В чем разница между апартаментами и квартирой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В чем разница между апартаментами и квартирой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Кopoткo o нoвoввeдeнияx в нaлoгax o нeдвижимocти:

2. Главное отличие между апартаментами и квартирами

3. Формула расчета налога на имущество физических лиц

4. Особенности налогообложения

5. Апартаменты: что будет в 2021 году

6. Обзор изменений в порядке уплаты имущественного налога в 2022-2023 годах

7. Как рассчитывается налог на одно-, двух- и трехэтажный дом?

8. Размер налога для квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»

9. Налоговый вычет при покупке квартиры — изменения 2021

10. С 1 марта 2022 года – новые Правила пользования жилыми помещениями

11. Налог с продажи квартиры в 2022 году: тонкости

12. Налог с дохода по вкладам за 2021 и 2022 годы отменили

13. Налог на недвижимость в 2021 году: когда и как платить

14. Налог за сдачу квартиры в наём в 2021 году?

15. Повышен налог на дома и квартиры: кто будет платить больше в 2021 году

В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.

С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.

С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.

Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.

Кopoткo o нoвoввeдeнияx в нaлoгax o нeдвижимocти:

Нaлoг нa нeдвижимocть тeпepь cчитaют тoлькo пo кaдacтpoвoй cтoимocти.
Дoxoд c пpoдaжи нeдвижимocти нe oблaгaют пoвышeнным нaлoгoм.
Пoлyчить имyщecтвeнный нaлoгoвый вычeт мoжнo пo зaявлeнию в личнoм кaбинeтe нaлoгoвoй, — ecли нeдвижимocть кyпили в 2020 гoдy и пocлe этoй дaты.
Квapтиpы в нoвocтpoйкax мoжнo пpoдaть бeз yплaты нaлoгa. Ecли жильe нaxoдитcя в coбcтвeннocти 3 гoдa и этo eдинcтвeннaя нeдвижимocть. A тaкжe кoгдa жильe в coбcтвeннocти 5 лeт, нo ecть дpyгиe oбъeкты нeдвижимocти.
Льгoтникaм пepecчитaют нaлoг, ecли пpaвo нa льгoтy вoзниклo c 2018 гoдa.
Пpи пpoдaжe нeдopoгoй нeдвижимocти плaтить нaлoг нe нaдo.

Главное отличие между апартаментами и квартирами

Сейчас, пока новый закон еще не приняли, апартаменты считаются коммерческими помещениями, а не жилыми. Квартиры имеют статус жилых помещений.

У застройщика не всегда получается купить участок под жилищное строительство, зато находится земля под гостиницу или офисное здание. Компания покупает ее и строит там дом. В нем нет квартир, но есть апартаменты — в них тоже можно жить.

Тип апартаментов зависит от типа назначения земли: под гостиницу или под объекты общественно-делового назначения. Первый вариант лучше: налоги ниже, прав больше. Чтобы узнать назначение земли, попросите у застройщика свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.

Формула расчета налога на имущество физических лиц

В целях расчета платежа НК РФ установлена формула, имеющая следующий вид:

Н = (Н1 – Н2) × К + Н2,

где: Н — величина налога к уплате;

Н1 — номинальная величина налога, определяемая с учетом только кадастровой цены объекта, установленной для нее ставки и вычета;

Н2 — номинальная величина налога, рассчитываемая с учетом только инвентаризационной стоимости квартиры, ставки, а также коэффициента-дефлятора и имеющая 2 варианта определения:

Как сумма, рассчитанная к уплате по этому объекту за последний год использования порядка расчета базы от инвентаризационной стоимости. Он может применяться как с расчета за 2015 год (и тогда будет совпадать с вариантом 2 расчета Н2), так и с более поздних лет, в зависимости от того, с какого года субъект РФ выполнил все условия для начисления налога от кадастровой стоимости, предусмотренные п. 1 ст. 402 НК РФ.
Как сумма налога, рассчитанная за 2014 год в соответствии с порядком, установленным прекратившим свое действие законом РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991 № 2003-I. Этот расчет применим для начисления налога от кадастровой стоимости начиная с 2015 года.

