Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ставка налога на земли сельхозназначения в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Документы ДНП содержат пояснение такого плана: приобретенный земельный участок должен использоваться для обозначенных в документе целей. На нем можно строить только здания, соответствующие проектам создания (постройки) в ДНП. В законодательных актах сказано, что владелец должен освоить новый участок за 3 года.
Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:
- на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
- площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
- запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
- региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.
Откуда берутся новые земли сельхозназначения
Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.
Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.
Можно ли построить дом на землях сельхозназначения?
Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. Теперь же в упрощенном порядке можно оформить права собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
Дачную амнистию усложнили. В новом законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2026 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2026 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.
Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.
3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
6. ИЖС включено в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.
Откуда берутся новые земли сельхозназначения
Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.
Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.
Регистрация построек на земельном участке
Регистрация строений на садовом участке регулируется Градостроительным кодексом (далее – ГрК РФ), федеральными законами № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» и № 93 от 30.06.2016 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее – Закон о дачной амнистии). Последний дает возможность зарегистрировать участок и строения на нем по упрощенной схеме.
Зарегистрировав дом на садовом участке, нужно присвоить ему адрес. Инициатором может быть как собственник, так и администрация. Чтобы получить адрес, собственнику нужно написать соответствующее заявление в органы местного самоуправления.
Далее решение принимается уполномоченным сотрудником.
Нужно ли уведомление о строительстве?
Также наша собеседница напомнила, что ранее построенные дома на землях сельхозначения должны быть зарегистрированы и поставлены на учет до 1 марта 2026 года, как объекты нового строительства, но при условии соблюдения указанных в законе нормативов для дома. При регистрации уже построенных домов, применяется аналогия дачной амнистии по регистрации нового объекта – уведомление для строительства не требуется, дом оформляется в местном регистрационном органе (Росреестре).
Кадастровый учет и регистрация прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (не представляется, если в ЕГРН зарегистрировано право заявителя на данный земельный участок). Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства такого объекта недвижимости не требуется. Право выбора порядка оформления указанного объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и; Письмо Росреестра от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21).
До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 12 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 267-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 08.12.2020 N 404-ФЗ, от 02.07.2021 N 299-ФЗ).
При этом объект недвижимости должен соответствовать установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и др. (п. 39 ст. 1 ГрК РФ; ч. 12, 13 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; п. п. 3, 3.1 Письма Росреестра от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21; Письмо Минстроя России от 05.03.2021 N 5336-ОГ/08).
Проблема изъятия земли
Земля сельхозназначения – особая. Её могут отобрать по решению суда. Мы задали два вопроса Анне Соловьевой на эту тему.
— В каких случаях земельный участок с домом может быть отобран у фермера?
— Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации. В частности, если происходит один из случаев:
- участок используется не по целевому назначению;
- его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде;
- на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п. 2 ст. 222 ГК РФ, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
В этом случае земельный участок в соответствии со ст. 286 ГК РФ подлежит продаже с публичных торгов.
— Как именно отберут ту землю, на которой построен дом? И что будет с домом?
— Как будет происходить изъятие у аграриев земельного участка с расположенным на нем жилым домом, нам только предстоит узнать. На законодательном уровне эта процедура не закреплена, а это значит, что впереди период ошибок, неоднозначных решений, многочисленных обжалований и становления судебной практики.
Полагаю, будущее может развиваться по одному из двух вариантов.
- Первый: межеванием из основного земельного участка будет выделен земельный участок (площадью не более 0,25 % от основного) с находящемся на нем жилым домом. Большая часть земельного участка будет изъята, оставшуюся часть вероятнее всего передадут в аренду фермеру с условием уплаты арендных платежей.
- Второй: полное изъятие земельного участка с расположенным на нем жилым домом. По логике фермеру должны выплатить компенсацию за объект строительства. Здесь вероятнее обложение агрария штрафами за ненадлежащее использование или за использование земельного участка с нарушениями. Верно понимаете, что размер штрафа будет равен размеру компенсации за изъятый дом.
Одно могу сказать точно. Изъятие земельного участка происходит только в судебном порядке, и только на основании решения суда, что предусмотрено действующим законодательством. Не исключаю, что впереди нас ждут новые поправки в Земельный Кодекс РФ, которые закрепят процедуру изъятия у фермеров участка с находящимся на нем жилым домом.
Чем можно заниматься на земле сельхозназначения
Приведенная выше классификация отражает и реальное разделение земельного фонда на составные категории (в зависимости от целей использования), и юридические особенности, а именно – виды разрешенной деятельности.
В отношении земель сельхозназначения применяются положения федерального законодательства, прежде всего – Земельного кодекса (глава 14). В соответствии с нею предусматривается несколько видов деятельности, которыми собственник (или арендатор) могут заниматься на нем:
- Личное хозяйство, садово-дачное хозяйство, огородничество – все эти понятия объединяет то, что семья занимается выращиванием продукции только под свои личные нужды, без реализации предприятиям или гражданам на коммерческой основе.
- Использование под пашню и/или пастбище, под многолетние растения (например, садовые, виноградники), под сенокосы.
- Разведение домашних животных и птицы (крупный рогатый скот, другие сельскохозяйственные животные, птица домашняя).
- Организация пасеки для производства продуктов пчеловодства.
- Организация рыбного хозяйства для разведения распространенных и редких пород рыб.
- Выращивание ягодных, садовых культур и бахчевых.
- Выращивание корнеплодов, картофеля.
- Возведение жилого помещения, в котором можно отдыхать (однако право регистрации – т.е. получения прописки – не предусматривается).
- Земля под КФХ – крестьянское хозяйство (создается изначально для организации фермерской деятельности с целью производства сельскохозяйственного сырья и/или продуктов).
- Возведение сооружений, временных построек, постоянных капитальных домов, инженерных сетей, коммуникаций, инфраструктурных объектов, непосредственно связанных с сельскохозяйственным производством (например, овощехранилище, завод по производству овощных консервов и т.п.).
- Возведение тех видов сооружений, которые не связаны с осуществлением сельхоздеятельности: автострады, ЛЭП, трубопроводы и т.п.
- Организация защитных насаждений (лесополоса, живая изгородь).
- Прочие цели, связанные с сельским хозяйством – например, исследование флоры и фауны местности.
Особенности продажи земли сельхозназначения
Если земля, на котором располагается дача или загородный жилой дом, где собственник и его семья официально зарегистрированы (постоянная прописка), можно продать по обычной схеме, то с землями сельхозназначения процедура усложняется. Основное отличие сводится к тому, что представители муниципального органа власти имеют так называемое преимущественное право покупки. Поэтому у продавца появляется обязанность получить согласие на продажу от них (или же продать им), после чего совершить соответствующую операцию.
Порядок действий регулируется на федеральном уровне, поэтому вне зависимости от расположения процедура выглядит так:
- Сначала собственник извещает муниципальный орган власти (или Администрацию субъекта РФ). Для этого подается письменное обращение, в котором содержатся такие сведения:
- собственно намерение продать участок;
- цена, по которой он продается;
- размер;
- кадастровый номер;
- точный адрес;
- предельный срок, до которого должен быть осуществлен взаиморасчет (не более 90 календарных дней).
- Органу власти дается 30 календарных дней на рассмотрение этого уведомления. По истечении срока представитель власти должен принять решение, будет ли Администрация покупать землю сельхозназначения или же она откажется от своего права преимущественной покупки.
- Если в пределах 30 дней Администрация отреагирует и откажется от покупки или же после срока не придет никакого ответа, собственник вправе продать землю частному или юридическому лицу, при этом у него есть ровно год, а цена продажи должна быть не ниже той, что была указана в уведомлении.
При этом важно понимать, что в любом случае исключается возможность продажи земли сельхозназначения таким лицам:
- Любому иностранному лицу – как частному гражданину, так и компании, в том числе юридическому лицу, занимающемуся некоммерческой деятельностью (например, благотворительность, религиозное объединение, общественная организация и т.п.).
- Любым лицам, при условии, что после продажи будет сразу изменена категория земли с сельхозназначения на другую.
