Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензии застройщику: как составить и направить?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Чтобы досудебная претензия застройщику имела юридическую силу, ее нужно составлять по установленным правилам. Это позволит дольщику укрепить свою позицию на переговорах, а в дальнейшем такой документ будет аргументом в суде, если спор дойдет до судебного решения.
Как написать претензию застройщику?
Составленная по всем правилам претензия должна содержать в себе следующую информацию:
1 Сведения о застройщике
ФИО (если речь идет о физическом лице) или название (если это компания), регистрационные и контактные данные;
2 Данные заявителя
ФИО, адрес прописки, паспортные данные, контактный телефон;
3 Суть претензии
факты нарушения положений договора долевого участия, проблемы и неудобства, с которыми пришлось столкнуться и т.д. В этом пункте желательно указать конкретные пункты договора и нормативные акты, которые были нарушены застройщиком;
4 Требования к застройщику
перечисляются все требования к строительной компании: получение неустойки, устранение выявленных дефектов, денежная компенсация, снижение стоимости недвижимости (скидка). Если заявляются финансовые требования, должна быть указана четкая сумма и алгоритм ее расчета (например, формула расчета неустойки по ДДУ), а также реквизиты в банке для получения выплат;
5 Список прилагаемых документов
к претензии обязательно прилагается ряд документов, которые добавляют ей веса и обоснованности. Среди таких документов – копия договора ДДУ, акт выявления дефектов, заключения независимого эксперта о состоянии недвижимости и другие бумаги, которые имеют отношение к сути спора.
Установленного образца для претензии нет, она пишется от руки или набирается на компьютере в свободной форме. В конце указывается дата составления и подпись заявителя. Если подается коллективная претензия, что часто встречается при взыскании неустойки по ДДУ, ее подписывает каждый из заявителей. Для того чтобы быть уверенным в том, что претензия составлена правильно, рекомендуется обратиться за помощью к юристу по ДДУ. Это гарантированно избавит от возможных ошибок и сэкономит время.
Срок удовлетворения застройщиком претензии
Срок удовлетворения претензии застройщиком зависит от требования, которое в такой претензии заявлено участником долевого строительства.
Срок 20 дней
установлен законом для удовлетворения требования дольщика о возврате денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора в связи с:
- неисполнением застройщиком обязательства передать квартиру в срок в течение двух месяцев
- неудовлетворением застройщиком требования участника долевого строительства о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, о соразмерном уменьшении цены договора, о возмещении своих расходов на устранение недостатков
- существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства
- нарушением застройщиком срок уведомления участника долевого строительства о прекращении договора поручительства
- в иных случаях
Срок 10 дней
установлен законом для возврата денежных средств застройщиком в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве по требованию участника долевого строительства (в судебном порядке) в случаях:
- когда строительство приостановлено или прекращено, либо, когда стало очевидным, что в срок, установленный договором квартира передана не будет
- когда в проектную декларацию внесены существенные изменения, в том числе, в части размера объекта недвижимости
- изменено назначение общего имущества и (или) нежилых помещений
- в иных случаях
Претензия к Застройщику по недостаткам
В «НАИМЕНОВАНИЕ ЗАСТРОЙЩИКА»
(ИНН 1111111111, ОГРН 1111111111111)
Юридический адрес: юридический адрес застройщика
От: ФИО дольщика
11.11.1111 года рождения,
паспорт 1111 111111,
выдан «орган, выдавший паспорт»,
дата выдачи 11.11.1111 г.,
код подразделения 111-111,
зарегистрированный по адресу: «адрес регистрации»
Претензия
Между гражданином РФ ФИО и «Наименование застройщика» (ИНН 1111111111, ОГРН 1111111111111) (далее – «Застройщик») был заключен Договор участия в долевом строительстве № «номер ДДУ» от 11.11.1111 г. (далее – «Договор долевого участия»).
Предметом Договора долевого участия являлось строительство Застройщиком жилого дома по строительному адресу: «строительный адрес строящегося объекта», 1 этап – жилой дом корпус 1.1. на земельном участке с кадастровым номером 11:11:1111111:111-11/111/1111-1, и обязанность Застройщика по передаче Объекта долевого строительства, жилого (нежилого) помещения (далее — «Квартира») Участнику долевого строительства в срок до 11.11.1111 г.
