- Гражданское право

Ваша заявка уже обрабатывается

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ваша заявка уже обрабатывается». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.


Еще один риск покупки приватизированной квартиры относится к «скрытых собственникам». Это лица, которые до этого не воспользовались своим правом на часть жилья и не указаны в выписке ЕГРН. Скрытыми собственниками могут быть лица, которые по различным причинам не вступили в наследство, супруги, не получившие причитавшуюся им долю, а также дети, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости».

Что проверяют юристы?

  • Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости
  • Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)
  • Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)
  • Наличие обременений и арестов
  • Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру
  • Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)
  • Законность сделки, прав и полномочий участников сделки
  • Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)
  • Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки

Кратко: какие квартиры не стоит покупать без сопровождения юриста

  • Квартиры, купленные с использованием материнского капитала. Если доли детям не выделены, это грозит судебными тяжбами за нарушение прав несовершеннолетних. Срока давности по таким делам нет.

  • Приватизированные квартиры, в которых зарегистрированы отказники от приватизации. за ними сохраняется право на пожизненное проживание, при том, оспорить это право невозможно.

  • Квартира, собственник которой отбывает наказание в МЛС. После выхода на свободу владелец может подать в суд и оспорить сделку, доказав, например, что на него оказали давление.

  • Квартира, собственник которой состоит на учете в ПНД. Распространенный вид мошенничества, когда бывший собственник пытается аннулировать сделку через суд. Аргументом выступает тот факт, что он не отдавал отчет действиям из-за измененного состояния.

Юридический статус приватизированного жилья

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Что необходимо учесть при покупке приватизированной квартиры?

Что касается покупки приватизированной квартиры, то новый владелец получает все те же преимущества, которые были у прежнего собственниках.

После покупки он может сдать, подарить эту квартиру, продать ее повторно и т.д.

Покупка приватизированной квартиры избавляет от необходимости выполнения приватизации самостоятельно, что позволяет сэкономить деньги и время.

Продать такое жилье в будущем будет намного легче. Покупка подобной квартиры дает более благоприятные перспективы в старости. При желании пожилой владелец приватизированной квартиры может представить ее в качестве вклада при подписании договора ренты либо же переселения в хороший приют для престарелых.

Довольно часто людей не устраивает стандартная планировка квартиры и при покупке нового жилья они намереваются внести в нее изменения. Сделать это в неприватизированной квартире нельзя.

Покупка приватизированной квартиры является гарантией того, что ее собственник не окажется на улице даже при наличии серьезных долгов за коммунальные услуги.

Никто не имеет права выселять владельца с принадлежащих ему квадратных метров без предоставления альтернативного жилья и оплаты соответствующих расходов.

Надо ли приватизировать квартиру?

Купленную квартиру надо приватизировать по желанию, также ее можно оставить в собственности муниципалитета.

Правительство России регулярно переносит сроки окончания приватизации, а в последнее время рассматривается закон о том, чтобы сделать ее бессрочной.

Поэтому если граждане стоят в очереди на улучшение жилищных условий или по каким-то другим обстоятельствам они пользуются договором социального найма и не приватизируют жилье, то и торопиться пока не имеет смысла.

Неприватизированное жилье так же может участвовать в сделках купли-продажи – его можно будет обменять на большую или меньшую площадь с соответствующей доплатой. Только в этом случае будет заключаться договор мены, поскольку продавать можно только собственность.

Покупка приватизированной квартиры может нести риски признания сделки ничтожной и их следует минимизировать. Для этого нужно:

  1. Проверить документы о приватизации и ее прозрачности;
  2. Уточнить состав семьи и всех сособственников квартиры — нет ли среди них несовершеннолетних детей, и все ли собственники дают свое добровольное согласие на продажу;
  3. Если продавец состоит в браке нужно проверить срок приобретения или приватизации квартиры. Если на этот момент собственник состоял в браке, то он должен получить нотариально заверенное согласие супруги или супруга на продажу квартиры;
  4. Для того, чтобы убедиться в адекватности продавца стоит попросить его предъявить справку из нарко- и психоневрологического диспансеров;
  5. Проверке подлежит и паспорт продавца – он должен быть без надписей, посторонних вклеек и надписей и соответствовать сроку действия;
  6. Нужно проверить документы на собственность квартиры, причем не только свидетельство.
    Главным документом является документ, на основании которого выдается свидетельство. Это может быть договор купли-продажи, завещание или дарственная, приватизация и пр.
  1. Если живете в квартире по договору социального найма, сравните плюсы и минусы приватизации вашей квартиры.
  2. Если приватизировать квартиру выгоднее, чем оставаться просто нанимателем, выясните, не входит ли она в перечень жилья, не подлежащего приватизации.
  3. Если квартиру можно приватизировать, определитесь, кто из зарегистрированных и проживающих в ней членов семьи будет участвовать в приватизации. Несовершеннолетних детей нужно включить обязательно или получить разрешение органа опеки и попечительства на приватизацию без них.
  4. Выясните точный перечень документов в вашем муниципалитете, соберите их по списку и пройдите всю процедуру.
  5. Не забудьте, что после того как вы станете собственником жилья, появится обязанность платить налог на имущество.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество приватизации – возможность бесплатно оформить права собственности на недвижимость и распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, собственники квартиры наделены правом:

