую продавцу, важно соблюсти все обязательные этапы подготовки и проведения сделки. В документах на продажу указывается, что средства на оплату идут из господдержки, поэтому вопросы, касающиеся одобрения, могут решаться специалистами в течение нескольких месяцев, но не более трех.
Этапы выкупа доли в квартире на материнский капитал
Первым этапом выкупа доли является сбор всех необходимых документов. Для проведения сделки понадобятся:
- данные сторон договора;
- сведения о недвижимости;
- стоимость доли;
- схема перевода денежных средств;
- порядок передачи права владения на часть жилища новому хозяину.
Все документы нужно подать в ПФР, который будет заниматься проверкой, а в случае положительного решения, и переводом денег. Для рассмотрения заявки на выкуп доли заявителю нужно будет предоставить:
- паспорт и СНИЛС;
- сертификат на маткапитал;
- документы о семейном положении и наличии детей;
- заявление на распоряжение матсредствами;
- выписку из ЕГРН на часть в квартире;
- нотариальное обязательство на выделение доли;
- договор купли-продажи.
По истечению установленного срока, фонд вынесет решение об отказе либо выплате финансовой помощи для улучшения жилищных условий. Регистрация права владения долей проводится в Росреестре. Для этого необходимо присутствие двух сторон договора.
Какие условия нужно соблюдать при покупке доли у родственников?
Покупка доли в праве собственности (а не отдельного жилого помещения: комнаты, квартиры, дома или части дома) не препятствует направлению средств материнского капитала на погашение обязательств по договору при условии, что жилое помещение пригодно для проживания, а фактически используемая семьей в результате такой покупки жилая площадь становится больше.
Агапов обращает внимание на то, что выкупить долю в квартире можно только в том случае, если она четко поделена на части. В документах на собственность должно быть указано, какая доля принадлежит продавцу. Нельзя выкупать часть квартиры, когда она принадлежит нескольким людям на праве общей собственности без распределения долей. Недопустимы сделки между мужем и женой, также нельзя покупать долю в квартире, которая со временем должна перейти одному из супругов.
Еще одно важное условие — приобретение части жилья должно обеспечивать семье получение отдельного жилого помещения (комнаты) или всей квартиры.
Эксперт отмечает, что практика, когда приобретаемое за счет средств материнского (семейного) капитала жилое помещение, оформляемое в собственность детей, покупается у их близких родственников (например, бабушек или дедушек), может вызывать сомнения у органов ПФР при рассмотрении представленного пакета документов. Однако закон такие сделки не запрещает.
На всякий случай, описала способы, как покупателям можно передать собственные деньги продавцу. Способы расчета указываем в договоре купли-продажи.
- Наличными на руки или переводом.
Здесь всё просто. Так как между близкими родственниками больше доверия, они обычно передают деньги таким способом — в день подписания договора купли-продажи или после регистрации сделки.
- Аренда банковской ячейки.
Стороны до подписания договора идут в любой банк и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец получит доступ к ячейке только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи или выписку из ЕГРН, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная — от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив счет в банке.
Тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор или выписку из ЕГРН, тогда сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Услуга стоит около 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса, если стороны решили оформить нотариальный договор.
Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки — наличкой на руки или переводом на банковский счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Особенности покупки доли в доме за материнский капитал
Можно ли купить долю в доме на материнский капитал? На средства государственной льготы действительно получится приобрести и такое жилье. К покупке предъявляются следующие требования:
- Купить получится только жилой дом. В документах (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности) указывается жилой статус недвижимости. Если на бумаге это дача, а по факту дом, в котором реально проживать – реализовать капитал не получится.
- Купленный дом должен быть достаточно благоустроенным и отремонтированным, чтобы в нем проживали постоянно. Санитарно-гигиенические нормы, строительные правила должны неукоснительно соблюдаться. Конструкция должна четко соответствовать разрешению на строительство, несогласованные перепланировки и переустройства запрещены.
- Свет, газ, тепло и водоснабжение должны подаваться постоянно и без проблем.