Цена квартиры, в соответствии с Договором долевого участия составляет 1 111 111 рублей.
Объект был передан с существенными недостатки, подлежащими устранению. В связи с тем, что Застройщик после первого осмотра от 11.11.1111 г. не устранил выявленные замечания, Участник долевого строительства был вынужден обратиться в компанию «Компания» с целью проведения экспертизы объекта.
По итогам проведения экспертизы было составлено заключение, в котором указывается, что Стоимость выполнения работ и услуг, необходимых для устранения выявленных недостатков, составляет: 111 111 (стоимость прописью) рублей 00 копеек. Стоимость материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет округленно до 2-х знаков: 111 111 (стоимость прописью) рубля 60 копеек.
Общая сумма, необходимая для устранения выявленных в ходе экспертизы недостатков, составляет 1 111 111 рублей.
Обоснование
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно ст. 309 ГК РФ, Обязательства должны исполняться надлежащим образом, а в случае их ненадлежащего исполнения кредитор может требовать убытки.
При возмещении убытков лицо должно оказаться в таком положении, если бы обязательство исполнялось надлежащим образом.
Исходя из положений, указанных в ст. 29 ФЗ «О защите Прав Потребителей» при обнаружении недостатков выполненной работы лицо может требовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
На основании изложенного, руководствуясь действующим законодательством,
Прошу:
— в течении 10 дней устранить недостатки или возместить убытки на устранение недостатков в размере 1 111 111 рублей.
В случае оставления претензии без ответа и отказа в удовлетворении моих требований в добровольном порядке буду вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании денежных средств, а также суммы штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», за неудовлетворение требований в добровольном порядке в размере 50% от суммы долга, а также возмещения судебных расходов.
Приложение:
• Банковские реквизиты;
• Экспертное заключение по недостаткам.
Обязательно ли предъявлять претензию застройщику
Согласно положениям закона № 214-ФЗ, дольщик вправе по своему выбору предъявить претензии застройщику, либо сразу обратиться с иском в суд. Для исков о защите прав участников долевого строительства обязательный порядок направления досудебной претензии застройщику не предусмотрен.
Однако, в этом правиле есть определенные исключения:
- В случае расторжения договора (при наличии соответствующих оснований) участник строительства обязан направить застройщику уведомление (требование) о расторжении ДДУ (п. 2 ст. 452 ГК РФ; ст. 9 закона № 214-ФЗ).
- Согласно внесенным Постановлением Правительства РФ № 442 изменениям, в период до 31.12.2022 дольщик, обнаружив при приеме помещения недостатки, сначала должен попытаться решить все вопросы во внесудебном порядке и лишь в случае неудачи может обращаться в суд.
Неустойка за нарушение застройщиком срока устранения недостатков
Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку (п. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Сумма неустойки определяется по формуле: 1% от стоимости расходов на устранение недостатка (либо стоимости объекта строительства, если выявленные дефекты могут служить основанием для признания его непригодным для проживания) умножают на количество дней просрочки.
Пример.
Стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков в квартире, составила 500 000 руб.
Количество дней просрочки составляет 25 дней.
Размер неустойки составит 125 000 руб. (500 000 x 1% x 25).
***
Таким образом, составление и направление претензии является важным действием, не только направленным на соблюдение формальностей досудебного урегулирования, но и способным непосредственно разрешить возникающие спорные вопросы, экономя время силы и затраты сторон.
Действия, по которым предъявляется письменная претензия застройщику
При заключении договора о долевом участии оговаривают обязанности обеих сторон. Так, дольщик обязан в указанные сроки оплачивать суммы взносов, а застройщик – своевременно передать ему квартиру, соответствующую заявленным характеристикам.
Исходя из этого, претензия застройщику долевого строительства оформляется при следующих условиях:
- Дом в эксплуатацию сдан с нарушением сроков
- Несмотря на окончание договорных сроков, дом не сдан в эксплуатацию или дольщик не получил акта приема-передачи квартиры или ключей от нее
- Предоставлена квартира меньшей площади
- Не соблюдены технических и качественные характеристики жилья, например, имеются щели в стенах или оконных проемах, не подведены коммуникации, не выполнены работы по оснащению помещения, оговоренные договором.