Передавать квартиру по наследству. Приватизированная квартира может быть передана по наследству и включена в завещание. Для того чтобы вступить в наследство, наследникам не нужно будет доказывать наличие родственных связей с наследодателем и факт совместного проживания с ним в одной квартире. Что касается неприватизированной квартиры, то она не передается по наследству. Но это не означает, что родственники ответственного нанимателя будут выселены из квартиры: они продолжат проживать в квартире, а один из родственников может переоформить договор социального найма на себя. Проживать в квартире смогут только те родственники, которые были зарегистрированы в ней на дату смерти нанимателя. Неприватизированная квартира может передаваться по наследству в случае, если гражданин собрал все документы, подал заявление на приватизацию и умер перед оформлением договора. Если никто из жильцов не проживал в квартире на момент смерти квартиросъемщика, то она перейдет к государству (на основании )

Поэтому так важно, чтобы кто-то из жильцов был прописан в квартире.
Прописать в квартире новых жильцов. В квартире в собственности можно зарегистрировать кого угодно по усмотрению собственников

В неприватизированной квартире на регистрацию супругов, родителей, совершеннолетних детей нужно получать согласие других членов семьи. На регистрацию других граждан можно получить согласие от проживающих и муниципалитета. Муниципалитет проверит при этом соблюдение учетной нормы площади на 1 человека: например, в Краснодаре – это 10 кв. м, в Санкт-Петербурге – 9 кв. м и пр. Исключение составляют только несовершеннолетние дети: их можно зарегистрировать без каких-либо дополнительных разрешений.
Продать, подарить, передать в залог или обменять, сдать в аренду. Неприватизированной квартирой нельзя распоряжаться по своему усмотрению, а ее передача в аренду может стать формальным поводом для отказа в продлении договора социального найма.
Сделать в квартире перепланировку, перевести ее в нежилое помещение. Так, собственник вправе проводить перепланировку в тот момент, когда он сам пожелает. В отношении муниципального жилья предварительно нужно получить согласие от фактического собственника (государства или муниципалитета). А перевод квартиры в нежилое помещение фактически невозможен.

Приватизация квартиры позволит уменьшить размер ежемесячной платы за пользование жилым помещением. Данная компенсация выплачивается жильцами социальных квартир ежемесячно в виде дополнения к квартплате (размер такой платы в Москве составляет около 1100 р. в месяц). Хотя за квартиру в собственности предстоит платить налог, но его размер гораздо меньше суммы компенсации за пользование социальным жильем.

Лицо, которое решилось на приобретение приватизированной квартиры, в первую очередь должно ознакомиться с документами на квартиру, проверить статус жилья по общедоступным реестровым сведениям. Для начала нужно заказать выписку из кадастрового органа. Стоимость такой выписки составляет всего 200 рублей и доступна она абсолютно любому лицу, даже тому, кто не является собственником.

Кроме того, в публичной кадастровой карте можно проверить статус жилья по его адресу. Однако сведения в данном источнике не всегда достоверны и не дают полной картины ситуации.

Что касается документации, то следует ознакомиться с теми бумагами, на основании которых нынешние собственники владеют квартирой:

  1. Соглашение о приватизации. Следует обратить внимание на круг лиц, которые указаны в соглашении в качестве участников приватизации, а также на отметки государственного органа, осуществившего приватизацию.
  2. Свидетельство о регистрации права собственности в государственном реестре. Согласно законодательству, право собственности, не поставленное на учёт, не признаётся государственными органами и не является основанием для распоряжения имуществом.

Если же квартира находится в общей совместной либо долевой собственности нескольких лиц, то следует получить письменное согласие каждого из них на продажу. А при наличии среди владельцев несовершеннолетних и недееспособных лиц следует потребовать от продавца разрешение от органа опеки и попечительства на продажу доли такого совладельца.

Если же жильё находится в долевой собственности с чётко выделенными долями, необходимо позаботиться о том, чтобы покупателю были переданы свидетельства о праве собственности на долю, которые оформляются нотариусом при осуществлении раздела собственности по долям.