К — понижающий коэффициент, последовательно увеличивающийся на 0,2 ежегодно в течение первых 3 лет начала применения расчета от кадастровой стоимости, составляя, таким образом, от 0,2 (в 1 год) до 0,6 (в 3 год). Начиная с 4-го года понижающий коэффициент при расчете налога не участвует.

При расчете налога за 2020 года использованы понижающие коэффициенты (см. Информацию ФНС от 23.09.2021):
0,2 – для 10 регионов (Республика Алтай, Крым, Алтайский и Приморский края, Волгоградская, Иркутская, Курганская, Свердловская, Томская области, Чукотский автономный округ), где с 2020 года кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы первый год;
0,4 – для четырех регионов (Республики Дагестан и Северная Осетия — Алания, Красноярский край, Смоленская область), где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы второй год;
0,6 – для семи регионов (Пермский край, Калужская, Липецкая, Ростовская, Саратовская, Тюменская, Ульяновская области), где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий год.

Особенности налогообложения

Апартаменты, как вариант жилья, пользуются у жителей мегаполисов все большим спросом. Все чаще риелторы ищут для своих клиентов именно такие квартиры. В данной категории современного жилья привлекают такие вещи, как:

Более низкая стоимость.
Удобное местоположение.
Интересная планировка.

Все это известные факторы. Но вот, что касается особенностей налогообложения, то здесь мало кому что-то известно.

В данном случае действуют стандартные правила и положения закона:

Ст. 400 НК – налог на имущество платят физические лица, которые имеют в распоряжении собственность;
Ст. 401 НК – объектом налогообложения является жилой объект – дом, квартира или комната, а также нежилое – апартаменты, офисы и служебные помещения.

На основании информации можно сделать вывод, что апартаменты не относятся по своему назначению к категории жилых помещение. Это особый вид недвижимости. Соответственно, налоговые перечисления и вычет, которые актуальны по отношению к стандартным помещениям жилого назначения, здесь не применяются.

Апартаменты: что будет в 2021 году

Нaлoг нa нeдвижимocть тeпepь cчитaют тoлькo пo кaдacтpoвoй cтoимocти.
Дoxoд c пpoдaжи нeдвижимocти нe oблaгaют пoвышeнным нaлoгoм.
Пoлyчить имyщecтвeнный нaлoгoвый вычeт мoжнo пo зaявлeнию в личнoм кaбинeтe нaлoгoвoй, — ecли нeдвижимocть кyпили в 2020 гoдy и пocлe этoй дaты.
Квapтиpы в нoвocтpoйкax мoжнo пpoдaть бeз yплaты нaлoгa. Ecли жильe нaxoдитcя в coбcтвeннocти 3 гoдa и этo eдинcтвeннaя нeдвижимocть. A тaкжe кoгдa жильe в coбcтвeннocти 5 лeт, нo ecть дpyгиe oбъeкты нeдвижимocти.
Льгoтникaм пepecчитaют нaлoг, ecли пpaвo нa льгoтy вoзниклo c 2018 гoдa.
Пpи пpoдaжe нeдopoгoй нeдвижимocти плaтить нaлoг нe нaдo.

В ОННП предлагают пересмотреть правила определения места реализации для целей НДС. В соответствии с предложением Минфина услуги иностранных поставщиков или работы зарубежных подрядчиков должны облагаться НДС, причем оплачивать налог будет покупатель по месту ведения своей деятельности. При этом сами зарубежные компании не обязаны регистрироваться на территории РФ, однако могут это сделать в добровольном порядке.

Пока не ясно, относится ли эта инициатива к электронным услугам – в документе по этому поводу Минфин не высказался. Услуги, реализуемые иностранным покупателям, под НДС не попадают.

Еще одно предложение касается льготы по НДС при передаче товаров, услуг или работ в целях рекламы. Сейчас предприниматели не платят НДС, если расходы на создание или приобретение такого товара не превышают 100 р. В будущем планируется увеличить лимит до 300 р.

Перейти на УСН онлайн смогут микропредприятия, если:

общая численность штата не превышает 5 человек;
годовой доход организации составляет не более 60 млн руб.