Как правильно и на чье имя написать письмо
Предлагаем вам рассмотреть образец составления претензии.
Шапка документа содержит следующую информацию: полное наименование фирмы застройщика, адрес (юридический, фактический), личные данные гендиректора, личные данные, адрес и номер контактного телефона дольщика.
Это важно! Претензия направляется юридическому или физическому лицу, которое от имени застройщика подписывало договор.
Обязательно указываются реквизиты и контактные данные сторон подписания ДДУ:
- посередине документа запишите его название – «претензия»,
- дальше перечислите требования, которые вы выдвигаете к строительной фирме. Стандартные требования: искоренить недоработки, снизить стоимость соглашения в связи с недостаточным уровнем выполненных работ, возместить средства, потраченные на ликвидацию недоделок, прочее. Иногда в договоре заранее уточняется момент устранения недостатков. Если такой пункт в соглашении есть, то все требования должны основываться именно на нем,
- прежде чем описать суть претензии, запишите реквизиты договора, а также данные, внесенные при его регистрации в ЕГРН. Далее уточните адрес дома, номер квартиры, площадь и стоимость жилья,
- на следующем этапе составления претензии укажите пункты договора, в которых уточняется обязанность строительной компании предоставить дольщику качественно возведенное жилье,
- в случае обнаружения несоответствий в проектной документации, техническом и градостроительном регламенте, обязательно перечислите эти факты,
- далее переходите к непосредственному перечислению недоработок, установленных в процессе использования жилой площади. Также укажите стоимость работ по их исправлению (данные подрядчиков или результаты экспертизы),
- укажите ссылку на закон (ФЗ № 214 от 3 февраля 2006 года), в соответствии с которым дольщик имеет право требовать от строительной организации безвозмездного исправления недостатков в установленные сроки. В случае обнаружения серьезных недостатков, таких, например, как протекание крыши, указывается точный срок устранения течи,
- изложив суть претензии, сообщите о том, что в случае игнорирования данного документа и отсутствия на него ответа в течение 10 дней, вы намерены направить исковое заявление в суд. В данном случае требования будут заключаться не только в устранении недоделок, возмещении материального и морального ущерба, но и в выплате штрафа (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
В конце претензии поставьте дату ее составления, личную подпись (с расшифровкой). Обратите внимание на грамматику, орфографию, а также пунктуацию написанного вами документа. Особенно тщательно проверьте цифровые данные. Только после этого отправляйте документ застройщику.
Как правильно вручать застройщику претензию
Существует несколько вариантов передачи претензии: обязательный и необязательный. Давайте разберемся с каждым из них. Сразу же отметим, что если вы уже передали письмо необязательным способом, то нужно сделать это и вторым способом.
Передача претензионного письма необязательным способом
Подготовьте два экземпляра претензии. Зачем это нужно? Так у вас будет документальное подтверждение намерений решить проблему в досудебном порядке. Один документ остается у вас, а второй экземпляр вручается уполномоченному лицу компании.
Важно! Ваш экземпляр нужно зарегистрировать, то есть на нем лицо, принимавшее претензию, должно:
- указать дату приема документа,
- написать свою фамилию, имя, отчество, указать занимаемую должность,
- поставить личную подпись.
В некоторых случаях на документе ставится входящий регистрационный номер, а также печать или штамп организации. Но так делают, когда данная процедура в компании вообще существует.
Чем данный способ передачи претензии плох?
Иногда застройщик опровергает в суде факт приема претензии.
Несоответствие отделки квартиры
При написании претензии нужно отталкиваться от того, насколько значительна сумма ущерба. Если ваши претензии по недостаткам квартиры незначительны и немногочисленны, вам будет проще их устранить самостоятельно, чем составлять претензию, а затем с юридической помощью требовать от застройщика их устранить. К сожалению, строительные компании редко идут на уступки, даже когда их вина очевидна, и чтобы получить даже символическую сумму неустойки дольщикам приходится мобилизировать свои финансовые и юридические ресурсы. Соответственно, писать претензию к застройщику и требовать устранить недостатки разумно только при наличии существенных, неоспоримых недочётов. Ими могут быть:
- площадь квартиры меньше той, что указана в договоре;
- отсутствие подведённых коммуникаций;
- соответствие отделки квартиры с требованиями, указанными в ДДУ;
- иные недостатки, мешающие полноценному проживанию в квартире (сломанные двери, отсутствие окон и.т.д.)