Рекомендуем ознакомиться:

Как выделить долю в приватизированной квартире

Кроме того, для осуществления сделки могут понадобиться следующие документы:

  • справки из уполномоченных служб о том, что за квартирой не числятся задолженности по коммунальным платежам;
  • копии абонентских счетов, книжек квартиры;
  • копии паспортов контрагентов сделки;
  • выписка из домовой книги.

Это стандартный перечень документов, которые необходимы для совершения сделки.

После заключения письменного соглашения составляется также акт приёма-передачи жилья, после чего осуществляется оплата договорной стоимости. Лишь после этого покупатель сможет зарегистрировать жильё на своё имя в уполномоченном органе.

Покупателю необходимо учитывать риски при покупке квартиры. Основным риском для покупателя при приобретении приватизированной квартиры представляется признание сделки недействительной. Это осуществляется лишь в судебном порядке, так что помимо отказа от сделки покупателю придётся потерять время и деньги и на суде.В основном недействительность сделки, по которой продаётся приватизированная квартира, может заключаться в следующем:

  • продажа жилья неправомочным на то лицом;
  • отсутствие согласия совладельцев;
  • наличие другого соглашения, по которому жильё передаётся иному лицу;
  • несоблюдение интересов несовершеннолетних и недееспособных лиц;
  • наличие обременений на приватизированном жилье.

По общему правилу, редко какие кредиторы соглашаются принимать в качестве залога приватизированное жильё. Однако покупателю не стоит исключать такой вариант.

Так, среди обременений на приватизированное жильё стоит проверить:

  • факт залога;
  • факт наличия пожизненной ренты (что бывает довольно часто);
  • наличие долгов по налогам и коммунальным платежам;
  • наличие незавершённого судебного процесса, где предметом спора выступает указанная квартира.

Изменения в законодательстве

В законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1 от 1991 года действительно не было положений, которые бы обязывали включать несовершеннолетних детей в число собственников.

В 1994 году были внесены соответствующие изменения в этот закон, однако с 1991-го по 1994 год достаточно большое количество квартир было приватизировано, при этом несовершеннолетние дети, прописанные в них, не участвовали в приватизации.

Верховный Суд РФ уже достаточно давно по этому поводу разъяснил, что, несмотря на то что закон изменился только в 1994 году, права детей все равно нельзя нарушать, и если дети были прописаны в квартире, но при этом не участвовали в приватизации, за ними сохраняется право на то, чтобы признать сделку недействительной в этой части и признать за собой право собственности на долю в этой квартире.

Надо ли приватизировать квартиру?

Купленную квартиру надо приватизировать по желанию, также ее можно оставить в собственности муниципалитета.

Правительство России регулярно переносит сроки окончания приватизации, а в последнее время рассматривается закон о том, чтобы сделать ее бессрочной.

Поэтому если граждане стоят в очереди на улучшение жилищных условий или по каким-то другим обстоятельствам они пользуются договором социального найма и не приватизируют жилье, то и торопиться пока не имеет смысла.

Неприватизированное жилье так же может участвовать в сделках купли-продажи – его можно будет обменять на большую или меньшую площадь с соответствующей доплатой. Только в этом случае будет заключаться договор мены, поскольку продавать можно только собственность.

Приватизация купленной квартиры

Если граждане приобрели неприватизированную квартиру, то они могут ее оформить в собственность на основании договора социального найма, который будет заключен с местными властями после приобретения.

В приватизации новой квартиры могут принимать любые члены семьи, прописанные в квартире на основании договора социального найма и ранее не участвовавшие в приватизации.

Процесс приватизации в этом случае ничем не отличается от обычной стандартной процедуры. Пакет документов так же требуется стандартный. Отказ в приватизации собственники могут получить из-за больших долгов по коммунальным услугам и услугам ЖКХ. Поэтому не стоит накапливать непосильных долгов, иначе просто не будет возможности приватизировать квартиру.

Если квартира приобретается с уже существующими большим долгом (такое тоже возможно), то новые владельцы, планирующие после покупки ее приватизацию должны учитывать этот факт при покупке.

Законное регулирование процедуры в России

В России вопросы правового регулирования сделки защищены жилищным правом.

  1. Первым законодательным актом, который закрепляет основные принципы приватизации жилья на территории России, является Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
  2. Основные правила передачи квартир в собственность граждан закреплены в Примерном положении о бесплатной приватизации жилого фонда в Российской Федерации от 18 ноября 1993 г. N 4. На основании этих двух законов разработаны и применяются положения по приватизации для каждого субъекта.
  3. Отдельные положения, касающиеся приватизации или жилых помещений указаны в Гражданском Кодексе и Жилищном Кодексе и других нормативно-правовых актах.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *