Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка участка земли под ИЖС: что нужно знать чтобы все было по закону». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Допустим, вам предлагают купить участок, через аукцион на торгах о банкротстве. Владельцем участка являются два человека, с долями у каждого 1/2, один из них банкрот. Если вы станете законным владельцем 1/2 участка, в соответствии с каким пунктом ЗК или иного нормативного документа необходимо действовать для межевания и покупки участка?
3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.
Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.
3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.
ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.
3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).
Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.
Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:
- Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
- Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
- Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
- Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
- Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.
Шаг 2 — проверить документы на земельный участок
Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:
- Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
- Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
- Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
- Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
- Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.
Риски при приобретении участка под ИЖС
Пониманию того, как правильно купить земельный участок, помогает не только знание пошаговой инструкции, но также принятие к учету возможных рисков при совершении сделки. Спешка при приобретении недвижимости может стать причиной возникновения значительных проблем с оформлением и эксплуатацией имущества. В связи с этим стоит выделить несколько актуальных категорий рисков:
- Недобросовестность продавца . На практике не редкость, когда для ускорения заключения сделки, продавец не уведомляет покупателя о важных особенностях. К примеру, земля имеет обременения в виде залога или относится к лесному фонду, что делает совершение процедуры передачи имущества попросту невозможным. Иногда продавец подделывает данные, касающиеся категории участка. Так, сельскохозяйственные наделы не подходят для беспроблемного индивидуального жилищного строительства, поэтому в случае с ошибочной покупкой покупателю придется самостоятельно заниматься вопросом перевода недвижимости в другую категорию.
Оформление задатка при покупке земельного участка
Для обеспечения достигнутой договоренности при совершении сделки купли-продажи земельного надела возможно внести задаток. Это небольшая сумма, которой покупатель подтверждает свое согласие на сделку.
Закон не определяет сумму задатка. По общему правилу сумма выплаты составляет 5 – 10% от стоимости объекта. При окончательном расчете сумма задатка идет в зачет выплаты.
Гражданский кодекс не ограничивает способы передачи средств. Гражданин может передать наличные средства или оформить банковский перевод. Стороны могут обговорить возможность перечисления на электронный кошелек или другие варианты, не запрещенные законом.
Передача средств оформляется в виде расписки. Документ составляется продавцом собственноручно. В тексте необходимо указать паспортные данные сторон. Если сумма платежа является крупной, стороны могут привлечь свидетелей для подтверждения факта передачи.
Пакет документов для приобретения земельного надела ИЖС
Под строительство ИЖС выделяются земли из состава государственного или муниципального фонда.
Необходимо учитывать, что формированием участка предстоит заниматься самим гражданам на этапе предоставления земли во временное пользование, а затем и при переоформлении в собственность.
Для покупки земельного надела под застройку потребуются следующие документы:
- заявление граждан о предоставлении земли под индивидуальное строительство;
- акт выбора земельного участка и предварительного согласования (в ряде случаев оформление таких бумаг не требуется);
- межевой план, изготовление которого входит в полномочия кадастрового инженера;
- протокол определения победителя аукциона (за исключением случаев, когда выделение земли осуществлялось без проведения торгов);
- договор купли-продажи, заключенный по результатам аукциона (цена участка в договоре будет соответствовать результатам аукциона).
Как купить землю у администрации: порядок действий
Покупка земли под ИЖС у администрации в первую очередь предполагает подачу заявления в местную администрацию о покупке земельного участка. В заявлении указываются возможные способы приобретения земли, цель покупки, предпочитаемые размеры, месторасположение, юридический статус. Решение принимается в форме соответствующего постановления. Отказ в покупке земельного участка должен быть обоснованным, с указанием причин, который в последующем могут быть обжалованы в судебном порядке. Чаще всего основанием для отказного решения является отсутствие свободных земельных участков. Также, на принятие решения может повлиять место проживания заявителя. Так, например, местные жители смогут воспользоваться очередностью на бесплатное получение земельного участка, кроме того, для определенных категорий заявителей закон предусматривает соответствующие льготы: инвалидам и участникам ВОВ, нуждающимся и малообеспеченным лицам, многодетным семьям и другим категориям лиц. Список льготных категорий, равно как и стоимость земельного участка, утверждается властями каждого отдельного региона. При положительном решении о продаже земли, заявитель получает на руки пакет документов, который необходимо согласовать в соответствующих государственных службах. Каждая инстанция должна выдать документ с заключением и подписью. В полной мере можно будет владеть земельным участком только после принятия положительного решения органами Федеральной кадастровой службы, специалисты которой выполнят необходимые замеры, определят границы участков и выдадут на руки заявителю подтверждающий документ.
Какие есть альтернативные варианты?
Альтернативным вариантом землям ИЖС являются садовые и дачные товарищества. Их основное назначение – это сельскохозяйственные работы. На них также можно построить дом, но на строения будут наложены соответствующие ограничения.
Главное отличие ИЖС от других категорий земель (СНТ – садоводческие некоммерческие товарищества и ДНТ – дачные некоммерческие товарищества) – это целевое назначение участка.
Дачные кооперативы предназначены для осуществления сельскохозяйственных работ, а строительство зданий на них территории вообще не предусмотрено. Конечно, на таких землях можно построить и свой дом, однако зарегистрировать его официально не получится. Соответственно, продать или передать строение по наследству будет нельзя.
Документы подаются для регистрации в Росреестр
Для регистрации права собственности на участок, предназначенный для индивидуального строительства, нужно оплатить пошлину и обратиться к специалистам Росреестра. Размер пошлины составляет 350 руб.