- Покупаемая часть должна в реальности быть огорожена от остального помещения. На практике дома часто перестраивают, создавая из одного дома «двухквартирник», рассчитанный на две семьи.
Если все перечисленные условия соблюдены, Пенсионный фонд согласует сделку. В остальном покупка доли на материнский капитал не отличается приобретения доли в квартире. Необходимо:
- подписать договор купли-продажи, передаточный документ;
- зарегистрировать нового собственника в Росреестре;
- сформировать пакет документов и дождаться решения фонда по сделке.
После регистрации обращаются в ведомство для выплаты капитала.
Доля, купленная с помощью государственной субсидии, не может принадлежать только матери или только отцу. Все члены семьи также должны получить причитающиеся им квадратные метры – купленная доля дополнительно разбивается на части и передается всем домочадцам.
Сделать это можно в момент купли-продажи доли, указав всех будущих собственников в качестве покупателей. Но чаще всего люди не спешат решать все вопросы сразу, а стремятся к последовательному соблюдению закона. Если имущество куплено на имя мужа (жены) или оформлено в общую собственность – составляется нотариальное обязательство о выделении в будущем долей и другим членам семьи.
Для этого необходимо обратиться к нотариусу, который проанализирует ситуацию, составит и удостоверит документ. Стоимость таких услуг варьируется и обычно составляет 500 рублей.
Фактический переход купленной доли в общую собственность необходимо выполнить не позднее полугода с момента снятия залога или полной оплаты имущества. Занимается этим сам собственник и его супруг.
Отказ Пенсионного фонда в приобретении долевой собственности
Довольно часто встречаются такие случаи, когда Пенсионный фонд не изъявляет желания связываться со сделками купли-продажи долей по сертификату и отвечает отказом на заявления такого рода от граждан. Одно из главных правил ПФР — приобретаться должен отдельный объект недвижимости, а не просто доля в праве собственности.
В большинстве случаев данное требование неправомерно и может быть для обжаловано при обращении в суд. В судебной практике довольно часто встречаются разбирательства по вопросу покупки доли с использованием государственных средств и исходы в них самые разные (зачастую — в пользу владельцев сертификата на маткапитал).
- Несмотря на то, что в законе отсутствует запрет по использованию сертификата на покупку доли жилого помещения в собственность лиц, которые уже в нем проживают (имеют права пользования), из-за отказа ПФР некоторым гражданам для отстаивания своих прав приходится обращаться в Верховный суд.
- Оформление жилья в общую собственность всей семьи (независимо от возраста детей) — одно из главных условий направления средств госпомощи на улучшение жилищных условий. Но и тут существуют исключения. Так, в судебном деле, где мать выкупила долю в квартире своего совершеннолетнего сына и оформила ее в собственность несовершеннолетних детей и себя, суд согласился с ее суждениями.
Когда речь заходит о доле касательно права владения жильём, это является, по большей части, абстрактным понятием, которое означает определённую меру прав и ответственности того, кому она принадлежит. Однако в том случае, если речь идёт о покупке доли квартиры на материнский капитал, подобное понятие обретает материальный смысл.
Доля квартиры, либо дома, доступная для приобретения — одна или несколько комнат, в зависимости от архитектуры помещения. Купить некоторое количество квадратных метров жилой площади невозможно, поскольку средства маткапитала разрешено тратить исключительно на приобретение готового жилого помещения.
В свою очередь это помещение может быть признано жилым лишь в том случае, когда оно изолировано, пригодно для жизни и соответствует всем нормам проживания. Именно по этой причине невозможно купить долю в однокомнатной квартире, ведь в ней есть лишь одно изолированное помещение, которое невозможно разделить.
Другое понятие доли звучит следующим образом — некоторая часть квартиры, отходящая в полную собственность семьи после покупки. Здесь можно привести пример, когда в квартире проживает муж со своим братом. Причём родственник мужа не планирует дальше проживать в данной квартире и согласен продать её супругам. После этой процедуры жилая площадь переходит в собственность родителей и детей в равной мере.
В каких случаях могут отказать в выдаче средств
Приобретаемое помещение обязательно должно находиться на территории РФ, а также иметь износ не выше 50%. Средства маткапитала зачисляются на счёт продавца лишь после того, как договор купли-продажи регистрируется, а Пенсионный Фонд выдаёт положительное решение по данному запросу.
Если такая покупка жилья была осуществлена в кредит, то продавцу потребуется подождать два месяца перед перечислением денежных средств на свой счёт. Всё это нужно для обеспечения юридической чистоты сделки.
В тех же целях может быть проведена выездная проверка сотрудниками ПФР на приобретаемое жильё. Это необходимо для выноса решения о пригодности его для проживания. Лишь только после этого возможным приобретение доли в ней.
Как можно купить комнату – пошаговая инструкция
Первое, что необходимо сделать – это собрать пакет документации, которая будет нужна на протяжении всего процесса оформления доли в собственность. Пакет документов включает в себя:
- паспорта обоих родителей (если семья полная);
- сертификат на маткапитал (копия и оригинал);
- заявление на распоряжение средствами (частью средств) материнского капитала (подается владельцем);
- договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами сделки;
- справка из Росеестра об отсутствии обременений на квартиру;
- письменное обязательство о разделении равных частей приобретаемой доли между всеми членами семьи, включая детей;
- свидетельство о праве собственности на часть помещения (при приобретении оставшейся доли в квартире, после чего оно переходит в полную собственность покупателя).
Порядок действий при приобретении части жилплощади будет следующим:
- Обратиться в кадастровую службу с заявлением о составлении техплана изолированного помещения.
- Договориться с продавцом о цене, а также проинформировать его о том, что жилплощадь будет приобретена за средства МСК.
- Составить договор купли-продажи, который должен быть подписан обеими сторонами сделки.
- Договор купли-продажи подается в службу Росеестра, где происходит регистрация прав собственности на приобретаемый объект.
- Далее вся документация (описанная выше) подается в отделение Пенсионного фонда РФ, которое проводит ее на предмет подлинности и достоверности представленных сведений.
Проверка документации ПФР может затянуться на два месяца, после которой, оглашается результат. При положительном решении Пенсионный фонд переводит деньги со счета владельца сертификата на счет продавца.
Особенности покупки доли в частном доме
Согласно действующему законодательству, купить долю за мат капитал в частном доме не запрещается. Впрочем, здесь есть некоторые нюансы. Во-первых, необходимо получить разрешение от пенсионного фонда. Во-вторых, частный дом обязательно должен быть оборудован системой отопления, электричеством и водопроводом, где вода должна быть соответствующего качества для питья. Простыми словами, дом должен быть оборудован всем необходимым, чтобы в нем можно было проживать на протяжении всего года.
В документах должно быть точно указано, что такая приобретенная недвижимость должна иметь статус жилой. Все конструкции постройки должны отвечать строительным нормам. Высота частного дома не должна быть выше трех этажей. Также предъявляются особые требования к месту, где должна быть расположена недвижимость. Дом должен быть построен в населенном пункте на земельном участке, который предназначен под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Доля в таком доме должна быть изолированной и иметь отдельный вход.
Как выделить долю на всех членов семьи
Если купили долю через материнский капитал, то недвижимость должна быть оформлена в общую собственность, а части распределены между всеми членами семьи. Право собственности возникает и у детей, рожденных после покупки жилья, но до завершения оформления документов или погашения ипотеки.
При распределении долей в собственности каждого члена семьи может оказаться всего по несколько квадратных метров, однако несоответствие минимальным нормам не является поводом для отказа в использовании маткапитала на покупку части помещения.
При покупке части недвижимости покупатель предоставляет нотариально заверенную расписку, в которой обязуется распределить доли между всеми членами семьи в течение 6 месяцев после поступления денег на счет продавца, либо уплаты последнего взноса по ипотеке. Правило действует для защиты детей от неправомерных действий родителей.