Микробизнесу на новой УСН не нужно будет заполнять декларации: ФНС самостоятельно рассчитает все налоги на основании данных ККТ и банковских счетов.

Минфин отметил, что с начала налоговой проверки до вынесения решения проходит много времени, а значит, недобросовестные налогоплательщики могут скрыть имущество и, соответственно, уклониться от налоговых обязательств.

Чтобы этого не произошло, планируется обеспечивать залогом разницу между суммой налогов, рассчитанных на основании среднеотраслевых показателей, и суммой уже выплаченных налогов за период, в рамках которого проводится проверка.

Пока что этот вопрос законодателями не прорабатывался: эксперты уверены, что обсуждение подобных изменений должно проходить в тесном контакте с бизнесом.

В документе раскрываются планы и на последующие годы. В частности, планируется:

расширить имеющиеся и добавить новые преференции для IT-компаний;
сохранить освобождение от налога на движимое имущество;
рассмотреть возможность введения акциза на калорийные безалкогольные напитки с газом – пока что есть сомнения в целесообразности этой идеи.

Эксперты предупреждают — в ближайшее время бизнес ждет ужесточение налогового режима. В ОННП не указаны многие направления, по которым уже ведется работа. Поэтому предсказуемости в отношении налогового законодательства ждать не стоит.

Обзор изменений в порядке уплаты имущественного налога в 2022-2023 годах

С 2015 года в Налоговый кодекс внесены важные изменения, которые затронули налог на имущество. С этого года имущественный налог начали начислять по кадастровой стоимости, а не инвентаризационной, что привело к существенному увеличению налоговой нагрузки на собственников жилья. Первоначально нововведения затронули 28 российских субъектов, но с 2021 года инвентаризационная стоимость имущества не участвует в расчетах налога.

Если при расчете на основании инвентаризационной стоимости налог на имущество был номинальным: обычно не более 200-300 р., то при пересчете по кадастровой оценке он серьезно вырос.
После изменения порядка расчета россияне получили новые налоговые уведомления на внушительные суммы — до 5-46 тыс. в год.

В 2023 году во всей России налог на имущество будет рассчитываться по кадастровой стоимости, но в ряде регионов действует переходный период и используются понижающие коэффициенты:

0,4 — для Севастополя (здесь кадастровая стоимость учитывается второй год);
0,6 — респ. Алтай и Крым, Алтайского и Приморского краев, Свердловской, Иркутской, Волгоградской, Курганской,Томской областей и Чукотского АО.

Также законодательно установлено, что налог на имущество за год не может вырасти более чем на 10% в сравнении с прошлым годом.

В 2023 году в России пройдет кадастровая переоценка объектов недвижимости. Но ее результаты будут учтены только при расчете налогов на имущество за 2023 год. То есть россияне впервые заплатят налоги с учетом проведенной оценки в 2024 году.

Как рассчитывается налог на одно-, двух- и трехэтажный дом?

Итоговая сумма к оплате полностью зависит от налоговой базы. Для частного дома это будет стоимость объекта. Именно цена жилища, которую установил государственный кадастровый орган, определяет конечный размер налога. Никакие другие параметры (высота, этажность, наличие мансарды и пр.) на него не влияют.

Тем не менее конкретный расчёт будет зависеть от региона, в котором расположен дом. Речь идёт не только о конкретной ставке. Алгоритм вычисления определяется системой подсчётов, применяемой в конкретном субъекте РФ — на основе кадастровой или инвентаризационной стоимости.

К 2021 году все регионы страны должны перейти на кадастровую систему подсчёта налога. Тем не менее на данный момент 11 субъектов РФ продолжают рассчитывать имущественную пошлину на базе инвентаризационной стоимости.

Размер налога для квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»

Площадь, кв. м	Сумма налога на квартиру, руб.	Сумма налога на апартаменты, руб.	Разница между налогом на квартиру и апартаменты, руб. в год
1-комн.	48	5 067	14 970	9 903
2-комн.	69,2	8 904	21 582	12 678
3-комн.	78	10 497	24 327	13 830

Налоговый вычет при покупке квартиры — изменения 2021

По закону, если владеешь недвижимостью до 5 лет, уплачивается налог после ее продажи. Теперь родители, у которых двое или больше детей, освобождаются от налога в 13% (НДФЛ) после продажи недвижимости.

