Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи дома с земельным участком». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
Как рассчитать оптимальную стоимость дома
Не оценивайте стоимость дома самостоятельно — вы можете установить её выше рынка и не найти покупателей или ниже и потерять прибыль. Обратитесь к специалистам по оценке, чтобы рассчитать корректную цену постройки и участка.
Для примерных расчётов:
- Зайдите на сайты продажи недвижимости и посмотрите подобные дома по площади, размеру участка и другим параметрам. Так вы сориентируйтесь по цене.
- Если объект в посёлке, зайдите к соседям в похожие дома. Уточните, за сколько они купили жилье.
- Сложите стоимость участка и сумму, которую вы потратили на строительство и отделку дома. Это грубый расчёт, но так вы определите начальную цену.
Шаг 3. Оцениваем имущество
Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.
Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.
Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.
Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.
Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.
При совершении покупки дома с земельным участком предпочтительно присутствие всех сторон сделки. Для удостоверения личности и у продавца, и у покупателя должен быть паспорт.
Также сделка может быть проведена без личного присутствия участника процедуры. В этом случае разрешено представительство отсутствующей стороны. Человек, который будет представлять интересы данного лица, должен предоставить нотариально заверенную доверенность. В этом документе указываются права и обязанности поверенного, и его срок действия.
Также для оформления договора купли-продажи дома требуется следующая документация:
- свидетельства, подтверждающие, что объекты сделки являются собственностью продавца;
- справка из ЕГРП, в которой указана кадастровая характеристика строения и надела;
- техпаспорт на здание, в котором зафиксировано основное описание объекта;
- выписка из домовой книги, в которой указываются члены семьи продавца;
- нотариально заверенные согласия супругов обеих сторон на покупку или продажу недвижимости;
- справки, подтверждающие отсутствие ограничений на дом и участок, т.е. отсутствие ареста, залога и различных обременений, которые могут помешать совершить сделку;
- разрешение на сделку от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних детей;
- письменный отказ от права преимущественной покупки от других совладельцев, если имущество находится в долевой собственности.
Продавцы часто задаются вопросом: — «Как правильно продать?» Для разрешения этого вопроса надо уделить должное внимание оценке имущества, так как нельзя установить цену дома, полагаясь только на рыночную стоимость вашего или подобного дома с земельным участком на торгах, биржах и так далее.
Для установки стоимости стоит воспользоваться услугами оценщика, который по итогу создаст отчёт, в котором будет проведён полный анализ рынка. Отчёт в форме отдельного документа, который также прилагается к договору.
При оценке недвижимости учитываются следующие моменты:
- Местоположения земельного участка и дома.
- Проектный план, в котором указаны материалы, этажность, площадь, наличие или отсутствие коммуникаций – характеристики недвижимости.
- Год и износ постройки (иногда включают сведения, касающиеся дальнейшей износоустойчивости).
- Наличие иных объектов на земельном участке (бань, теплиц и тому подобное).
- Качественные характеристики земельного участка.
Расторжение ДКП после регистрации в Росреестре
Расторгнуть договор купли-продажи, после того как он уже зарегистрирован в Росреестре, тоже можно. Однако этот процесс гораздо более сложный и займет больше времени. Это можно сделать как по желанию одной стороны, так и по соглашению Продавца и Покупателя.
В случае, если зарегистрированная в Росреестре сделка расторгается по согласию сторон, в этой ситуации самым оптимальным вариантом будет оформление так называемого «Обратного» договора, при котором Покупатель теперь уже выступает в роли Продавца, а Продавец становится Покупателем. После его подписания, создается новая запись в Росреестре, и старый собственник возвращает все права на принадлежащую ему недвижимость.
В случае, если договор расторгается в одностороннем порядке, уже после регистрации в Росреестре, сторонам следует быть готовыми к тому, что процесс расторжения будет длительным, и может затянуться на несколько недель, и даже месяцев.
Поэтому сторонам выгоднее всего уладить все разногласия без суда. Для этого потерпевшей стороной составляется досудебное (мировое) соглашение и отправляется заказным письмом другой стороне сделки. Если документ не подписан другой стороной в течение месяца, или от нее отсутствует ответ в течении 30-ти дней, можно обращаться в суд.
Как происходит сделка
Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:
- Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
- Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
- Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.
Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.
На что обратить внимание при покупке дома
- Уточните дату постройки и срок владения домом;
- Узнайте о планах развития территории;
- Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
- Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
- Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
- Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
- Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
- Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
- Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
- Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
- Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.
Как правильно составить договор купле-продажи дома
Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:
- Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
- Подписывают договор на каждой странице;
- Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
- Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
- Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
- Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.
Договор продажи объекта, еще не перешедшего в собственность
Иногда возникают ситуации, когда договор купли-продажи заключается в отношении вещи, реализовать которую можно только через какое-то время. Дом либо еще не построен, а участок еще не сформирован, либо право собственности на оба или один из объектов еще не прошло регистрацию.