Можно ли выкупить долю по материнскому капиталу
К сожалению, 450 026 рублей – это не такая уж большая сумма для покупки полноценного жилья для семьи, особенно в крупных городах. Этой суммы не хватит даже на покупку однокомнатной квартиры. Кроме того, «благодаря» теневой экономике многие граждане работают за «серую зарплату, которая довольно близка к МРОТ. Конечно, с точки зрения банков, такие граждане не являются кредитоспособными, поэтому в оформлении ипотеки на покупку квартиры или дома им отказывают. Что делать?
Выходом для семьи является покупка доли в квартире или в доме. Нужно понимать, что такое доля в квартире или в доме в целях использования материнского капитала.
Доля – это обособленное помещение, часть жилого помещения, в котором можно полноценно проживать. Доля в доме или в квартире – это одна из нескольких комнат.
Однако с использованием материнского капитала нельзя купить какую-то часть квартиры или дома. Покупаемое помещение должно быть признано жилым, то есть отвечать всем санитарно–гигиеническим нормам, быть пригодным для проживания как одного человека, так и нескольких, должно иметь соответствующие коммуникации и быть изолированным.
По итогам сделки у квартиры будут два хозяина. Но есть и иной вариант! Например, у квартиры уже есть два хозяина, но один из них желает иметь отдельное жильё. Он должен предложить второму хозяину выкупить у него эту долю. Это можно сделать посредством материнского капитала. Тогда покупатель доли станет полноправным владельцем целой квартиры. Так как покупка второй доли в квартире или в доме, в данном случае, является улучшением жилищных условий семьи, то ПФР одобрит эту сделку.
Для многих семей покупка доли в квартире или в частном доме – это первый шаг к улучшению жилищных условий и приобретению своей жилплощади. Но не стоит забывать, что у такой сделки есть и свои нюансы. Плюсы и минусы использования маткапитала для выкупа доли заключаются в следующем:
- возможность покупки своего собственного жилья;
- семья получает право собственности на небольшой кусок недвижимости, на котором, согласно закону, можно проживать;
- вероятность того, что жить нужно будет с соседями, довольно велика;
- есть определённые проблемы по выделению доли;
- есть достаточно оснований для того, чтобы ПФР отказал семье в совершении сделки;
- если семья потратит все деньги на покупку доли, то другой денежной помощи от государства уже не будет.
Процедура покупки части квартиры или дома с использованием средств маткапитала
Для желающих улучшить свои жилищные условия перед тем, как купить долю в квартире на материнский капитал, нужно ознакомиться со всеми нюансами процедуры. По общему правилу воспользоваться средствами такой поддержки от государства можно только после того, как ребенку исполнится три года.
В связи с тем, что у многих семей просто катастрофическая ситуация с жильем, в случае, если они остро нуждаются в улучшении жилищных условий, можно использовать сертификат до 3 лет несовершеннолетнего.
Это возможно при внесении первого взноса по кредиту, а также при погашении уже существующего кредита на покупку жилья.
В других обстоятельствах родители могут получить помощь для приобретения квадратных метров безо всяких ограничений уже после достижения трехлетнего возраста ребенком.
Когда речь заходит о доле касательно права владения жильём, это является, по большей части, абстрактным понятием, которое означает определённую меру прав и ответственности того, кому она принадлежит. Однако в том случае, если речь идёт о покупке доли квартиры на материнский капитал, подобное понятие обретает материальный смысл.
Доля квартиры, либо дома, доступная для приобретения — одна или несколько комнат, в зависимости от архитектуры помещения. Купить некоторое количество квадратных метров жилой площади невозможно, поскольку средства маткапитала разрешено тратить исключительно на приобретение готового жилого помещения.
В свою очередь это помещение может быть признано жилым лишь в том случае, когда оно изолировано, пригодно для жизни и соответствует всем нормам проживания. Именно по этой причине невозможно купить долю в однокомнатной квартире, ведь в ней есть лишь одно изолированное помещение, которое невозможно разделить.