Как отправить претензию
Не менее важно правильно отправить претензию по назначению. От этого зависит ее юридическая значимость и возможность применения в качестве доказательства в суде. Кроме того, недобросовестный застройщик может воспользоваться случаем и не исполнять требования гражданина, если претензия направлена ему неофициально.
Многие заблуждаются, считая, что достаточно вручить претензионное уведомление под подпись. Такой способ предъявления претензии возможен, но содержит в себе юридические риски:
- человек, принимающий документы, может не быть уполномоченным на это или не являться работником застройщика;
- подпись о получении претензии может быть намеренно искажена;
- в расписке о приеме может не хватать даты и реквизитов всех переданных документов.
Вручение претензии под подпись легко оспорить в суде, так как данный способ не является официальным подтверждением получения корреспонденции. Самый надежный вариант — отправка почтой заказным письмом на юридический адрес застройщика с уведомлением о вручении и описью вложения. Для этого нужно:
- Узнать действительный юридический адрес застройщика путем запроса выписки из ЕГРЮЛ.
- Составить опись вложения в двух экземплярах, перечислив все вкладываемые в конверт документы.
- Заполнить форму почтового уведомления.
- Передать незапечатанный конверт с документами, описью и уведомлением работнику почтовой службы для оформления отправки заказной корреспонденции.
- Оплатить услуги почты и сохранить оригинал квитанции с кодом отправления.
Срок рассмотрения претензии застройщиком
Сроки рассмотрения претензии о нарушении сроков в 214-ФЗ не регламентированы. Закон РФ «О защите прав потребителей» регулирует права потребителей товаров, работ и услуг и может применяться по аналогии. В статье 22 говорится, что предприниматель должен исполнить требование в десятидневный срок со дня его предъявления. Суды считают такой срок достаточным для добровольной выплаты неустойки.
Иногда возникают разногласия, что считать моментом предъявления:
- направление досудебной претензии о неустойке,
- доставку её в почтовое отделение по юридическому адресу застройщика,
- вручение претензии адресату.
Мы склонны ко второму варианту, поскольку законодательство ясно определяет термины «направление» и «вручение». Предъявление же можно интерпретировать как свершившееся направление по достоверному адресу, когда вручение стало возможно и рассмотрение претензии зависит только от воли адресата. Следовательно, застройщик должен произвести рассмотрение претензии в срок, достаточный для исполнения требования.
Основания для претензии
Причиной недовольства дольщика, как правило, является нарушение заключенного со строительной компанией договора. Застройщик может нарушить заявленные сроки строительства, неправильно составить или подписать акт приема-передачи квартиры, некачественно провести строительные или отделочные работы (что выявится уже во время проживания на новом месте), изменить метраж квартиры и т.д. Если нарушены установленные в договоре гарантии или статья 7 упомянутого закона о долевом строительстве, то вы вправе возмутиться действиями застройщика. Ситуации, в которых претензия застройщику подается сразу по нескольким причинам – и по поводу устранения недостатков, и изменившихся сроков сдачи дома, и т.д. – крайне редки (разве что вам попадется очень уж недобросовестная компания), но порядок действий в этом случае будет такой же, как и подача претензии по одному пункту.
