Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Текущий, аварийный, капитальный: какой ремонт должна делать УК в доме». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
До 2012 года капитальный ремонт проводился за счет средств коммунального фонда. Федеральный Закон №271 в корне изменил алгоритм сбора денежных средств. Теперь капитальный ремонт проводится исключительно за счет взносов владельцев квартир. При этом денежный фонд распределяется между всеми участниками реформы ЖКХ.
Можно ли не платить за капремонт?
Оплата капремонта – прямая обязанность граждан, установленная жилищным законодательством. Однако, как отмечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева, из этого правила есть ряд исключений. Не производить взносы за капитальный ремонт можно, если
- дом признан аварийным;
- дом изъят местными органами власти;
- вы не являетесь собственником жилого помещения (например, проживаете в квартире по договору социального найма. В этом случае за вас платит государство в силу ст. 65 ЖК РФ и ст. 681 ГК РФ);
- размер этого взноса был чересчур и необоснованно завышен. Это доказано в суде, произведен перерасчет. Однако в случае нормализации суммы за капитальный ремонт у вас вновь появляется обязанность по ее уплате.
Отличие капитального ремонта от текущего
Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом. Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.). А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).
Деньги на капитальный ремонт МКД выделяют из соответствующего фонда, куда жильцы ежемесячно перечисляют денежные средства. В ряде случаев возможно получение дотаций или субсидий от государства. Работы по текущему восстановлению и поддержанию удовлетворительного состояния жилья проводятся только за счет средств собственников, которые те оплачивают в ежемесячных квитанциях вместе с квартплатой. Средства накапливаются на счетах управляющей компании и расходуются по мере необходимости конкретного МКД.
Текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется несколько раз в год, а для капитального характерна периодичность один раз в несколько лет. При этом, продолжительность текущего варианта составляет несколько дней или недель. А для капитальных мероприятий этот срок может достигать нескольких месяцев.
Существует несколько моментов, которые следует учитывать при планировании сметы в МКД:
- Часть манипуляций может быть выполнена собственниками. Это позволяет существенно сократить стоимость процесса, самостоятельно закупив необходимые материалы. Экономия достигается за счет отсутствия стоимости доставки, дополнительной накрутки подрядными организациями стоимости материалов;
- Собственники получают отказ от УК выполнять определенные виды манипуляций. В данном случае следует ориентироваться на позицию Высшего Арбитражного суда РФ. Она гласит, что все ремонтные работы, направленные на восстановление инженерных коммуникаций и сохранение структурных элементов конструкции считаются автоматически необходимыми и разрешенными для проведения в МКД с привлечением УК.
Изучение всех постановлений и норм позволяет собственникам поддерживать МКД в удовлетворительном состоянии.
Гдe aккyмyлиpyютcя дeньги, cдaнныe нa кaпpeмoнт
Cpeдcтвa, кoтopыe пocтyпaют oт coбcтвeнникoв квapтиp нa кaпитaльный peмoнт вceгo дoмa, нaкaпливaютcя нa cпeциaльныx cчeтax peгиoнaльныx фoндoв кaпpeмoнтa жилья. Нa ceгoдняшний дeнь, тaкиe фoнды cyщecтвyют в 85 cyбъeктax PФ. Кpoмe тoгo, ecли жильцы coздaют тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья — TCЖ — тaкaя opгaнизaция имeeт пpaвo oткpыть coбcтвeнный cчeт нa кaпpeмoнт и нe плaтить в peгиoнaльный фoнд.
Beличинa взнocoв ycтaнaвливaeтcя opгaнaми peгиoнaльнoгo yпpaвлeния или нa coбpaнии члeнoв TCЖ, нo пo вceй cтpaнe являeтcя oпpeдeлeнным тapифoм нa 1 м2 плoщaди квapтиpы. B paзныx peгиoнax тapифы cyщecтвeннo oтличaютcя, нaпpимep, житeли Caнкт-Пeтepбypгa или Кapeлии c 1 м2 плaтят взнoc 2-3 pyбля, Яpocлaвля — пoчти 6 pyблeй, a coбcтвeнники мocкoвcкиx квapтиp или житeли Xaнты-Maнcийcкa — yжe 15 pyблeй зa 1 м2 жилья.
Уcтaнoвлeнa пepиoдичнocть взнoca плaтeжeй: жильцы oбязaны внecти yкaзaннyю в квитaнции cyммy в cлeдyющeм зa oтчeтным мecяцe, в пepиoд c пepвoгo дo дecятoгo чиcлa. 3a нecвoeвpeмeннoe внeceниe плaтeжeй пpeдycмoтpeнa пeня. 3aкoннocть ee нaчиcлeния ocнoвaнa нa cтaтьe 171 ЖК Poccии.
Coбcтвeнники дoлжны eжeмecячнo дeлaть взнocы нa кaпpeмoнт нa пpoтяжeнии вceгo cpoкa влaдeния квapтиpoй. Toт фaкт, чтo кaпитaльныe paбoты тoлькo чтo пpoвeдeны или eщe нe зaплaниpoвaны нa cлeдyющий пepиoд, нe ocвoбoждaeт oт yплaты взнocoв.
Перечень работ по капитальному ремонту
Перечни видов работ по капитальному ремонту содержатся в ведомственных актах (Положениях, Нормах и правилах.., Инструкциях, Рекомендациях, и проч..). Данные перечни виды работ разнятся в зависимости от вида объекта капитального строительства, его назначения.
Виды работ приведены в приложениях к ведомственным нормативным актам, тексты которых приведены во вложении к настоящей публикации:
Приложение 8. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (вместе с «МДС 13-14.2000… «))
Приложение N 8. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»)
Приложение 9. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Приказ Минюста России от 28.09.2001 N 276 (в редакции от 24.01.2006) «Об утверждении инструкции по технической эксплуатации зданий и сооружений учреждений уголовно-исполнительной системы»)
Таблица 2.3. Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, подлежащих к включению в состав работ, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом N 185-ФЗ («Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013)
Сроки проведения капитального ремонта многоквартирного дома
В середине 2016 г., Конституционный суд установил тот факт, что законным считается введение условий оплаты жильцами многоквартирных домов за осуществление капитального ремонта в жилых зданиях. Но, споры по указанному вопросу до сих пор продолжаются и все стороны настаивают на уточнение многих моментов, которые непосредственно связаны с оплатой проведенных типов ремонтных работ в многоквартирных домах.
Если у вас имеются вопросы и сложности, которые непосредственно касаются сроков проведения различных видов ремонтных работ в многоквартирных жилых домах, тогда вы всегда можете воспользоваться помощью квалифицированных и опытных юридических работников. Вы, также сможете узнать, кто и когда должен выполнять капитальный ремонт в многоквартирных домах. Юридическая консультация по ЖКХ дает прекрасную возможность максимально подробно ознакомиться со всеми нюансами, которые непосредственно связаны с осуществлением капитального ремонта в многоквартирных домах.
Чтобы вы стали их клиентом, очевидно же. И чтобы не ушли к конкурентам. Ваши похороны это их забота.
И совсем неважно, что вы их об этом не просили. Они действуют довольно напористо и нагло.
Их задача в том, чтобы продавать вам как можно больший набор услуг. И товаров. Они с радостью продадут вам посмертный макияж.
Конечно, они знают где найти хорошее место на кладбище. Плюс к тому, у них найдутся гробы на любой вкус, венки и фирма памятников. Которая сделает вам скидку. Но только если вы будете работать именно с этой конторой.
Купи 1 гроб, и получи еще 1 в подарок. Зачем второй гроб? Пригодится. Вещь в хозяйстве нужная.
Как бы цинично это ни звучало. Но таково положение дел. Ваше горе это чьи-то деньги.
Требуем официальный письменный отказ. От администрации учреждения, в котором лежит тело. И от представителей частной конторы. Если таковая ведёт с вами диалог.
В письменном отказе должны быть прописаны конкретные основания. Номера приказов и т.п. Желательно, постановления местных органов самоуправления.
Обязательно все это проверьте. Если ничего нет, то сразу пишем заявление в полицию и обращаемся в прокуратуру. Там уже разберутся что делать.
Если в письменном отказе будут ссылки. На какие-то приказы и т.п. То требуем выписки из приказов, и других документов, подтверждающих обоснованность требований.
Снимайте копии со всех полученных бумаг. И передавайте их нотариально заверенные копии. А не подлинники.
Порядок проведения капитального ремонта многоквартирного дома
Каждый субъект РФ имеет свои наработки в части региональных программ проведения капитальных ремонтов в многоквартирных домах и сроки по их реализации. На местном уровне создаются специальные структуры для централизованного проведения капитальных работ. Такие структуры именуются как региональные операторы. Они проводят организацию и финансирование капитальных ремонтов домов, собственники квартиры которых приняли решение не брать на себя ответственность за проведение такого вида работ.
Жильцы дома могут самостоятельно организовать ремонтные работы, в этом случае требуется формирование специального счета фонда.
В любом из случаев необходимо соблюдать установленный законодательство порядок проведения капитального ремонта многоквартирного дома.
Как изменить срок капитального ремонта?
Для переноса срока капитального ремонта необходимо предоставить в отдел капитального ремонта РЖА или в администрацию района техническое заключение с расчётом физического износа по ВСН 53-86(р), выполненное специализированной организацией.
Обоснование необходимости переноса срока капитального ремонта на ранний срок или включение в краткосрочный план капитального ремонта многоквартирных домов возможно при соблюдении следующего порядка подачи документов:
- Шаг 1: Утвердить на собрании элементы дома (фасады, кровля, системы ХВС, ГВС, ЦО, К1, ЭС), требующие капитального ремонта. Возможно одновременное рассмотрение нескольких систем.
- Шаг 2: Выполнить техническое обследование силами специализированной организации с разработкой технического заключения и расчётом физического износа по ВСН 53-86(р).
- Шаг 3: Подать заявление и комплект документов в Администрацию района на рассмотрение. После получения согласования Фонд-Региональный оператор выполнит капитальный ремонт.
Спустя сколько лет многоквартирный дом нуждается в капитальном ремонте
Для подвала и фундамента нет определённых сроков ремонта, всё зависит от санитарного и технического состояния. В капремонт включаются утепление, гидроизоляция, ремонт пола, несущих перекрытий и стен подвала, восстановление освещения, ремонт технических помещений с установкой металлических дверей, герметизация мест пересечения инженерных коммуникаций с фундаментами зданий, устранение подтопления, обустройство входов и приямков в подвал, ремонт отмостки и замена дренажной системы.
Согласно данным Челябинского отдела специализированной некоммерческой организации — фонда «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области», у каждой конструкции есть свой срок службы. Так, системе отопления многоквартирного дома определено время 30 лет.
Что будет, если не платить
Долг будет копиться несколько месяцев, после чего региональный оператор сначала вышлет предупреждение о необходимости погасить задолженности, а затем обратится в суд за принудительным взысканием денег. Дополнительно к основному долгу будет начислена пеня.
Особенность в данном случае в том, что разбирательство проводится не в форме привычных заседаний, а в форме выдачи приказа. А именно:
- Ведомство обращается в суд с письменным заявлением.
- Судья в течение 5 дней выдает судебный приказ на взыскание задолженности. Документ направляется должнику почтой.
- Если в течение 10 дней с даты получения не подать возражения против судебного приказа, последний вступит в законную силу. Если подать – приказ отменят, но ведомство инициирует другой судебный процесс, в котором, скорее всего, одержит победу.
Получив судебное решение о взыскании долга, фонд обратится к приставам, которые вправе заблокировать карточки, описать и изъять имущество, запретить выезд из страны до погашения задолженности. Плюс на должника «повесят» исполнительский штраф за неуплату долга добровольно.
Капремонт жилых домов – довольно новое явление для российских граждан:
- Обязанность сбора денег на капремонт лежит на собственниках. Контроль за качеством осуществляет муниципальная власть.
- Финансовые вопросы (например, тарифы) отданы в ведение региональных властей. Общефедеральных взносов не установлено.
- Аккумулировать деньги можно на общем счете у регионального оператора или на отдельном счете МКД в банке – по желанию собственников.
- Вопросы капремонта решаются на общем собрании собственников. Для принятия решения нужно квалифицированное большинство в 2/3 голосов.
- Отказ от капремонта не допускается, а за неуплату взносов установлена гражданско-правовая ответственность.
- Перечень домов и работ формируется ежегодно и отражается в рамках региональной программы капремонта.
Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов
Всё, что перечислено в статье 166 ЖК РФ, всего лишь направления работ: условные «крыша» — «стены» — «подвал» общего пользования. Это реконструкция или замена:
- инженерных систем — электричество, отопление, газоснабжение, водопровод, канализация;
- лифтов (кабины, оборудование, шахты);
- крыш;
- общих повалов;
- фасадов;
- фундаментов.
В некоторых случаях список с общедомовых нужд перетекает в перечень работ по капитальному ремонту квартиры (одной, нескольких или всех) — если требуется обновление или реконструкция несущих стен, перекрытий, восстановление несущей способности балконов и лоджий, ограждений на них и т.д.
Повторимся: конкретный список работ и (или) услуг, сумма минимального взноса, порядок мониторинга технического состояния объектов, критерии очерёдности капремонта и т.д. определяются нормативно-правовыми актами субъекта Российской Федерации. Где-то в подобные списки входит установка противопожарной автоматики, где-то — благоустройство и озеленение придомовой территории, везде по-разному.
Пример. Закон Нижегородской области от 28.11.2013 № 159-З (ред. 03.03.2020) «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Там указан перечень работ, выполняемых при капитальном ремонте МКД в области, который включает в себя приведение в нормальное современное состояние или замену:
- внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- лифтов (непригодных или отработавших срок эксплуатации), лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
- крыш (в т.ч. вентиляции и выходов на кровлю);
- подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;
- обновление и (или) утепление фасадов;
- фундаментов МКД;
- разработку проектной, научно-проектной (для объектов культурного наследия) и сметной документации, проведение соответствующих экспертиз;
- строительный контроль и технический надзор, обследование технического состояния МКД;
- проведение инженерных изысканий.