8 документов для регистрации права владения:
- заявление;
- квитанция об оплате пошлины;
- нотариальное одобрение супруга на сделку, если участок был приобретен продавцом в браке;
- нотариальная доверенность, если документы подает представитель;
- одобрение опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего;
- 3 экземпляра договора купли-продажи;
- акт приемки;
- паспорта сторон.
Необходимые документы
Основным документом, подтверждающим совершение сделки, является договор-купли продажи земельного участка между продавцом и покупателем. Но у собственника перед продажей обязательно должны быть следующие документы:
- удостоверение личности продавца;
- правоподтверждающий документ, дающий возможность продать надел. Это ДКП земли, договор дарения, свидетельство о наследовании и т.д. Именно он является основанием для регистрации права собственности;
- выписка из ЕГРН, как доказательство, что участок прошел регистрационный учет в Росреестре;
- межевой и кадастровый планы;
- справка об отсутствии долгов по земельному налогу, которая выдается в ИФНС;
- согласие супруга или супруги, если надел находится в совместной собственности. Документ обязательно заверяется нотариусом.
Какие документы необходимо предоставить для государственной регистрации прав на земельный участок
Для того чтоб стать полноценным и законным владельцем приобретенной недвижимости необходимо произвести её регистрацию.
Для того чтоб совершить регистрацию земельного надела нужны такие документы, как.
- Заявление на регистрацию. Заявление пишется по установленному Росреестром образцу.
- Паспорт гражданина РФ для подтверждения личности.
- Техпаспорт на земельный надел.
- Документ, дающий основания человеку совершать регистрацию.
- Копии квитанций об уплате госпошлины.
- Дополнительные документы особенности покупки земельного надела, например, нотариально заверенное согласие супруга (и), свидетельство о браке и т. д.
А если купить участок сразу с домом?
Возможно, вы не хотите тратить время и силы на строительство. Тогда хорошим вариантом будет купить не просто землю, а уже готовую дачу. Что нужно знать при покупке земельного участка с домом?
- часто участки с домами продают пожилые люди, которым стало тяжело содержать дачу. Нередко в старческом возрасте продавцы страдают психическими заболеваниями и подписывают сделки в неадекватном состоянии. Чтобы не иметь в будущем проблем с родственниками продавца, в идеале лучше попросить справку о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Стоит просить об этом только в крайнем случае, если поведение человека вас настораживает;
- если продает землю с домом не сам собственник, а его представитель, нужно проверить, чтобы он имел право на совершение таких операций;
- помимо того, что надо узнать, оплатил ли продавец все целевые взносы, будет не лишним удостовериться, что и налоги оплачены;
- проверьте, не зарезервирована ли ваша будущая земля для государственных нужд, например, для строительства трассы. Такую информацию можно получить в администрации СНТ.
Кому доступен бесплатный земельный участок
Есть категория граждан, которые могут рассчитывать на бесплатное получение земли. Точные условия прописаны в статье 39.5 ЗК РФ. Здесь указано, кто из граждан может получить земельный участок, руководствуясь законами федерального уровня.
Прежде всего, оформить землю могут собственники других участков в границах земель общего назначения, а также участков в огородничествах или в садоводстве. Эти участки передаются в долевой собственности, если человек будет их использовать для собственных нужд.
Когда человеку предложили участок в рамках безвозмездного пользования и гражданин им пользовался в течение пяти лет, но не нарушал предписания землепользования, этот человек может оформить землю в свою собственность. То же касается ситуаций, когда человек владел землей более пяти лет, но при этом работает по своей специальности в муниципальном образовании.
Достоинства и недостатки наделов под жилое строительство
Плюсы участков под ИЖС определяются, прежде всего, их расположением на территории населенного пункта. Среди достоинств можно перечислить то, что:
- власти обязаны поддерживать дороги в хорошем состоянии, отслеживать инфраструктуру земель: поблизости должны располагаться остановки общественного транспорта, магазины, больницы, школы;
- на участках данной категории допускается возведение хозпостроек, обустройство огорода или сада;
- владельцам предоставляется возможность оформления налогового вычета.
Но тип земли ИЖС – отнюдь не идеальная форма собственности. Она имеет также некоторые недостатки, в частности:
- участок данной категории не может превышать установленную законодательством площадь. Эта норма варьируется в регионах и определяется решением органов местного самоуправления;
- строительство жилого частного дома регулируется большим количеством нормативных актов. Поэтому на каждом этапе возведения здания гражданину придется оформлять соответствующий пакет документов и учитывать требования различных ГОСТов и СНиПов. На это уйдет масса времени. А процедура ввода в эксплуатацию чрезвычайно бюрократизирована.
Арендованная у государства земля может использоваться только по назначению. При этом ей нельзя распоряжаться – продавать или дарить. Законодательство устанавливает возможность для преждевременного расторжения договора. А право собственности дает возможность по собственному усмотрению распоряжаться землей.
Перевод арендованного участка в собственный возможен не только для граждан, но и для юридических лиц. Проще перевести землю, на которой есть постройки, оформленные в собственность. Если постройки на участке отсутствуют, его можно выкупить на аукционе. Но в нем принимают участие и другие претенденты.
Выделяют следующие условия для перевода земли из аренды в собственность:
- Бессрочное постоянное пользование;
- Наследуемое пожизненное владение;
- Наличие текущего договора аренды.
Главным требованием является возведенная капитальная постройка, имеющая надежный фундамент и пригодная для круглогодичного проживания. Сам объект необязательно должен быть завершенным. Но в этом случае важно оформить строение в качестве объекта незавершенного строительства.