Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Земельные территории как объекты правовых взаимоотношений, сгруппированы на отдельные категории земель для более эффективного использования. Исходя из законодательства и ввиду уникальных свойств, земельный надел первично позиционируется как природный ресурс и лишь после как вариант собственности.
Как производится перевод земель
Как поменять назначение земли? Несмотря на то, что каждый участок имеет конкретный классификатор, в отдельных случаях заинтересованное лицо или его собственник могут инициировать процедуру смены категории земель. Так, для того, чтобы осуществить данную процедуру, необходимо проделать следующие шаги:
- Составить заявку в земельный комитет при администрации района, в ведомстве которого находится соответствующий надел, с требованием для совершения данного действия по изменению целевого назначения.
- Для анализа заявки ведомство берёт регламентные 60–90 дней, в течение которых анализируется принципиальная возможность смены категорий земель, а также нюансы и последствия, возникающие от этого действия.
- В случае, если на данные земли не стоит федерального запрета или они не обременены какими-либо государственными программами, не представляют собой стратегические земли, то ведомство может дать согласие, и в течение 15 рабочих дней процедура будет завершена.
Проведение таких мероприятий возможно только по тем основаниям, которые перечислены в действующем законодательстве (статья 14 Федерального закона «О переводе земель…»). В соответствии с положениями этой статьи следует выделить такие основания:
• Определение категории участка в соответствии с данными, содержащимися в базах Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на основании информации, содержащейся в существовавших ранее кадастровых документах на этот участок;
• Отнесение надела к той или иной категории в соответствии с заявлением его владельца на основании имеющихся у него документов, подтверждающих право собственности на участок, в которых указана категория участка (актуально для внесения сведений в ЕГРН при смене собственника участка, если иных документальных подтверждений присвоенной категории участка нет);
• Перевод земельного надела из одной установленной категории в другую (например, из земель сельхозназначения или земель запаса в земли населенных пунктов);
• В случае выявления фактической ошибки в отнесении тех или иных земельных участков к различным категориям (обнаружено противоречие между государственными реестрами земель лесного фонда и сельхозназначения и ЕГРН – будут использованы сведения, содержащиеся в ЕГРН).
В современном законодательстве выделено 7 категорий участков земель, к которым относятся все территории РФ. Принадлежность того или иного участка к определенной группе определяют местные органы администрации на основе нормативных актов. Использовать землю можно лишь в случае соответствия деятельности частного лица действующему ВРИ участка.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – подобная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб? |
От сложного к простому – полезные сведения ПЗЗ
Ответы на вопросы о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимы не только для его собственника. Они требуются и для будущих землевладельцев.
Предположим, что нужна земля для осуществления фермерской деятельности, а в старом свидетельстве на право собственности на ЗУ или в Выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.
Так что нужно выяснить, чтобы не было ошибок при покупке ЗУ или при подготовке строительству того или иного объекта? Ни много ни мало – ознакомиться с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) того поселения, на территории которого расположен участок. ПЗЗ муниципальных образований представлены на их официальных сайтах.
С первого взгляда, задача кажется сложной. Это не так. В ПЗЗ всё «расставлено по полочкам»:
- земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны:
виды и состав территориальных зон определены в статье 35 ГрК РФделение на территориальные зоны – это градостроительное зонирование территории поселения, представленное в графических материалах ПЗЗ – картах градостроительного зонирования, в которых каждая зона имеет свой цвет и буквенно-цифровое обозначениевсе территориальные зоны имеют границывнутри территориальной зоны устанавливается правовой порядок использования и застройки земельных участков – он называется градостроительным регламентом - виды и состав территориальных зон определены в статье 35 ГрК РФ
- деление на территориальные зоны – это градостроительное зонирование территории поселения, представленное в графических материалах ПЗЗ – картах градостроительного зонирования, в которых каждая зона имеет свой цвет и буквенно-цифровое обозначение
- все территориальные зоны имеют границы
- внутри территориальной зоны устанавливается правовой порядок использования и застройки земельных участков – он называется градостроительным регламентом
- градостроительный регламент определяет:
виды разрешённого использования земельных участков, которые включены в границы территориальной зоны:минимальные и максимальные размеры ЗУ, которые не должны быть меньше или больше так называемых предельных размеров виды объектов недвижимости, которые можно строить на земельных участках, расположенных в границах территориальной зоныпараметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС (высотность, этажность, площадь и др.) - виды разрешённого использования земельных участков, которые включены в границы территориальной зоны:
- минимальные и максимальные размеры ЗУ, которые не должны быть меньше или больше так называемых предельных размеров
- виды объектов недвижимости, которые можно строить на земельных участках, расположенных в границах территориальной зоны
- параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС (высотность, этажность, площадь и др.)
