Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли потребовать демонтировать забор вокруг МКД». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Сложности могут появиться уже на этапе сбора оплаты за строительство. Те, кто проголосовал против, могут отказаться от платежей. Всегда есть граждане, выступающие за установку, но не планирующие финансовое участие. По закону никто не может обязать к оплате в принудительном порядке. Даже если кто-то не внесет оплату им обязаны выдать ключи от калитки. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник имеет право беспрепятственно пользоваться, владеть и распоряжаться собственным имуществом.
Можно ли поставить шлагбаум
Ставить забор вокруг дома, но оставлять открытым въезд почти не имеет смысла, поэтому вместе с забором обычно согласовывают установку шлагбаума или другого средства перекрыть въезд.
Этот вопрос чуть более сложный, чем просто установка ограждения, ведь после установки шлагбаума нужно обеспечить беспрепятственный проезд экстренным службам. Еще нужно предусмотреть свободный проход клиентов в расположенные в доме магазины и предприятия сферы услуг.
То есть, просто поставить шлагбаум и раздать жильцам ключи (пульты) от него не получится. Решают этот вопрос по-разному:
- пишут на шлагбауме номер телефона охраны;
- ставят пост охранника прямо возле шлагбаума;
- устанавливают видеонаблюдение с удаленным открытием шлагбаума;
- поручают открывать въезд консьержу близлежащего дома.
Вариант «раздать ключи пожарным и скорой помощи» не пройдет, ведь дворов в городе могут быть тысячи и экстренные службы не будут их возить с собой и искать нужный.
С точки зрения закона обязанность согласовывать порядок въезда на федеральном уровне установлена только в отношении автомобилей МЧС. Порядок въезда для автомобилей полиции, скорой помощи, газовой службы, аварийной службы управляющей компании оговаривается уже на уровне муниципального образования.
Против установки забора могут выступать владельцы нежилых помещений на первом этаже дома, где располагаются салоны красоты, отделения банков и магазины. При установке ограждения значительно сократится количество посетителей. Такой собственник может отстаивать интересы в судебном порядке. Но в этом случае можно установить ограждение таким образом, чтобы оставить доступ к коммерческому помещению.
Оформление придомового участка
Перед выбором нужного ограждения следует оформить сам участок, если ранее это не делали. Обычно в новостройках жильцам, приобретающим жилье, автоматически присуждается право владения имеющимся там придомовым участком.
Если же дом старше и был сдан для последующей эксплуатации раньше 2005 года, тогда потребуется организовать межевание, оно определит фактические границы территории. После чего, поставить данный участок на специальный кадастровый учет. Затем собрать документы и передать их в Росреестр. Спустя неделю владельцы квартир будут счастливыми собственниками земли.
Чтобы установить там заграждения потребуются бумаги:
- выписка кадастра, где подробно указаны координаты нужных поворотных точек;
- кадастровый паспорт;
- акт выноса данных поворотных точек.
Эти документы помогут точно установить выбранный забор.
Особенности согласования
Как правило, инициаторами установки заграждения выступает один или группа жильцов, которым хочется улучшить общую территорию. Прежде всего им следует заручиться письменным согласием остальных законных владельцев, ведь придомовая территория считается общей собственностью, право которой поделено поровну. Свое предложение удобнее озвучить на специальном собрании. Описать преимущества ограды, обговорить ее установку (где, размеры заграждения), также представить варианты и цены. Ведь расходы собственники будут оплачивать сообща.
Вторым шагом будет согласование с различными государственными службами, так как ограждение не должно фактически мешать им свободно проникать на указанную территорию, если возникает необходимость. Эти службы:
- пожарные;
- полиция;
- «Скорая помощь»;
- МЧС;
- Жилищная инспекция.
Новые и старые СНиПы по дачному строительству заборов 2020 года
- Документ ТКП 45-3.01-117-2008, который содержит сведения о габаритах забора, степени прозрачности и эстетичности, которые необходимо согласовать с региональными органами Архитектуры и градостроительства. Рекомендации данного документа должны выполняться неукоснительно, без всяких оговорок. Обязательные требования, подлежащие исполнению при возведении забора:
- высота ограждения, граничащего с улицей или проезжей частью дорог должна равняться 2 м, степень прозрачности должна составлять от 0 до 100 % по всей высоте;
- высота ограждения с соседним, смежным участком должна равняться 1,7 м, по его высоте степень прозрачности должна составлять 50-100 %.
Мы остановимся сегодня лишь на одном понятии – ограждении. Но прежде чем вести речь о видах ограждений, правилах и порядке их установки, надо понять, что такое земельный участок многоквартирного дома. Разъяснения по этому поводу даны в также в Жилищном кодексе. В нем четко сказано, что территория многоквартирного дома является долевой собственностью жителей.
Нормы придомовой территории рассчитываются по СНиПу. Для этого существует определенная формула. При расчете учитывают площадь жилых помещений, этаж, год сдачи дома в эксплуатацию и др. Площадь этого участка не может быть меньше площади дома. Узнать, какова она, можно в Росреестре. Впрочем, это возможно для жителей тех домов, земельный участок в которых оформлен.
Если речь идет о домах, в которых оформление не проведено и по закону участок принадлежит муниципалитету, собственники могут провести собрание, подготовить необходимый пакет документов и передать их в муниципалитет, с тем чтобы стать его собственниками. И только после этого решать, что и каким образом будет размещено на участке.
Ограждение придомовой территории городских объектов
Для проведения ограждения многоквартирных домов в большинстве случаев используют небольшие заборы, в основном подходящие для защиты территории от животных.
В городских условиях в основном ограждают:
- Небольшие по площади участки, такие как дороги пешеходных переходов, клумбы, городские ландшафты, личные гаражи и т. д., что объясняет отсутствие необходимости в наличии большого забора;
- Более крупные здания и объекты. К ним относятся муниципальные здания, торговые комплексы, крупные спортивные площадки, парковые зоны, футбольные и баскетбольные поля;
- Самые продолжительные виды ограждений обычно используются в транспортной инфраструктуре города, к которой можно отнести железнодорожные и трамвайные пути.
Из всего этого можно сделать следующие выводы.
👉 Во-первых, установление сервитута всегда осуществляется между двумя сторонами — между правообладателем земли и «посторонними» пользователями этой земли. И жители домов, которым жильцы соседнего МКД перекрыли привычную тропинку к остановке через свой двор, не могут это сделать в одностороннем порядке. Не может этого сделать и Государственная жилищная инспекция.
👉 Во-вторых, сервитут всегда имеет государственную регистрацию, и если этой регистрации нет, то, значит, нет и сервитута. Что в данном случае и подтвердил суд.
👉 В-третьих, недовольство жителей соседних домов, у которых из-за этого удлиняется путь до остановки или магазина не является препятствием для установки забора — если общее собрание жителей дома все провело в соответствии с законом, то отменить решение будет практически невозможно.
👉 И, в четвертых, часто упускается следующий момент — за установление сервитута и пользование «чужой» землей собственник может взимать плату. Это предполагается частью 5 статьи 274 ГК. А готовы ли жители соседнего МКД ежемесячно платить за использование «чужой» придомовой территории? Можно с уверенностью говорить, что как только речь зайдет об этом, то вся решимость жителей соседнего дома куда-то испарится.
Однако «соседи» могут пойти на «хитрость» и обратиться в муниципалитет, чтобы именно городские власти установили публичный сервитут. Но, давайте уж откровенно, кому из чиновников захочется с этим связываться? Конечно, тут может «включиться» административный ресурс.
Но даже и тогда вряд ли у городских властей будут лишние деньги для оплаты вновь установленного публичного сервитута. Поэтому установить публичный сервитут будет непросто. А это значит, что поставленный забор будет стоять еще очень долго.
Цена вопроса и возможные трудности
Во время собрания нужно обсудить расходы, которые ожидают при обустройстве придомовой территории и установки ограждений. В среднем цена 1 погонного метра забора в 2019 году составляет 1700-1900 рублей. На монтаж распашных ворот потребуется еще 35-40 тысяч рублей. Если делать откатную конструкцию, она обойдется еще дороже — от 55 тысяч рублей и более.При расчете расходов учитывается вид работы, длина ограждения, тип шлагбаума и количество калиток. Также необходимо взять во внимание оплату труда работника при организации круглосуточного дежурства. Дополнительные затраты подразумевают установку домофона.После определения расходов возникают другие трудности — попытка собрать деньги на нововведение. Собственники квартир, которые отказались от установки ограждений, не соглашаются тратить деньги. В законодательстве нет нормы, которая бы заставляла владельцев вносить средства. Даже если человек принимал финансового участия в сборе, ему должны выдать ключ или сказать код домофона.По требованиям ГК РФ (статьи 209) владелец квартиры вправе распоряжаться личным имуществом, а создание препятствий считается нарушением закона. Против монтажа забора могут выступать владельцы коммерческих учреждений, базирующихся на первых этажах здания. Им не выгодно ограничение потока людей, ведь это отпугивает новых клиентов. В таком случае владелец магазина или салона может подать в суд и потребовать сноса ограждения. Чтобы избежать конфликта, можно договориться и оставить свободный доступ к коммерческим объектам.
Когда огораживать палисадник незаконно?
В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, земельный участок под каждым многоквартирным домом относится к общему имуществу многоквартирного дома. Но бывают случаи, когда жильцы не могут распоряжаться этим участком.
«В советские времена земельные правоотношения как таковые отсутствовали и земля не участвовала в гражданском обороте. Часто складывалась ситуация, что земельные участки под строительство отдавали, а границы земельных участков не были определены. Когда с начала 2000-х годов в России заработала система учета земель и оформления имущественных прав на землю, а с 2005 года начали оформлять общее имущество в многоквартирных домах, начался процесс формирования этих земельных участков. Но мы до сих пор можем сталкиваться с тем, что земельный участок под многоквартирным домом не имеет определенных границ», — рассказывает эксперт.
Если этот участок не имеет определенных границ, он не входит в общее имущество многоквартирного дома. Поэтому собственники ничего не могут делать на этой земле, в том числе — огораживать палисадник. «Сначала нужно определить границы, а затем уже что-то планировать на этой территории», — говорит Михайлюкова.
Требования к внешнему виду ограждений
Забор вокруг многоквартирного дома по нормам и правилам может иметь различный вид. Особенности зависят от того, какой объект ограждают, например:
- если дома образуют замкнутые периметр или дворовое пространство, граничат с ветхим либо аварийным жильем, допускается установка прозрачных заборов высотой не больше 1,6 м, ограждающие элементы — до 0,75 м (сплошные конструкции недопустимы);
- для всех прочих типов многоэтажного или среднеэтажного жилья в качестве забора разрешается использовать прозрачные сооружения не выше 0,9 м;
- спортивные площадки разрешается огораживать прозрачными заборами до 2,5 м;
- для игровых детских площадок подойдут ограды до 1,6 м;
- вокруг площадки для выгула собак разрешается установить ограждение до 2 м высотой;
- чтобы ограничить доступ к контейнерам с мусором, используются глухие либо комбинированные ограждения высотой до 1,6 м, допускается установка специальных навесов.
Ограждение дворовой территории многоквартирного жилого дома должно быть защищено от воздействия атмосферных осадков. Чаще всего это делают с помощью окрашивания. Обработать защитным придется весь забор, частичная покраска недопустима.
Способы ограждения участка
По закону хозяева жилья в многоэтажном доме вправе принимать меры, направленные на защиту придомовой территории от животных, посторонних лиц и чужих машин, а также транспорта, использующего дорогу в качестве объездного участка.
Во избежание рассмотренных проблем можно использовать ограждения, которые могут иметь разное назначение:
- Полное закрытие доступа. Подразумевается два типа конструкций — газонные или стационарные. В первом случае предусматривается высадка кустов, благодаря которым ограничивается доступ на территорию. Высота растительности редко превышает 50-60 см. Несмотря на внешнюю красоту, такой метод ограждения применяется редко из-за проблем с уходом.
Во втором случае используются ограждения, изготовленные из камня или металла. Готовый забор может иметь высоту до 200 см. Нередко применяются профлисты, которые имеют доступную цену и легко монтируются. Высота забора согласовывается на общем собрании с учетом цели жильцов. Если задача в том, чтобы закрыть территорию для постороннего транспорта, можно установить забор высотой до 20-30 см.
Высокие ограждения монтируются редко и пользуются спросом среди жильцов элитных новостроек. На воротах таких конструкций ставится домофон, а вход в здание контролирует консьерж. Его задача в том, чтобы пропускать жильцов дома, а также другие обслуживающие службы.
- Частичное закрытие доступа. Распространенная ситуация — установка шлагбаума, который не дает посторонним авто въезжать на придомовую территорию. При этом доступ людей никак не ограничивается. Для монтажа такого ограничителя необходимо согласие жильцов дома, а также одобрение у экстренных служб.
- Ограничение доступа к части территории. Чтобы не ограждать весь участок, принимается решение о защите детской площадки, стоянки или другого элемента инфраструктуры. Распространенное решение — установка забора высотой до 2-3 метров. Для экономии денег могут использоваться автомобильные шины.
- Закрытие конкретных объектов. Такие ограждения ставят коммунальные службы для ограничения доступа людей к какому-либо сооружению или ремонтируемому участку. Подобные ограждения относятся к временным и чаще всего делаются из дерева.
Обсуждение вопроса по установке ограждений между собственниками квартир — только первый этап. Ограничение свободного доступа требует согласование с другими органами, а именно правоохранительными структурами МЧС, ГИБДД, скорой помощью и управлением, занимающимся вопросами градостроительства и архитектуры. Получение одобрения со стороны упомянутых структур неизбежно, а особенно, если речь идет о монтаже шлагбаума или стационарного забора. Если какая-либо из экстренных служб отказывает в согласовании, сделанная конструкция может быть снесена по постановлению судебного органа.
Для получения положительного решения по установке шлагбаума, необходимо выполнение таких требований:
- Установка рядом с ограждением охранной будки и наем персонала для круглосуточного дежурства.
- Крепление таблички с телефонными номерами граждан, которые могут быстро открыть шлагбаум с пульта или с помощью ключа.
Что касается ограждения небольших территорий, к примеру, стоянки, детской площадки или других объектов инфраструктуры, необходимо одобрение 67% владельцев квартиры или более. Если кто-либо из собственников проигнорировал сборы, ему придется выполнять общее решение (если было получено необходимое число голосов).
Что говорят законы о придомовой территории
К сожалению, ни один закон Российской Федерации не дает четкого определения термину «придомовая территория». Даже если в каких-то документах указывается, что нужно понимать под придомовой территорией, то сам стиль изложения туманный и не предоставляет человеку исчерпывающий ответ на вопрос.
Если обобщить все определения из разных источников, можно получить следующее приемлемое толкование.
Придомовая территория – это участок земли, прилегающий к домовладению или многоквартирному дому и используемый по усмотрению владельца.
Сложнее всего дать четкое определение придомовой территории частного дома. Если понимать законы буквально, то получается, что придомовая территория – это участок, необходимый для полноценного обслуживания и обеспечения инфраструктурой самого дома. Эта территория может находиться в собственности, безвозмездном использовании или в аренде. В большинстве случаев по границе этого участка устанавливается забор. Территория за забором придомовой территорией не является. Чаще всего эта земля муниципальная.
Кто может пользоваться землей за забором на законных основаниях? Тот, кто сможет доказать свое право на пользование. Например, если эта территория необходима для подъезда автомобиля.
Можно ли как-то определить размеры?
Если необходимо, площадь придомовой территории многоквартирного жилого дома можно посчитать самостоятельно по следующей формуле.
Sn = S x Уpz , где:
- Sn — придомовая площадь;
- S — площадь помещений дома;
- Уpz — удельный показатель доли земляного участка, определяемый из расчета на 1 м 2 жилья.
На последний показатель влияет год постройки дома, а также количество этажей. Высчитывается он по СНиПу, действующему в год постройки здания.
Помните, что для частного домовладения нормы для размеров придомовой территории отсутствуют, а ориентироваться нужно на землю, находящуюся в собственности или в аренде. Точную площадь вы сможете узнать из технического паспорта.
Чтобы взять земельный участок в пользование, соблюдайте следующую последовательность действий.
- Составьте план участка с границами, на нем отобразите все строения и сооружения, необходимые для пользования собственностью (колодец, туалет, хозпостройки, гараж).
- Обозначьте территорию, принадлежащую муниципалитету, которой вы пользуетесь и не имеете права распоряжаться. Учитывайте, что площадь такой земли определяется индивидуально для каждого дома. У вашего соседа может быть, к примеру, 15 м 2 такой земли, а у вас 11 м 2 , и это вполне законно.
- Если по вопросу земельного участка могут возникнуть претензии со стороны соседей, договоритесь с ними и придите к общему решению.
Обратитесь в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении вам права владения прилегающим к дому земельным участком.
Разновидности ограждений
Обычно выделяют три основных разновидности строительных сооружений, применяемых для ограждения придомовой территории многоквартирного здания. К ним относятся:
- классические заборы – объект может быть выполнен из бетона, метала, кирпича, железобетонных конструкций;
- шлагбаум – механизм, использующийся для преграждения и освобождения прохода. Имеет вид стрелы, поворачивающейся по горизонтальной либо вертикальной оси, ограничивающий проезд автотранспорта;
- живая изгородь – обычно представляет собой клумбы, кустарники или газон.
Любая из вышеперечисленных конструкций обладает своими особенностями и предназначается для разных видов ограничений. Запрет доступа к многоквартирному дому разделяется на четыре вида:
- частичный – установка шлагбаума. Для возведения конструкции необходимо разрешение гос. органов и экстренных служб;
- полный – использование массивных заборов из металла, камня или кирпича. Высота оградительного сооружения не может превышать 2 метра, в некоторых регионах 1.8 метра. Требуется официальное согласие;
- частичный для целевых зон – выполняются из сетки высотой не больше 3 метров, для ограждения парковок, мусорных баков, зон отдыха и детских игр. В разрешении необходимости нет;
- запрет доступа к отдельным объектам – обычно носит временный характер и устанавливается коммунальными службами в период ремонта. Выполняются из дерева.
Независимо от разновидности ограничительного сооружения, все расходы на установку и демонтаж ложатся на владельцев квартир. Сбор оплаты за проход или проезд к зданию, вне зависимости от того, является ли человек жильцом дома либо посетителем является нарушением закона.