Сделка с недвижимостью с оплатой за счет средств материнского капитала

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделка с недвижимостью с оплатой за счет средств материнского капитала». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.

Право общей долевой собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. В Росреестре уточнили, что для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением и представить следующие документы:

• паспорта родителей (предъявляются при личном обращении);
• свидетельства о рождении детей;
• правоустанавливающий документ (в частности, сделка, на основании которой имущество поступает в общую долевую собственность родителей и детей, соглашение о выделении долей детям в имуществе, принадлежащем их родителям);
• свидетельство о браке или разводе;
• иные документы, необходимые для государственной регистрации;
• если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе доля родителей остается в их совместной собственности, нотариальное удостоверение соответствующего соглашения не требуется.

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 тыс. руб. на всех членов семьи. Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:

• лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
• лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
• дистанционно с помощью Единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи заявителей;
• лично в офисах филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра» (по экстерриториальному принципу);
• почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.

Что будет, если не выделить доли детям

Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям. Придется нести ответственность вплоть до уголовной.

Возможны несколько вариантов развития событий:

1. Выделение доли по материнскому капиталу – это обязательное условие, если семья решила потратить деньги из ПФР на улучшение жилищных условий. Родители игнорировали условие? Тогда деньги придется вернуть обратно в ПФР.
2. Сделку признают недействительной. В этом случае нужно отдать деньги и в ПФР, и покупателю квартиры. Если их уже потратили неизвестно куда, то суд решит, как продавцы будут возвращать долг покупателю.

Услуги нотариуса по материнскому капиталу

Средства МСК не являются собственностью супругов, несмотря на то, что получены в браке. К общему имуществу не относятся денежные выплаты, имеющие целевое назначение, они не подлежат разделу в случае развода. Основная цель выдачи сертификата на маткапитал — поддержка несовершеннолетних детей.

Из всех разрешенных направлений использования МСК, самое популярное, но не самое простое — покупка (строительство) жилья. Это предполагает прохождение нескольких этапов.

1. Мать, родившая детей, (в случае ее смерти — отец) получают в Пенсионном фонде сертификат. На этом этапе услуги нотариуса требуются только в случае, если в ПФР обращается их представитель (нужна нотариальная доверенность), или заявление с документами высылается по почте (необходимо их нотариальное удостоверение).
2. Распоряжение материнским капиталом. На данном этапе владелец сертификата обращается в Пенсионный фонд с заявлением и другими необходимыми документами. Если МСК тратится на приобретение жилья, до 12 марта 2020 года также требовалось представить обязательство по материнскому капиталу от нотариуса, в котором владелец сертификата обещал выделить доли в жилом помещении детям (подробнее об этом будет сказано ниже).
3. Приобретение квартиры в долевую собственность всех членов семьи. В случае договора купли-продажи, он должен быть нотариально удостоверен, как и любые сделки с недвижимостью, предполагающие разделение на доли. При покупке жилья в ипотеку, строительстве — выделение детских долей происходит позднее, после ввода объекта в эксплуатацию или снятия обременения с жилого объекта. При этом у нотариуса составляется соглашение о распределении долей по материнскому капиталу и представляется в органы Росреестра для регистрации прав собственности.

Чаще всего проблемы с недвижимостью, купленной с использованием средств МСК, возникают при ее продаже или разделе в случае развода родителей. Чтобы гарантированно избежать их, необходимо строгое соблюдение закона на всех этапах использования материнского капитала. Нотариальное удостоверение сделок помогает защититься от возможных рисков.

С какими ограничениями можно столкнуться, покупая квартиру

Большинство семей тратят материнский капитал на квартиру. Допускается его использование только на конкретные цели:

• первоначальный взнос по ипотеке;
• полное/частичное погашение долга по ипотеке;
• оплата части стоимости квартиры;
• строительство и реконструкция частного дома.

Запрещается:

• покупать земельный участок;
• покупать жилье в аварийном состоянии или под снос;
• покупать долю жилплощади, если это неизолированное помещение с отдельными выходами, коммуникациями;
• совершать сделки ранее истечения трех лет с получения сертификата (исключение — случаи распоряжения на ипотечное кредитование).

Что нужно знать при покупке дома

Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.