Нововведение начнет действовать с 1 января 2022 года.

Причиной внесения изменений стало увеличение стоимости недвижимости, как первичной, так и вторичной.

Теперь, если по плану дома балконы или лоджии остекления не имеют, то для изменения этого конструктивного решения нужно учитывать местные правила и брать разрешение. В противном случае — штраф до 5000 рублей и демонтаж конструкции.

Но это только в том случае, если при выполнении остекления не было произведено иных работ, которые могут признать переустройством, например в случае демонтажа стены между комнатой и лоджией или при установке смотрового козырька с выходом за границу балконной плиты. В этом случае штраф может быть увеличен ещё на 2500 рублей.

1 марта 2022 года «временные» земельные участки снимут с учета. Чтобы не лишиться имущества, необходимо зарегистрировать право на него.

Сведения об объекте недвижимости могут иметь статус:

временный;
учтенный (ранее учтенный);
аннулированный.

В случае, когда земельный участок поставлен на кадастровый учет в период с 1 марта 2008 года до 1 января 2017 года без последующей регистрации прав собственности на него, статус записи о таком участке в ЕГРН будет «временный».

Чтобы изменить статус временного земельного участка на актуальный, вам нужно до 1 марта 2022 г. зарегистрировать (ч. 7 ст. 72 Закона № 218-ФЗ, п. 177 Порядка ведения ЕГРН):

права на такой земельный участок;
аренду, безвозмездное пользование, если участок находится в государственной или муниципальной собственности.

Если не сделать это до указанной даты, то земельный участок будет исключен из ЕГРН, статус записи о нем будет изменен на «архивный».

Несмотря на большую популярность и активное строительство апартаментов в Российском законодательстве до сих пор нет как такового понятия этого вида недвижимости.

По сути это нежилое помещение, которое может располагаться в комплексах, расположенных на земельных участках, предназначенных для строительства административно-деловых объектов, имеющих рекреационное назначение и т.д.

С 1 марта 2022 года – новые Правила пользования жилыми помещениями

Для примера рассчитаем ежегодный налог на имущество в отношении апартаментов в Москве, применимый в 2022 году.

В Москве в соответствии с Законом Москвы от 19 ноября 2022 года № 51 «О налоге на имущество физических лиц» налоговая ставка составляет 0.5% кадастровой стоимости.

Предположим, что кадастровая стоимость апартаментов составляет 6 миллионов рублей, они принадлежат двум супругам в равных долях. Назначение здания не предусматривает размещение торговых объектов, офисов, общественного питания и т.п.

Расчет налога на имущество производится следующим образом:

Налоговая база = Кадастровая стоимость Х Доля в собственности.

Сумма к уплате = Налоговая база Х Ставка

Таким образом, налоговая база для каждого из супругов равна:

6 000 000 Х ½ = 3 000 000 рублей.

Сумма к уплате равна:

3 000 000 Х 0.5% = 15 000 рублей.

Разница в налогах на квартиру и апартаменты может составить не одну тысячу рублей (отличие может быть даже в 8 – 10 раз).

Рассмотрим еще один пример — в Санкт-Петербурге налог на апартаменты рассчитывается в соответствии с Законом Санкт-Петербурга № 643-109 от 26 ноября 2022 года «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге». Ставка налога для рядовых апартаментов составляет 0.1% кадастровой стоимости. Таким образом, сумма к уплате в отношении апартаментов с кадастровой стоимостью 6 000 000 рублей составит 2022 рублей.

Если же апартаменты находятся в офисном здании, то такая собственность окажется более обременительной с точки зрения налогов. Итоговая сумма зависит от стоимости всего здания или единого комплекса недвижимости и его характеристик. Например, согласно указанному закону Санкт-Петербурга, при наличии хотя бы одного жилого дома в комплексе и кадастровой стоимости всего комплекса от 250 до 300 миллионов рублей ставка налога составит 0.3%. При превышении порога в 300 млн. рублей ставка поднимется до 2% кадастровой стоимости.

В Москве ставка налога в аналогичных случаях также может составить 2% от кадастровой стоимости, если офисное или административное здание, в котором находятся апартаменты, стоит более 300 млн. рублей. Если этот порог не превышен, налог на апартаменты в Москве составит 1.5% от кадастровой стоимости.

Узнать или проверить налоговую ставку на апартаменты можно на сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Справочная информация«.

Базовый размер ставок определен п. 2 ст. 406 НК РФ и для квартиры, комнаты или доли в них он составляет 0,1 %. Для дорогостоящей недвижимости (дороже 300 млн. руб. по кадастровой оценке) ставка возрастает до 2 %.

Однако, региональным властям дана возможность уменьшить ставку налога до 0 % или увеличить до 0,3 %, но не более чем в три раза от базовой (п. 3 ст. 406 НК).

Поэтому в первую очередь действует законодательный акт регионального уровня, при его отсутствии ставка налога применяется в соответствии с налоговым законодательством.

Так для Москвы действуют свои ставки, действующие в зависимости от стоимости квартиры:

Кадастровая стоимость	Ставка
до 10 000 000	0,1%
10 000 000 − 20 000 000	0,15%
20 000 000 − 50 000 000	0,2%
50 000 000 − 300 000 000	0,3%
свыше 300 000 000	2%

Налог с продажи квартиры в 2022 году: тонкости

В конце апреля 2021 года в Госдуму был внесен законопроект о новом правовом статусе апартаментов. Если закон примут, он вступит в силу с 1 сентября 2021 года. Что говорит этот новый «закон об апартаментах»?

Во-первых, он никак не регулирует статус готовых и строящихся апартаментов — по новому закону там, где уже живут люди или продаются строящиеся сейчас апартаменты, ничего не изменится.

Во-вторых, законопроект касается только будущих апартаментов — строиться они будут в новом типе домов — «многофункциональных зданиях», совмещающих в себе жилые и нежилые помещения.

В-третьих, апартаменты (жилые помещения) в этих «многофункциональных зданиях» будут, по сути, приравниваться к квартирам — застройщики будут обязаны использовать счета-эскроу и работать в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.

В-четвертых, на новые апартаменты будет распространяться действие Жилищного кодекса. Это значит, что в новых апартаментах можно будет получить прописку, а тарифы на коммунальные услуги будут такие же, как и в обычных квартирах.

Жители квартир оформляют постоянную регистрацию — прописку. В апартаментах получить постоянную регистрацию нельзя.

Исключение составляют апартаменты, расположенные в гостиницах и отелях — там можно оформить временную регистрацию на 5 лет, по истечении этого срока ее надо продлять.

Если здание построено на земле под офисы, зарегистрироваться не получится.

Собственники недвижимости каждый год платят налог на имущество. Его рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости.

Владельцы квартир платят 0,1-0,15% кадастровой стоимости. Для расчета налога из площади квартиры вычитают 20 кв. м и платят только с оставшихся метров.

Налог для владельцев апартаментов считают, исходя из назначения земли. Если земля под гостиницу — платят 0,5%. Под общественно-деловое здание — 2%. Площадь для расчета не уменьшают.

Говоря проще, налог на имущество в апартаментах выше.

Жилые дома не строят рядом с фабриками и заводами. Предусматривают детские сады, школы и поликлиники с необходимым количеством мест.

К жилым помещениям предъявляют строгие требования. Регламентировано все — от количества этажей и параметров инженерных систем до уровня шума. Застройщик обязан исправить недостатки, если они найдутся.

Апарт-комплекс могут построить неподалеку от завода. Рядом с домом может не оказаться больницы, садика или школы. Санитарные и строительные нормы мягче, чем для многоквартирных домов.

Когда человек покупает квартиру, он может подать документы на налоговый вычет. Государство вернет ему до 260 тыс. рублей за покупку жилья. На проценты по ипотеке тоже оформляют вычет, возвращают до 390 тыс. рублей.

За покупку апартаментов вычеты не положены.

Кaдacтpoвaя cтoимocть — этo cyммa, в кoтopyю гocyдapcтвo oцeнивaeт имyщecтвo coбcтвeнникa.

Кaдacтpoвyю cтoимocть paccчитывaют, иcxoдя из oбщиx xapaктepиcтик нeдвижимocти:

paйoн pacпoлoжeния
гoд пocтpoйки
этaжнocть
кaчecтвo cтpoитeльныx мaтepиaлoв
нaличиe и кoличecтвo лифтoв в дoмe
плoщaдь квapтиpы
нaличиe шкoл, дeтcaдoв и мaгaзинoв pядoм.

Дo 2016 гoдa нaлoг cчитaли пo инвeнтapизaциoннoй cтoимocти. Для этoгo бpaли cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв и yмнoжaли нa пoпpaвoчныe кoэффициeнты: гoд пocтpoйки, изнoc здaния.

C 2016 нaлoг нa нeдвижимoe имyщecтвo cчитaют тoлькo пo кaдacтpoвoй cтoимocти.

Налог с дохода по вкладам за 2021 и 2022 годы отменили

Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.

Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.

В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).

Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.

От уплаты налога освобождаются близкие родственники дарителя, к числу которых относятся (в соответствии со ст. 14 СК РФ):

родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные);
дедушки/бабушки;
внуки;
братья и сестры (в том числе неполнородные).

Кроме вышеперечисленных лиц, от налога на подаренную недвижимость освобождаются родственники, которые ведут с дарителем совместное хозяйство и проживают с ним на одной территории.

Если возникла необходимость продать жилье до того, как истечет минимальный срок пользования, владельцу придется уплатить налог. Однако и в данной ситуации государство стоит на стороне гражданина. На законодательном уровне предусмотрены налоговые льготы, которые существенно снижают налог от продажи квартиры или дома.

Уменьшить налог можно следующими способами:

Применение имущественного вычета.
Покупка и продажа одного объекта в течение календарного года.
Продажа имущественных долей отдельными договорами.

Все вышеперечисленные способами затрагивают применение имущественного вычета.

Имущественный вычет — это сумма, на которую уменьшается налогооблагаемый доход. То есть НДФЛ уплачивается не со всей суммы дохода, а с разницы между доходом и суммой вычета.

Подводя итоги, хочется выделить основные изменения в отношении сделок с недвижимостью, которые вступят в законную силу с 1 января 2022 года.

Во-первых, в России вводится прогрессивная налоговая шкала. Теперь к лицам, которые имеют годовой доход выше 5 млн руб, будет применяться повышенная налоговая ставка — 15%. При этом данное изменения касается не только обеспеченных слоев населения. Если лицо продает недвижимое имущество, стоимость которого равна или выше 5 млн руб, к нему также применяется повышенный налоговый коэффициент (15%).
Во-вторых, обязанность по уплате налога появляется у владельца недвижимого объекта в случае, если между приобретением право собственности и продажей прошло менее 3 лет.
Третье изменение коснулось нерезидентов РФ. Данная категория граждан освобождается от уплаты НДФЛ уже после 5 лет владения недвижимым имуществом.

Получить юридическую помощь по вопросам коронавируса можно на нашем сайте.

1. Льготы. Организации смогут получить льготу, даже если не подали соответствующее заявление в ИФНС. Как и в случае с налогом на имущество, инспекторы должны будут дать льготу на основании имеющихся у них сведений. В том числе и «задним числом». Эта поправка будет применяться к налогу и авансовым платежам за 2021 год.

2. Налог с весельных лодок и маломощных моторок. Устранили неясность по налогу с весельных лодок и моторных лодок с двигателем мощностью не свыше пяти лошадиных сил, которые были зарегистрированы в ГИМС по старым правилам. Отныне в НК РФ прямо говорится: зарегистрированные весельные и моторные лодки объектом обложения не признаются. Причем поправка действует с налогового периода 2020 года, так что уплаченный налог по таким объектам можно будет вернуть или зачесть.

3. Налог с водных и воздушных транспортных средств, находящихся в общей собственности. Если собственность долевая, налог предписывается платить пропорционально долям. А если совместная (к примеру, супружеская), то сумма налога делится между собственниками в равных долях. Эти поправки начнут применяться с января 2022 года.