- описание градостроительного регламента для каждой территориальной зоны излагается в текстовой части ПЗЗ
Виды разрешённого использования для каждой территориальной зоны определяют местные власти:
- с учётом исторически сложившихся условий использования территории
- с использованием материалов такого документа, как Классификатор видов разрешенного использования
- на основе положений земельного и градостроительства законодательства
Документы градостроительного зонирования:
- регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, а какие – после получения разрешения
- для каких видов деятельности участки не могут быть использованы
Виды разрешенного использования для строительства дома
Для возведения индивидуального жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:
- 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
- 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
- 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые.
Если у вашего участка основной ВРИ 13. 1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13. 2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2. 2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.
Территориальные зоны имеют несколько ВРИ участков
Территориальные зоны определяют:
- состав (перечень) допустимых в каждой из них видов разрешенного использования земельных участков
- возможность размещения (строительства) в зоне конкретных объектов капитального строительства
- предельные параметры разрешённого строительства
Виды разрешённых использований, в свою очередь, подразделяются на следующие:
- основные виды разрешенного использования:
они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству - они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству - особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКС
- технических требований по подготовке проектной документации и строительству
- условно разрешённые виды использования (УРВИ)
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые лишь в качестве дополнительных к основным видам и к УРВИ
Необходимую территорию (квартал) можно найти в графическом разделе ПЗЗ.
Генеральный план – основной документ территориального планирования Санкт-Петербурга, утверждён Законом СПб «О Генеральном плане Санкт-Петербурга».
Безусловные основания отказа в переводе земли или земельного участка из категории в категорию
Закон «О переводе земель» обозначил ряд безусловных оснований отказа в переводе земли или земельного участка в составе такой земли из категории в категорию:
- установлено на основании федерального закона ограничение перевода земли или земельного участка из категории в категорию или запрещен данный перевод;
- есть отрицательное заключение государственной экологической экспертизы в ситуациях, когда ее осуществление предусмотрено федеральным законом;
- установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земли или земельного участка утвержденной документации территориального планирования и документам относительно планировки территории, землеустроительным документам.
Ряд ограничений перевода земли или земельного участка из категории в категорию установлен Законом «О переводе земель» относительно конкретных категорий земель в гл.2 этого Закона, которая посвящена специфике перевода земли конкретной категории. Ряд самых больших ограничений перевода земли в другие категории предусмотрен относительно сельскохозяйственных угодий, земель территорий и объектов, которые особо охраняются, земель водного и лесного фонда, а также земель, которые заняты защитными лесами.
Земли в РФ разделяются на категории в зависимости от их целевого назначения. Статья 7 Земельного кодекса определяет 7 таких категорий:
- сельскохозяйственные земли;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленного и иного специального назначения (транспортной, оборонной отраслей, в секторах различных видов связи, безопасности и т. д.);
- земли особо охраняемых природных и историко-культурных объектов и территорий;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Варианты замены вида земельного участка для строительства
Изменение вида разрешения земельного участка для строительства чаще всего допускается. Однако порядок действий при этом может отличаться в зависимости от того, утверждены ли правила землепользования и застройки для данного поселения или нет.
В первом случае не потребуются какие-либо согласования местной администрации. Собственник земельного участка вправе самостоятельно выбрать новый вид разрешенного использования. Однако определенный порядок выполнить все же необходимо:
- Получение карты градостроительного зонирования в местном архитектурном ведомстве, определение территориальной зоны данного участка
- Получение перечня градостроительных регламентов в том же муниципальном департаменте по архитектуре, ознакомление с допустимыми видами разрешенного использования в указанной зоне.
- Выбор подходящего ВРИ, составление заявления о переводе земли и отправка документа в Росреестр.
В случае, когда собственник владеет участком земли с не утвержденными ПЗЗ, потребуется составить одно из двух заявлений: об изменении ВРИ либо о соответствии данного участка нужному ВРИ из классификатора.
Наконец, существует третий вариант, когда земля взята в аренду. В этом случае необходимо направить в орган местной администрации заявление об изменении вида разрешенного использования.
Также возникают ситуации, когда в разрешительной документации на земельный участок указан ВРИ, позднее исключенный из Классификатора. Такой вариант событий тоже требует изменения вида использования на существующий. Алгоритм действий описан выше.