Правила составления претензии
Документ, адресованный застройщику, должен быть правильно составлен, чтобы иметь законную силу. Необходимо указать:
- все данные и реквизиты застройщика (их должен содержать ДДУ) в правом верхнем углу. Обязательно укажите имя директора строительной компании, т.к., по сути, претензию вы направляете именно ему;
- ФИО, паспортные данные и полный адрес заявителя;
- в центре обращения должно быть наименование документа – претензия;
- описание оснований для претензии со ссылкой на заключенный договор, а также все имеющиеся дополнительные соглашения. Здесь также обязательно указывать все реквизиты. Если дефекты, к которым предъявляется претензия, возникли уже после того, как квартира была принята в собственность, ссылаться стоит и на передаточный акт. Стоит подчеркнуть, какой именно пункт договора был нарушен;
- ссылку на соответствующий закон (№214-ФЗ), где прописана обязанность строительной компании возместить понесенные расходы или выплатить неустойку;
- расчет требуемой суммы компенсации;
- прочие требования составителя претензии. Помимо денежной компенсации, это может быть бесплатное устранение недочетов в срок или уменьшение суммы договора. Для ответа на претензию и дальнейшего обращения в суд, если таковое потребуется, этот пункт крайне важен, на него обратят внимание в первую очередь;
- реквизиты для выплаты всех компенсаций;
- пометку о решении вопроса через суд, если претензия будет проигнорирована;
- дату и подпись заявителя.
Что делать, если застройщик не отвечает или отказал вам?
Если время прошло, а ответа вы так и не дождались, составляйте исковое заявление и обращайтесь в суд. К уже имеющимся претензиям могут добавиться требования компенсировать моральный ущерб и судебные издержки, а также затраты на аренду жилья (если вы так и не дождались сдачи дома). Также с каждым днем будет расти и размер неустойки.
Выяснение отношений с застройщиком в суде – долгий и трудоемкий процесс: он может занять полгода, а в некоторых случаях и дольше. К счастью, многие компании предпочитают решить дело уже на стадии подачи претензии, урегулировав все вопросы без вмешательства суда. Составляйте грамотную претензию, чтобы застройщик ответил на нее и выполнил ваши требования. А еще лучше – выбирайте надежные компании, которые точно не подведут. В этом вам поможет агентство недвижимости «Трансферт»: мы сотрудничаем только с проверенными застройщиками, ответственно подходящими к делу. Обращайтесь к нам, и вы избежите этих возможных трудностей!
Как правильно и на чье имя написать письмо
Предлагаем вам рассмотреть образец составления претензии.
Шапка документа содержит следующую информацию: полное наименование фирмы застройщика, адрес (юридический, фактический), личные данные гендиректора, личные данные, адрес и номер контактного телефона дольщика.
Это важно! Претензия направляется юридическому или физическому лицу, которое от имени застройщика подписывало договор.
Обязательно указываются реквизиты и контактные данные сторон подписания ДДУ:
- посередине документа запишите его название – «претензия»;
- дальше перечислите требования, которые вы выдвигаете к строительной фирме. Стандартные требования: искоренить недоработки, снизить стоимость соглашения в связи с недостаточным уровнем выполненных работ, возместить средства, потраченные на ликвидацию недоделок, прочее. Иногда в договоре заранее уточняется момент устранения недостатков. Если такой пункт в соглашении есть, то все требования должны основываться именно на нем;
- прежде чем описать суть претензии, запишите реквизиты договора, а также данные, внесенные при его регистрации в ЕГРН. Далее уточните адрес дома, номер квартиры, площадь и стоимость жилья;
- на следующем этапе составления претензии укажите пункты договора, в которых уточняется обязанность строительной компании предоставить дольщику качественно возведенное жилье;
- в случае обнаружения несоответствий в проектной документации, техническом и градостроительном регламенте, обязательно перечислите эти факты;
- далее переходите к непосредственному перечислению недоработок, установленных в процессе использования жилой площади. Также укажите стоимость работ по их исправлению (данные подрядчиков или результаты экспертизы);
- укажите ссылку на закон (ФЗ № 214 от 3 февраля 2006 года), в соответствии с которым дольщик имеет право требовать от строительной организации безвозмездного исправления недостатков в установленные сроки. В случае обнаружения серьезных недостатков, таких, например, как протекание крыши, указывается точный срок устранения течи;
- изложив суть претензии, сообщите о том, что в случае игнорирования данного документа и отсутствия на него ответа в течение 10 дней, вы намерены направить исковое заявление в суд. В данном случае требования будут заключаться не только в устранении недоделок, возмещении материального и морального ущерба, но и в выплате штрафа (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
В конце претензии поставьте дату ее составления, личную подпись (с расшифровкой). Обратите внимание на грамматику, орфографию, а также пунктуацию написанного вами документа. Особенно тщательно проверьте цифровые данные. Только после этого отправляйте документ застройщику.