Перед началом стройки собственник участка должен взять в администрации разрешение на строительство. Во время подготовки к сделке запросите этот документ у продавца, чтобы избежать отказа в распоряжении со стороны ПФР.

По закону судьба земельного участка и всех построек на его территории обязана быть единой. Поэтому в сделках этой категории в договор купли-продажи (ДКП) включают дом и земельный участок. Их стоимость в ДКП следует указывать отдельно, двумя пунктами.

Выделение долей детям по материнскому капиталу

При регистрации имущественного права супругов следует различать такие понятия, как:

1. Совместно нажитое имущество — это недвижимое имущество, приобретенное в законном браке.
2. Виды зарегистрированного права собственности на недвижимое совместно нажитое имущество:

• Собственность (единоличная на одного из супругов, но имущество признается совместно нажитым). В ЕГРН внесена запись об одном владельце (один из супругов).

• Совместная собственность — законный режим собственности супругов. В ЕГРН внесена запись об обоих супругах в одной записи о вещном праве.

• Долевая собственность — договорной режим собственности супругов. В ЕГРН внесены две разные записи о вещном праве.

Когда можно выделить доли без нотариуса:

1. При покупке жилья — если средства маткапитала направляются в качестве недостающей суммы при покупке жилья. В таком случае в договоре купли-продажи стороны сразу смогут указать размер долей, который перейдет в собственность членов семьи.
2. После оформления жилья в собственность или снятия залога (оплаты кредитного договора или постановки дома на кадастровый учет по завершению строительства) в следующих случаях:

• Недвижимость принадлежит родителям на праве общей долевой собственности, то выделить доли детям они смогут на основании простого письменного соглашения, если сделают это совместно.
• Недвижимость принадлежит одному из родителей единолично, т.е. находится в индивидуальной собственности (например, если мать — единственный собственник, и у нее нет супруга). Выделение доли детям— простая письменная форма сделки .
• Недвижимость принадлежит обоим родителям на праве общей совместной собственности. Супруги вправе оставить за собой право совместной собственности и наделить долями только детей. В таком случае раздела между супругами не будет, соответственно к нотариусу обращаться не обязательно. Выделение доли всем членам семьи — простая письменная форма сделки.

Когда, в момент наступления исполнения обязательства, нужно обращаться к нотариусу:

• Недвижимость принадлежит родителям на праве общей долевой собственности, и доля ребенка выделяется только одним из них. Например, если родители изначально оформили договор купли-продажи на двоих.
• Недвижимость в ипотеке. Жилое помещение куплено с использованием ипотечных средств, но все-таки решили выделить доли детям —так как на основании соглашения о выделении долей будет регистрироваться ипотека долей. (см. ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости).
• Если супруги расторгли брак. Во время совместного брака при покупке жилья кроме средств маткапитала (или иных государственных целевых субсидий) супруги использовали дополнительные средства. Если же доля будет выделяться всем членам семьи, в том числе и между супругами, то в данном случае не просто выделяются доли детям — имеет место раздел совместно нажитого имущества. Согласно ч. 2 ст. 38 СК РФ, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.

Минимальная доля на ребенка в квартире, купленной на маткапитал

В законодательстве нет указаний на рекомендуемый размер долей, который необходимо выделять детям при покупке жилья.

Судебная практика Верховного суда указывает, что части детей в общем имуществе определяются пропорционально их доле в материнском капитале. Остальные средства, потраченные на приобретение квартиры, являются собственностью супругов и распределяются между ними. При этом дети не имеют прав на совместно нажитое имущество супругов.

Например, если средства материнского капитала составляют половину от стоимости жилья, то размер долей каждого ребенка будет составлять 1/6 от общего имущества, а родителей 4/6.

Однако в РФ решения судов высших инстанций не является источником права и не служит основанием для принятия решений. При этом суды по своему усмотрению вправе определить доли детей, принимая во внимание постановления вышестоящих органов.

Выделение долей в другой квартире

Когда вы в отделение Пенсионного фонда предоставляете обязательство о выделении доли ребенку в квартире по причине использования при ее покупке средств материнского капитала, то в их обязанности входит передача информации об этом в Росреестр. Чтобы собственники, погасив ипотеку, не смогли совершить никакую сделку с этой квартирой, не выделив предварительно в ней доли детям.

Но так бывает далеко не всегда.

Пример. Молодая пара сразу после свадьбы покупает в ипотеку на 10-15 лет однокомнатную квартиру. Через год у них рождается первый ребенок, еще через пару лет – второй. Получив сертификат на материнский капитал, все его средства они направляют на погашение ипотечного кредита. Как необходимое для такого использования средств маткапитала условие оформляют обязательство о выделении детям долей в этой однокомнатной квартире. Кредит погашен и есть возможность продать эту однокомнатную квартиру и купить жилплощадь побольше. Но как быть с обязательством?

✅ Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу

Оптимальный вариант – составить соглашение о выделении долей всем членам многодетной семьи. Супруги могут указать, кто получит долю, в каком размере, после наступления каких событий и т.д.

Соглашение имеет строго письменную форму. После составления документа потребуется посетить нотариуса и заверить соглашение его печатью. Только в таком случае договор можно считать действительным.

Некоторые думают, что нотариус берет деньги только за обычную печать. Однако, это далеко не так! Специалист предложит образец составления соглашения, посоветует, какие пункты включить в документ, как лучше распределить доли. Помимо этого, нотариус проверяет соглашение на ошибки, так что супруги могут не беспокоиться по поводу его оспаривания третьими лицами.

Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала

Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:

• Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.

• Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.

• Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.

• Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.

Что проверять в предварительном договоре купли-продажи?

Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:

• обязанности и права всех сторон сделки;

• адрес и параметры квартиры, а также расположение;

• наличие соцпомощи и субсидий;

• сумму задатка, который вносит покупатель;

• сумма сделки;

• реквизиты для перевода денег.

Кратко — как продать квартиру, которую купили за деньги маткапитала?

• Перед продажей объекта выделите долю ребенку в квартире, иначе органы опеки отклонят заявление.

• Выбирайте недвижимость, которая будет не хуже по техническим параметрам, чем предыдущее жилье. Разрешается купить квартиру меньшей площади, но если недвижимость будет лучше по техническим параметрам и с лучшим ремонтом.

• Чтобы продать и купить квартиру, потребуется получить одобрение не только органов опеки, но и ПФР. Если недвижимость в ипотеке, нужно одобрение банка.

• Если продаете квартиру, которой владеете менее трех лет, придется оплачивать 13%-ный налог с прибыли.

• Выделять долю детям в недостроенном объекте нельзя.

• Когда не получается выделить долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Откройте сберегательный счет на ребенка и переведите деньги с продажи.

• Подать документы для получения разрешения на продажу квартиры можно в органы опеки или МФЦ. А чтобы зарегистрировать переход прав собственности, придется идти в Росреестр.

Что будет если долю не выделить

В законе № 256-ФЗ нет статьи об ответственности родителей за невыделение долей детям при покупке имущества за счет маткапитала. Но это не значит, что ответственности нет.

На практике сделка по продаже имущества, в котором не были выделены доли, признается оспоримой и недействительной. Собственность с выделением долей возвращается первичным владельцам, покупателям родители обязан вернуть деньги, а материнский капитал — государству. Процесс запускает судебное разбирательство. Инициатором может выступить любое лицо, узнавшее о факте нарушения.

Лица, не соблюдающие нормы закона № 256-ФЗ, признаются мошенниками и по статье 159 Уголовного кодекса РФ подлежат:

• штрафу на сумму до 120 тыс. рублей или в размере годового заработка;
• привлечению к исправительным работам на срок от 360 часов до 1 года;
• привлечению к принудительной работе на срок до 2 лет;
• условному осуждению на срок до 2 лет;
• лишению свободы на срок от 4 месяцев до 2 лет.

Действия по невыделению долей могут трактоваться и как преступное бездействие. Конкретной статьи за это в Уголовном кодексе нет, поэтому судья выбирает наказание по последствиям бездействия.

Проверками исполнения закона по использованию маткапитала занимаются:

• органы опеки и попечительства;
• органы Пенсионного фонда;
• прокуратура.

Любые способы обналичивания материнского капитала, преследуются статьей 159 Уголовного кодекса.

Наиболее распространенным вариантом улучшения жилищных условий является приобретение новой квартиры или частного дома, а в некоторых случаях и благоустроенной комнаты. Оплата денежных средств по договору будет происходить следующими способами:

• полностью за счет средств МСК – к сожалению, в большинстве случаев, размер МСК не позволяет приобрести жилье без дополнительных финансовых вложений;
• частичное использование собственных сбережений – в этом случае образец договора заполняется с указанием двух источников финансирования, а средства МСК будут выделены только после регистрации права;
• с привлечением кредитных средств – может использоваться целевое ипотечное кредитование, либо средства потребительских кредитов;
• комбинированная форма оплаты, когда используются все перечисленные варианты.

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Наследственное дело «под ключ»

Требование закона о распределении долей в пользу детей должно соблюдаться при каждом из перечисленных способов приобретения жилья. Обязанность выделить долю не устраняется даже в случае, если у детей есть в собственности иные объекты недвижимости – целевое назначение средств маткапитала никак не зависит от обеспеченности детей жилищными условиями.

Вот как происходит выделение долей на ребенка при оформлении договора купли-продажи:

1. родители выбирают вариант приобретения недвижимости и согласуют с продавцом все условия договора, в том числе следующие варианты:
2. дети сразу включаются в число покупателей, а в договоре указывается размер каждой доли;
3. покупателями выступают родители, которые одновременно обращаются в нотариальную контору и оформляют обязательство;
4. определяются источники финансирования, в том числе подается заявка на оформление кредита;
5. договор купли-продажи направляется на регистрацию в Росреестр или МФЦ, после чего родители получат на руки выписку ЕГРН (до момента полной оплаты средств покупателю будет установлен залог в силу закона);
6. заявление и остальные необходимые документы представляются в отдел ПФР для проверки;
7. в течение месячного срока происходит проверка условий договора, а также представленного нотариального обязательства;
8. если условия договора и/или обязательства соответствуют закону, не позднее 14 дней после вынесения положительного решения деньги будут перечислены продавцу.

В наиболее простой ситуации дети будут сразу включены в договор купли-продажи, а в отдел ПФР будет представлена выписка ЕГРН с долями на каждого ребенка. Нотариальное обязательство в этом случае оформлять не нужно, поскольку дети сразу стали собственниками.

При совершении сделки интересы детей, не достигших возраста 14 лет, представляют их родители или иные законные представители. Если несовершеннолетний ребенок достиг указанного возраста и получил паспорт, он может самостоятельно расписываться в договоре с предварительного согласия родителей. Оформление купленного дома в собственность происходит по аналогичным правилам – на детей будет сразу выделена доля, либо родители представят нотариальное обязательство.

Отдельные нюансы нужно учитывать, если средства маткапитала направляются на погашение кредита и процентов, в том числе по ипотеке. Это можно сделать как по ранее оформленному кредиту, если он был направлен на приобретение жилья, либо по вновь оформленному займу.

Какая доля квартиры полагается ребенку по маткапиталу

В законе о маткапитале нет конкретики. Можно выделить ребенку 50% собственности или 1%, если доля соответствует сумме маткапитала. Но чтобы у государства не было вопросов, мы рекомендуем выделить ребенку долю пропорционально размеру материнского капитала.

Например, квартира площадью 65 м2 стоит 3,5 млн рублей. Маткапитал на первого ребенка в 2021 году 483 882 рубля. В семье один ребенок, на которого и получен маткапитал, родители в законном браке. На сумму маткапитала вы фактически купили 9 м2 в квартире. Важно! Площадь 9 м2 принадлежит матери, отцу и ребенку, поэтому фактически вы можете выделить ребенку долю в 3 м2, и это будет законно. А можете передать ему 50% квартиры, 25% себе, 25% супругу.

На практике детям выделяют минимальные доли. И вот почему. Если вы продаёте квартиру, которая куплена с помощью маткапитала, сделку будут проверять и одобрять органы опеки. Родители обязаны выделить такую же долю ребенку в другой недвижимости: в доме бабушки или новой квартире. И если ребенок владел долей 20%, то должен получить такую же часть недвижимости. Эта процедура нужна для защиты прав ребенка, чтобы он не остался без права собственности. Если удалось продать квартиру без выделения доли ребенку в другой недвижимости, суд может признать сделку незаконной.

Похожие записи:

• Замена водительских прав в 2023 году
• Маткапитал в 2023 году: сколько можно получить и на что потратить
• Что полагается за третьего ребенка?