Случаи, когда изменение ВРИ не представляется возможным:
- аренда муниципального участка с заключением соответствующего договора на торгах;
- предоставление земли в аренду для конкретного вида разрешенного использования;
- новый ВРИ не соответствует действующим правилам землепользования и застройки либо нормам иного градостроительного регламента.
Какие бывают виды территориальных зон на землях населенных пунктов?
В границах населенных пунктов муниципальные власти могут устанавливать следующие виды территориальных зон:
1) жилые зоны;
2) общественно-деловые;
3) производственные зоны;
4) зоны инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационные зоны;
6) зоны сельскохозяйственного использования;
7) территориальные зоны специального назначения;
8) зоны военных объектов;
9) иные территориальные зоны.
Как видно из перечня, список территориальных зон является открытым.
Иными словами муниципальные власти могут устанавливать и иные зоны.
Обратите внимание на зону под номером 6.
Это зона сельскохозяйственного использования.
Таким образом, в населенных пунктах могут находиться земли сельхоз использования.
При этом данные земли не относятся к категории земель сельхозназначения.
Переходим к третьей из 7-ми категорий земель.
Виды целевого назначения земли
Земельный кодекс РФ устанавливает принципы земельного законодательства нашей страны в целом. Ключевым принципом является дифференцированность земель, исходя из их категории и разрешенного использования, на основании требований законодательства.
Статья 7 Земельного кодекса РФ гласит, что по целевому назначению земли делятся на категории:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли поселений;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Кроме того, на основании имеющихся категорий существуют и подкатегории, пользование землями которых осуществляется в соответствии с требованиями к основному виду земель.
Использование земель не по назначению влечет за собой ответственность, установленную законодательством.
Земли сельскохозяйственного назначения расположены за пределами населенных пунктов. Цель использования – удовлетворение нужд сельского хозяйства. Нужд много и, следовательно, много разновидностей разрешенного пользования.
Это могут быть:
- Сельскохозяйственные угодья;
- Участки с расположенными на ними и под ними коммуникациями;
- Участки лесопосадки защитного типа для предотвращения воздействия на с/х культуры пыли и других неблагоприятных факторов;
- Водные объекты для обеспечения полива с/х культур;
- Участки со зданиями, постройками для производства с/х продукции, ее хранения, подготовки к транспортировке, переработке.
Для чего же могут использоваться земли сельскохозяйственного назначения?
Ответ на этот вопрос дает часть 1 статьи 78 Земельного кодекса РФ:
- Ведение сельского хозяйства, осуществление производства;
- Создание лесопосадок защитного типа;
- Для ведения научной, исследовательской деятельности в области сельского хозяйства;
- Разведение рыб в водоемах.
Земли населенных пунктов предназначены, как ни странно, для проживания людей. При этом, это и обустроенные земли, и перспективные – для развития, расширения населенных пунктов, их застройки жилыми домами.
Города также разделяются категориально, в зависимости от количества населения, постоянно проживающего в них.
Статья 85 Земельного Кодекса РФ устанавливает классификацию земель городов и поселков:
- жилого назначения;
- производственного назначения;
- инфраструктурного назначения;
- туристического и оздоровительного (рекреационного) назначения и другие.
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, безопасности, специального назначения определены в статье 87 Земельного кодекса РФ. Такие земли расположены за пределами населенных пунктов.
Назначением таких земель является выполнение задач и функций специально уполномоченных органов, организаций, должностных лиц. Промышленные земли и земли специального назначения являются отдельной категорией земель.
Дальнейшее разделение земель по видам указано в ч.2 статьи 87 ЗК РФ, главным критерием которого являются задачи, под которые они выделены:
- Промышленность;
- Энергетика;
- Транспорт;
- Связь, теле- и радиовещание, информатика;
- Космическая безопасность государства;
- Оборона и общественная безопасность;
- Другие задачи.
Земли особо охраняемых территорий – это земли, которые имеют особое значение следующих направлений:
- Природоохранные территории;
- Природные территории особой охраны;
- Рекреационные территории;
- Территории историко-культурного значения;
- Земли особой ценности.
К таким землям применяется особый правовой режим, а их гражданский оборот запрещен.
Что касается земель лесного фонда, то они делятся на 2 группы:
- Лесные земли покрыты лесной растительностью или выделены для восстановления лесной растительности, в том числе и те, которые были лишены растительности вследствие природных катаклизмов и действий человека;
- Нелесные земли – предназначены для ведения лесного хозяйства. Подробнее об этом вы можете узнать в ст. 101 Земельного кодекса РФ.