- Наконец, в каждом субъекте федерации действуют собственные ограничения на владения количеством земли в процентах от общего количества фонда – как правило, в пределах от 10% и вплоть до 100% (т.е. без ограничений). Соответственно, продажа землевладельцу с нарушением (максимальным превышением) его доли не допускается. Конкретные нормативы по предельно допустимому размеру владений следует уточнять в местной Администрации.
Определение возможности возведения дома на с/х угодьях
Для выяснения обстоятельств по сооружению строения, предназначаемого для проживания, а не подсобных помещений для обработки участка, нужно изучать предназначение земельных площадей. Распределение наделов осуществляется в соответствии с Классификатором, введенным в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540. В соответствии с ним позиции 2.1 и 2.2 предоставляют возможность для застройки, если угодья представлены для ведения личного хозяйства и возведения индивидуальных помещений – дач и садоводческих домиков.
Для осуществления хозяйствования и строительства зданий на с/х землях заинтересованные лица могут объединяться в специализированные сообщества, членство в которых не обязательно оформлять.
Чтобы постройка была законной нужно чтобы:
- Помещение возведено для личного проживания. Не получится построить гостиницу или здание в несколько этажей, которое разделено на квартиры.
- Строить дом можно только на площадях общества садоводов.
- Сооружать возможно только малоэтажные постройки не выше 3 этажей в высоту.
Возведение домов на таких территориях производится гораздо чаще, чем обработка самой земли. Это связано с тем, что такие площади в основном используются под массовую застройку в пределах поселений. Но прежде, чем приобретать участок, на котором ранее был дом, сначала требуется изучить документацию на него, ведь предыдущий хозяин мог нарушать условия его целевого использования.
ВНИМАНИЕ! Требования земельного законодательства защищают сельскохозяйственные угодья от экологических загрязнений и иных негативных воздействий, получаемых из-за проводимых работ. При выявлении таких фактов может налагаться административная ответственность.
Серьезной проблемой приобретения с/х угодий является их неделимость. А их минимальная площадь не может составлять менее 3 гектар. Если территория будет приобретаться на нескольких людей возможны проблемы различного плана, например:
- Необходимость организации фиктивной деятельности;
- Право владения нужно оформлять совместно с другими участниками;
- Площадь своего участка невозможно будет определить и, как следствие, продать его.
Альтернативные решения
Существует иной путь возведения жилища на с/х площадях. Статья 11 ФЗ-74 определяет возможность крестьянско-фермерским хозяйствам осуществлять сооружение капитальных строений, необходимых для поддержания работы фермы. Но потребуется подтвердить, что постройки возводятся именно с этой целью.
В органы власти нужно представить свидетельство того, что КФХ существует и его деятельность требует постоянного нахождения людей, например, для ухода за животными. Такая причина будет являться целью возведения дома.
ВАЖНО! Необходимо помнить, что земельные территории, предоставленные КФХ должны использоваться по назначению. Если на них не будет осуществляться безосновательное хозяйствование больше 3 лет, их могут конфисковать в принудительном порядке.
Кстати, наличие на землях КФХ строений не будет помехой для обязательного изъятия. Помимо этого, фермерское хозяйство является обществом, которое создается для осуществления предпринимательства, а для её проведения необходимо провести регистрацию в соответствующей службе, представлять регулярную отчетность и уплачивать налоги.
Также накладываются ограничения на привлечение рабочей силы. Трудиться на ферме могут участники общества, объединяемые родственными связями. Могут работать и иные люди, но не более пяти человек.
Земельные площади для фермерских хозяйств оформляются в упрощенном порядке и, кстати, первые пять лет работы они освобождены от уплаты налогов.
Как уже было сказано ранее, постройка дома на землях сельхозназначения невозможна в силу действующего российского законодательства. Но если участок является приусадебным, то владелец имеет право возвести на нем объект ИЖС.
Перед началом строительства направляют в администрацию направляют уведомление, заполненному по установленному образцу.
После завершения работ гражданину вновь придется уведомить уполномоченный орган о завершении возведения дома.
В таком случае постановка недвижимости на кадастровый учет и регистрация права собственности на него осуществляется администрацией. Именно муниципалитет отправляет документы в Росреестр для совершения рассматриваемых действий.
Владелец получает выписку из ЕГРН на возведенный объект ранее указанным методом. За регистрацию права собственности придется заплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей.