Сопровождение сделок с недвижимостью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сопровождение сделок с недвижимостью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Сколько стоит комплексное, полное сопровождение сделки? Цена на юридические услуги по сопровождению сделок является фиксированной — не зависит от цены недвижимости (не процент от стоимости) и не меняется в процессе работы с какими бы сложностями мы не столкнулись.

Юридическая проверка сделки — правовая экспертиза

⭐⭐⭐⭐⭐ Правовая экспертиза сделки по 20 параметрам. Сбор информации о недвижимости и правообладателе (продавце) для выявления обстоятельств, которые могут стать основанием для нарушения прав нового собственника или привести к ограничению или утрате права собственности на объект недвижимости:

• 1. Сведения об обременениях на Недвижимость;
• 2. Сведения о наложенных ограничениях;
• 3. Наличие или отсутствие перепланировок;
• 4. Наличие сведений о признании дома аварийным;
• 5. Наличие зарегистрированных лиц в объекте недвижимости;
• 6. Наличие особых отметок в ЕГРН;
• 7. Наличие задолженностей по коммунальным платежам;
• 8. Заявленные в судебном порядке права требования на объект;
• 9. Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права;
• 10 Сведения об изъятии объекта для государственных и муниципальных нужд;
• 11. Сведения о правах и законных интересах третьих лиц;
• 12. Сведения о банкротстве правообладателя;
• 13. Сведения о судебных разбирательствах у правообладателя;
• 14. Сведения о кредитной истории правообладателя;
• 15. Сведения о долгах и задолженностях правообладателя;
• 16. Сведения об исполнительном производстве на правообладателя;
• 17. Наличие прав и полномочий у правообладателя на совершение сделок;
• 18. Справка из наркологического диспансера от правообладателя;
• 19. Справка из психоневрологического диспансера от правообладателя;
• 20. Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа.

Что нужно знать о нотариальной сделке

Нотариальное удостоверение договора нужно, когда продавец:

• младше 18 лет
• недееспособен
• продает одну из частей общей долевой собственности

Вероятно, вы слышали, что заверенная сделка – это гарантия, так как нотариус обязуется возместить все возникшие убытки по его вине . Однако на самом деле он отвечает лишь за текущую сделку и не гарантирует, что у вас не будет:

• долгов за коммуналку и капитальный ремонт
• дальних родственников, кто после сделки сможет претендовать на квартиру
• оспорена одна из предыдущих сделок в истории объекта недвижимости

Кроме того, не соглашайтесь на нотариуса от продавца. Дело в том, что они могут быть мошенниками и работать в связке, для того чтобы заполучить от очередной жертвы деньги без передачи ей квартиры.

Услуги юристов по недвижимости КГ ЭТАЛОН

Наши специалисты оказывают услуги купли – продажи квартир в г. Москва и Московской области более 20 лет.

Основные направления работ включают:

1. Правовой анализ документов на предмет соответствия требований действующего законодательства и регистрирующих органов.
2. Оценка рисков и неблагоприятных правовых последствий сделки, в том числе незаключения договора, потери права собственности, претензии бывших собственников
3. Правовая история многоквартирного дома, перспектива сноса.
4. Информация о том, когда и куда переезжали бывшие собственники квартиры.
5. Соблюдение прав несовершеннолетних, если таковые проживали в квартире.
6. Формирование пакета документов по сделке купли – продажи квартиры для подачи в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр);
7. Юридическое сопровождение государственной регистрации перехода права собственности

А ВЫ ЗНАЛИ, ЧТО…

Важную информацию можно найти в расширенном варианте выписки из домовой книги.

В указанной справке видно, куда убыли прежние жильцы — например, не служат ли они в армии или не помещены ли в места заключения. В таких случаях граждане снимаются с учета временно, то есть по прибытии они будут зарегистрированы вновь.

Когда продавец получил свою недвижимость по решению суда, следует проверить прохождение всех стадий обжалования.

В случае, когда имущество достается собственнику по итогам судебного разбирательства, важно удостовериться, что пройдены и завершены все предусмотренные процедуры обжалования. Возможно, что продавец выиграл дело и получил квартиру, но теперь на соответствующее решение суда подана кассационная жалоба в вышестоящую инстанцию, то есть остается вероятность отмены вступившего в законную силу решения.

Квартира, которая приобретена по договору участия в долевом строительстве, может войти в состав общего имущества супругов.

Даже если гражданин не состоит в браке и покупает жилье в новостройке на этапе строительства, но оформление прав собственности происходит после его вступления в официальные семейные отношения, то объект будет считаться совместно нажитым. Исключение — наличие брачного договора.

Срок давности для оспаривания — 3 года.

По общему правилу для признания сделки недействительной закон отводит 3 года, но в некоторых случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.

Банкротство застройщика снижает шансы дольщиков на возврат денег.

В случае начала процедуры признания финансовой несостоятельности частные лица, которые вложили деньги в стройку, относятся к кредиторам только 3 очереди. В итоге чаще всего после погашения приоритетных долгов 1 и 2 очереди денег просто не остается.

По ДДУ можно получить компенсацию.

При нарушении сроков ввода дома в эксплуатацию и фактической передачи квартир с застройщика можно взыскать неустойку.

Какие услуги мы оказываем при сопровождении сделки по продаже квартиры?

• Правовая проверка пакета документов, предоставленных продавцом.
• Проверка собственника (права на недвижимость, учет в наркологическом или психоневрологическом диспансере, кредитная история).
• Анализ истории квартиры.
• Юридическая экспертиза рисков, из-за которых сделка может быть признана недействительной.
• Проверка всех прописанных граждан.
• Составление предварительного и основного договора купли-продажи.
• Организация проведения сделки через депозитарий, пересчет денег.
• Участие в процедуре подписания договора.
• Регистрация перехода права собственности в Росреестре (юрист будет сопровождать при подаче документов).
• Подписание акта приема-передачи квартиры.

Сопровождение сделки по купле-продаже квартиры

Для того чтобы не столкнуться с покупкой залоговой недвижимости или квартиры, права на которую имеет еще с десяток наследников, а также не нарваться на недобросовестного покупателя – стоит при оформлении сделки с жилым объектом сразу же обратиться за помощью к опытному гражданскому адвокату.

В цену сопровождения купли-продажи квартиры в Москве обычно входит:

• осуществление правовой экспертизы бумаг;
• проверка отсутствия обременений на недвижимости (права других лиц, залог и др.);
• оценка дееспособности сторон и соблюдения ими законодательных норм;
• участие в переговорах;
• составление и проверка предварительного варианта договора;
• оформление передачи аванса и задатка;
• регистрация прав на недвижимое имущество;
• оспаривание права собственности через суд и др.

На начальном этапе сопровождения купли-продажи квартиры проверяется юридическая чистота объекта: запрашивается выписка из ЕГРН (из нее можно узнать информацию о собственнике и наличии обременений), а также выписка из домовой книги.

Возможные риски купли-продажи

Законодатель предусматривает все новые правила, которые дополнительно страхуют граждан, как участвующих в купле-продаже, так и заинтересованных в ней, от нарушения их прав и интересов. Например, введено обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями в праве собственности, чтобы не допустить ущемления интересов остальных долевых владельцев.

Однако все без исключения потенциальные опасности сложно устранить.

Приобретатель рискует, что:

● продавцом не будут учтены интересы всех третьих лиц (например, он не получит нотариальное согласие от своего супруга). Отсутствие такого согласия не является препятствием для сделки, право за новым собственником все равно зарегистрируют, но в течение года после этого супруг, чье мнение не было испрошено, вправе попытаться оспорить сделку;

● купит жилье с обременением — например, обнаружится, что имеется круг лиц, которые даже после продажи квартиры сохраняют право на ее использование. Это, например, люди, которые когда-то отказались от приватизации продаваемого помещения;

● продавец будет признан недееспособным, из-за чего его опекун или попечитель инициирует признание сделки недействительной, либо продавец докажет, что действовал не осознавая последствий или под принуждением. Такое событие, даже если оно произошло после того, как переход собственности состоялся, опасно. Оно может стать основанием для того, чтобы заявить, что бывший собственник не осознавал своих действий, и оспорить сделку;

● контрагент окажется недобросовестным и не передаст приобретенное имущество, как это было оговорено, забрав при этом деньги;

● будет оспорена предыдущая сделка или право предыдущего владельца, что поставит под угрозу оспоримости все последующие сделки.

Собственник также рискует, что приобретатель:

● откажется от сделки, что грозит потерей времени и других претендентов, а в некоторых случаях и убытками;

● окажется мошенником, и в результате продавец останется и без квартиры, и без денег;

● откажется принимать имущество и подписывать акт приема-передачи.

Таким образом, профессиональное сопровождение необходимо обоим участникам сделки.

Нотариальное сопровождение

Обращение в нотариальную контору — это обязательный этап отчуждения квартиры, если:

● продается собственность несовершеннолетнего ребенка;

● продается не недвижимое имущество целиком, а только доля в праве на него.

В остальных случаях такая форма договора не является обязательной, но абсолютно во всех случаях она желательна, потому что такое удостоверение страхует стороны от возможных юридических рисков. В отличие от риелтора и стороннего юриста, консультирующего по вопросам недвижимости, нотариус, удостоверяя договор купли-продажи квартиры, несет полную материальную ответственность за свои действия.

Такое сопровождение означает, что нотариус:

● проведет правовую экспертизу сделки, самостоятельно запросит сведения из государственных реестров, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости, чтобы досконально проверить продаваемую недвижимость на предмет возможных обременений;

● подготовит текст договора купли-продажи, учитывающий ситуацию конкретной квартиры;

● лично побеседует с продавцом и покупателем. Он обязан проговорить условия заключаемого соглашения, ознакомить участников с юридическими последствиями данной операции, при необходимости ответить на возникшие вопросы. Кроме того, нотариус в ходе разговора убеждается в том, что все участники осознают смысл происходящего и находятся в здравом уме;

● после того как продавец и покупатель подписали соглашение, он совершает на нем удостоверительную надпись, форма которой установлена нормативно;

● важный этап оформления сделки — государственная регистрация перехода права собственности. При удостоверении обязанность по направлению документов в Росреестр ложится на нотариуса.

У нотариального удостоверения соглашения купли-продажи квартиры имеются очевидные плюсы:

● это надежная страховка от юридических рисков;

● это экономит время на регистрацию прав в Росреестре: если документы направляет нотариус, регистрация займет от 1 рабочего дня;

● стоимость нотариального удостоверения чаще всего находится ниже расценок сторонних посредников, которые при этом не несут ответственности за результаты своей работы.

Стоимость нотариального удостоверения установлена законом и не может изменяться произвольно.

Правовые основы заключения сделок с объектами недвижимости

Сделки с недвижимостью являются одними из самых высокорисковых и сложных с точки зрения оформления. Закон предъявляет к ним ряд жестких требований.

• Недвижимым имуществом признаются земельные участки, дома, квартиры, комнаты, а также коммерческие объекты (здания, сооружения и др.).
• Права на объекты недвижимости могут возникнуть либо в силу создания имущества (построенный дом, выделенный земельный участок), либо в результате определенных сделок: покупки (продажи), обмена, аренды/найма, передачи в дар или в порядке наследования, др. Но в любом случае только после государственной регистрации.
• В сделках могут участвовать организации, предприниматели, обычные граждане и даже дети.
• Договор купли-продажи оформляется только письменно: один документ, подписанный всеми сторонами. Количество экземпляров изготавливается по необходимости. Несоблюдение данного условия превращает соглашение в недействительное. Образец данного документа можно взять в интернете, так как он имеет единую форму, установленную законодательством РФ.
• Рента, сделки с участием несовершеннолетних (недееспособных), а также реализация доли в общем имуществе требуют дополнительного нотариального удостоверения.
• Переход прав на объект требует государственной регистрации в Росреестре. Именно с момента внесения информации в электронный реестр наступают правовые последствия заключенной сделки. То есть если сделка оформлена должным образом (письменный договор) и даже исполнена сторонами, но не зарегистрирована, то для третьих лиц она не имеет силы.

Услуги по сопровождению сделки – атавизм или острая необходимость?

Высокая стоимость жилой недвижимости, постоянные изменения в законодательстве, изменения курсов валют, мобильность населения и множество других факторов делают процесс покупки-продажи квартир прогулкой весьма непростой. По данным официальной статистики ежегодно фиксируется около 7 тысяч преступлений в сфере недвижимости, а значительная часть сделок совершается с нарушением действующего законодательства.

Не смотря на широкую освещённость в СМИ вопросов купли-продажи недвижимости в части недопустимости кустарной реализации без квалифицированной правовой помощи или необходимых навыков и знаний в этой области, самостоятельные клиенты раз за разом выходят на рынок и наступают на одни и те же грабли. Обманутые продавцы и покупатели регулярно мелькают на телеэкранах и сводках криминальной хроники с душещипательными и душераздирательными историями о чёрных риэлторах (которые уже, если честно, набили оскомину), а по сути это есть ни что иное, как поучительные басни про свои же, людские пороки: корысть (жадность) и тщеславие (гордыня).

Привлечение грамотных специалистов в сфере жилой недвижимости на самых первых этапах сделки позволяет исключить вероятность остаться без жилья или денег. Именно поэтому я настоятельно рекомендую воспользоваться услугами грамотного юриста, специализирующегося на операциях с недвижимостью. Юридическая поддержка одинаково важна как для продавца, так и покупателя недвижимости, а стоимость подобных услуг совсем невелика по сравнению с возможными финансовыми потерями от действий мошенников.

Составление договора и сбор документов

Закажите работу исполнителей Юду, если требуется разработка и заключение договора купли или продажи недвижимого имущества. Когда документ предоставляется второй стороной, адвокат выполнит его анализ относительно соответствия законодательству и соблюдения прав заказчика.

Договор сделки касательно купли или продажи недвижимости должен содержать условия, достаточные для полноценной регистрации права собственности. Профессионалы, зарегистрированные на Юду, составят собственный проект договора, который будет защищать ваши интересы и предотвратит ситуации, в которых:

• сделка будет признана недействительной
• продавец, получив деньги, откажется от проведения дальнейших операций с квартирой
• покупатель, получив правоустанавливающие бумаги, уйдет от оплаты

Справки при сделках с недвижимостью

Если человек признан невменяемым или недееспособным, сделка будет признана недействительной, а объект недвижимости нужно будет вернуть продавцу. Это часто используют в своих схемах мошенники.

Юрист по недвижимости может запросить справки из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья продавца квартиры. Это позволит вам обезопасить себя при покупке.

Справка может быть предоставлена только по запросу правозащитника. Риелторы не имеют права запрашивать подобные документы. Стоимость услуги вы можете уточнить у специалиста.

Цены на услуги юристов по оформлению недвижимости

Консультация юриста
Время консультации не ограничено	Бесплатно
Изучение деталей и материалов дела
Расшифровка норм и статей действующего законодательства
Анализ перспектив дела
Рекомендации по алгоритму действий для успешного разрешения вопроса
Составление плана линии защиты Ваших прав и интересов

Вознаграждение юриста составляет за одно обращение около 4000 руб. в Москве, и цены разнятся по регионам России. Размер вознаграждения за полный пакет услуг по сопровождению в десятки разы выше разового обращения и напрямую зависит от статуса компании. Хотя невозможно определить точную стоимость на словах, так как каждый случай требует отдельного отношения и включает свои возможные чрезвычайные ситуации.

• Услуги нотариуса за заверение договора-купли продажи в том случае если квартира стоит свыше 10 млн. руб. – 23 000 руб. + 0,1% от суммы сделки, но не более 50 000 руб.
• Если квартира или комната стоимостью до 1 млн. руб., удостоверение у нотариуса обойдётся в 3 000 + 0,4% от суммы сделки.
• Различные консалтинговые компании, риэлторские конторы берут от 3% стоимости квартиры с покупателя за полное сопровождение (подробнее о стоимости услуг риэлтора при сопровождении сделки мы рассказываем тут).

Справка! Имейте в виду, что чем выше статус юриста, чем лучше репутация на рынке, тем больше будет и цена.

Похожие записи:

• Жалоба в роспотребнадзор за работу без медлицензии
• Едем из Москвы в Питер разными дорогами: как дешевле и как быстрее
• Что такое ИНН физического лица, расшифровка и как его получить?