Земли водного фонда – территории, покрытые природными или искусственными водными объектами, а также сооружениями или конструкциями гидротехнического характера. Подробнее – в статье 102 Земельного кодекса РФ.
Земли запаса – находящиеся на балансе государства или муниципалитета земли, которые не выделенные гражданам или организациям под ведение хозяйства.
Что такое основное целевое назначение?
Под целевым назначением понимается особая функция, выполняемая тем или иным земельным участком в общественных отношениях.
Участки, имеющие сходное назначение, объединяются в категории. Отнесение земель к той или иной категории происходит по решению органов государственной власти и закрепляется в соответствующих нормативных документах, главным из которых является Земельный кодекс.
Принадлежность к определенной категории определяет:
- правовой режим участка;
- его назначение;
- разрешенные виды использования внутри самой категории: основные и дополнительные.
Собственник не может самовольно их изменить. Такое ограничение в правомочиях обусловлено большой ценностью земельных ресурсов и вниманием государства к сохранению их качества.
Категории, к которым относят земли в России по их целевому назначению, перечислены в ст. 7 Земельного кодекса. Распределение земельного фонда по категориям выглядит так:
- сельскохозяйственные;
- населенных пунктов;
- промышленного и иного специального назначения (транспорта, разных видов связи, обороны и безопасности и т. д.);
- особо охраняемых природных и историко-культурных объектов и территорий;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- земли запаса.
Виды использования земель для ИЖС, огорода и бизнеса по классификатору
Для целей индивидуальной застройки и ведения личного хозяйства подойдут участки, имеющие коды 2,0 – 2,7 в разделе 2 по классификатору. Эти цифры означают, что земля может использоваться в следующих целях:
- постройка малоэтажных жилых домов (до 3-х этажей, не подразумевающих квартирного деления);
- выращивание плодовых, ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур (садоводство и огородничество);
- подсобная постройка (возведение сараев, гаражей и т.д.);
- постройка садовых зданий;
- ведение личного подсобного хозяйства и организация участка;
- постройка временных передвижных сооружений с возможностью подключения к общим техническим сетям (вагончики, кемпинги и т.д.).
При планировании предпринимательской деятельности подойдет земельный участок, имеющий вид разрешенного использования, предусмотренный в разделе 4 классификатора (коды 4.0-4,9). Целевое назначение таких участков допускает размещение объектов капитального строительства, возводимых для торговли, транспортного обслуживания, отдыха, развлечений и т.д.
Земли промышленности и специального назначения
В зависимости от характера задач, для которых они используются, зоны специального назначения, согласно ст. 87 ЗК, включают территории:
- промышленности – используются для обеспечения деятельности организаций и промышленных объектов;
- энергетики – предназначены для функционирования энергетических сооружений: ГЭС, АЭС, пунктов хранения ядерных материалов и прочих объектов;
- транспорта – согласно ст. 90 ЗК, заняты объектами обеспечения деятельности железнодорожного, автомобильного, воздушного, морского, речного и иных видов транспорта;
- теле и радиокоммуникаций – предназначены для использования объектов теле- и радиовещания, связи;
- космической деятельности, в том числе земли, на которых расположены космодромы и объекты изучения космоса;
- обороны и безопасности – заняты военными объектами Минобороны: военные склады, части, заводы и так далее.
Код категории земель в декларации по земельному налогу – «003003000000».
Категории земель — какие они бывают?
Одним из моментов определяющих государственную стратегию является присвоение определенному участку земли категории. Категория земли представляет собой закрепленное законодательством описание ее стандартных свойств. В дальнейшем она предопределяет, для чего будет использоваться та или иная территория.
СПРАВКА! Категория земель и их целевое назначение являются равнозначными понятиями.
Согласно ст. 7 Земельного Кодекса существует семь категорий земель, к ним относятся:
- Населенные пункты или земли поселений;
- Земли запаса, находящиеся в резерве государства;
- Сельскохозяйственные земли;
- Водный фонд, представляющий собой территории рек, прудов, морей, озер, а также земли возле них;
- Лесной фонд, необходимый для ведения и восстановления лесного хозяйства;
- Земли, используемые для производственных целей, на которых расположены различные предприятия и здания вспомогательного назначения;
- Охраняемые территории.
Каждая представлена категория может предусматривать особенные условия использования для того, чтобы сохранить все свойства земли.