При заключении договора согласно нормам постановления № 54 надо учитывать следующие нюансы:
- Соглашение может предусматривать передачу как еще не приобретенного, так и еще не построенного объекта (см. п. 1).
- Объект может быть идентифицирован любым доступным способом, как в тексте документа, так и в акте приема-передачи (см. п. 2).
- Описание объекта должно быть сформулировано так, чтобы не порождать у покупателя сомнений. Если это не достигнуто, договор будет признан незаключенным с правом истребования ущерба (см. п. 3).
Оформленный в собственность надел требуется размежевать, установив границы и согласовав их с соседями. Без межевания продать дом с участком можно, но это снизит его покупательскую способность.
Кроме этого следует полностью собрать документы при продаже дома и земельного участка. Если земля в собственности – документы на неё собираются отдельно от документации на строение.
После предварительной подготовки, можно приступать к поиску покупателей. Для этого можно обратиться в компанию, работающую на рынке недвижимости, а так же – заняться поиском покупателей самостоятельно. Однако следует учесть, что нужно сделать выбор, так как оформив контракт с риэлтерской компанией, граждане не вправе осуществить продажу без её участия – сделку потребуется проводить через риэлторов, выплачивая оговоренную в договоре сумму комиссионных. В противном случае – может возникнуть прецедент для судебного спора.
Статья специально для тех, кто покупает ЗУ с домом!
А вот здесь можно узнать как уменьшить налог с продажи ЗУ с домом.
Как происходит сделка
Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:
- Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
- Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
- Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.
Решив купить или продать дом и любую недвижимость, вам необходимо провести процедуру по алгоритму, установленному нашим законодательством. При покупке дома документы для оформления стоит собирать заранее, дабы сэкономить время, соответственно с этим мы и выстроили пошаговую инструкцию. Оформляя покупку недвижимости, сделайте следующее:
- Проведите полную оценку собственности, даже если продавец уже выставил ценник. Это позволит выявить мелкие недочёт здания и более серьёзные проблемы, а также сэкономить до 10% в среднем, накручиваемых риелторами и физическими лицами.
- Попросите продавца собрать весь список документов, описанных ниже и необходимых, чтобы заверить нотариально.
- Сходите к юристу с готовыми наработками, пусть он ещё раз всё перепроверит.
- Оплатите пошлины и налоги на операцию купли-продажи или оговорите с продавцом, как будет решаться этот момент.
- Отнесите заявление со всей необходимой документацией в соответствующие органы для регистрации в базах данной недвижимости на нового владельца.
Основной договор, акт п/п и передача денег
Договор составляется с учётом его последующего внесения в РосРеестр для регистрации правового статуса нового владельца собственности. Таким образом, все риски, связанные с махинациями мошенников и сроком истечения «действительности» документа, сводятся к минимуму. Составляя документ, имеющий юридическую силу, учитывайте:
- Договор является двухсторонним и может потребовать обе стороны для его расторжения. Соответственно, при составлении необходима подпись обоих участников, включая заполнение данных в шапке.
- В документе должна быть зафиксирована полная стоимость участка, в том числе прописью во избежание недопонимания.
- Пропишите в документе время, валюту и форму, в которой будет передаваться оговоренная сумма, а также санкции на тот случай, если минимальный платёж в случае оплаты по частям не будет предоставлен к сроку.
- Если продавец проживает на территории покупаемого участка или имущество внутри дома не вносилось в сумму сделки, уточните время вывоза собственности и полного переезда из дома текущего владельца.
- Если в дополнение к дому переходит участок, подготовьте соответствующий список документов.
- Отразите все нюансы в передаточном акте и не подписывайте его, пока не убедитесь в его корректности.
Помимо предмета, к существенным условиям договора, без согласования которых он считается недействительным, также относятся:
- описание сторон сделки – ФИО, пол, дата и место рождения, реквизиты удостоверяющего личность документа, гражданство, адрес регистрации и фактического проживания,
- цена, порядок и срок расчетов,
- перечень лиц, обладающих правом на пользование данным жильем после его продажи, при их наличии,
- указание сведений о любых ограничениях и обременениях во избежание признания сделки недействительной,
- обязательство продавца передать, а покупателя принять объект недвижимости – прописывается либо в самом договоре, либо в отдельном передаточном акте,
- обязательная регистрация перехода права собственности и внесение соответствующей записи в ЕГРП.
Дополнительные условия
Они могут определяться сторонами самостоятельно и их состав будет зависеть только от волеизъявления продавца и приобретателя.
Как правило, включаются:
- Точное и полное описание предмета соглашения.
- Данные участвующих лиц: ФИО, пол, дата и место рождения, данные гражданских паспортов, адрес проживания и постановки на учет.
- Стоимость недвижимости.
- Порядок и период оплаты товара.
- Перечень субъектов, которые могут пользоваться жилым помещением после его продажи.
- Существующие ограничения и обременения.
- Обязанность продавца передать, а приобретателя принять объекты.
- Фиксация перехода правомочий на строение с участком и занесение необходимой записи в единый реестр.