В отношении автомобилей подобного правила в НК РФ по-прежнему нет. При этом с отменой налоговой декларации отпали основания для расчета налога исходя из доли владения, как это было предусмотрено п. 5.17 Порядка заполнения декларации по транспортному налогу. Получается, что введением этой поправки, законодатель подтвердил: по автомобилям каждый из сособственников должен платить налог в полном размере.

4. Расчет налога при появлении или прекращении права на льготу в течение года. Правила аналогичны тем, которые действуют для налога на имущество: сумма определяется с учетом коэффициента исходя из количества месяцев действия льготы. Месяц появления или прекращения льготы всегда берется за полный. Изменения начнут действовать с января 2022 года.

5. Налог с изъятого транспорта. В НК РФ официально закрепили возможность не платить налог по изъятому транспорту. Обязанность по уплате прекращается с первого числа месяца, в котором изъяли ТС, при условии уведомления налоговой. Это новшество начнет применяться в 2022 году.

1. Льготы. Как и по другим налогам, льготы могут применять на основании данных ИФНС без заявления от организации. Эти изменения уже вступили в силу и дают возможность получить льготы «задним числом», а значит, применимы и к текущим налоговым платежам.

2. Земельные участки, приобретенные организациями для жилищного строительства. Напомним, что по таким участкам налог уплачивается с повышающим коэффициентом — 2 или 4 в зависимости от срока строительства. Из формулировки в НК РФ не было понятно, с какого момента вести отсчет «срока строительства», из-за этого постоянно возникали судебные разбирательства. Теперь в НК РФ прямо указали: при применении повышающих коэффициентов все сроки считаются с даты государственной регистрации прав на земельные участки. Новый порядок расчета применяется, начиная с налога за 2022 год.

А.Е. Крайнев, налоговый юрист

Paньшe нaлoг cчитaли пo инвeнтapизaциoннoй cтoимocти. Для pacчeтa бpaли cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв и yмнoжaли нa пoпpaвoчныe кoэффициeнты: гoд пocтpoйки, изнoc здaния.

Paccчитывaть нaлoг пo инвeнтapнoй cтoимocти былo нe coвceм кoppeктнo. Инвeнтapнaя cтoимocть чacтo былa нижe pынoчнoй: цeны, пpи кoтopoй жильe пoлyчитcя пpoдaть.

Бaзoвaя нaлoгoвaя cтaвкa зaвиcит oт oбъeктa нeдвижимocти.

Oбъeкт нeдвижимocти	Cтaвкa
квapтиpы или чacти квapтиp кoмнaты жилыe дoмa гapaжи мaшинo-мecтo нeдocтpoй xoзcтpoeния нe бoльшe 50 м2 нa зeмeльныx yчacткax пoд cтpoитeльcтвo или личнoe xoзяйcтвo	0.1%
нeжилыe пoмeщeния тexничecкoe здaниe	0.5%
жильe бизнec-клacca бoлee 300 млн pyблeй	2%

Налог на недвижимость в 2021 году: когда и как платить

Нaлoг нa нeдвижимocть тeпepь paccчитывaют oт кaдacтpoвoй cтoимocти. Кaдacтpoвyю cтoимocть мoжнo пocмoтpeть в Pocpeecтpe или в личнoм кaбинeтe Нaлoгoвoй.
Пo вceй Poccии ycтaнoвили oднy бaзoвyю нaлoгoвyю cтaвкy. Нo peгиoнaльныe влacти мoгyт ee измeнять.
Нaлoгoвый вычeт cчитaют вceм aвтoмaтичecки.
Cyммy нaлoгa нa нeдвижимocть мoжнo caмocтoятeльнo paccчитaть пo фopмyлe или нa oнлaйн-кaлькyлятope Нaлoгoвoй.
Льгoтники мoгyт yмeньшить нaлoг дo 100%.

Арендное соглашение заключается у нотариуса. В тексте договора обязательно прописывается:

информация о сторонах;
предмет договора;
срок действия соглашения;
размер и условия внесения оплаты;
перечень форс мажорных обстоятельств;
права и обязанности сторон.

Документ подписывается сторонами, после чего вступает в юридическую силу. Согласно нормам ст.609 ГК РФ государственная регистрация соглашения между физическими лицами регистрируется в органах Росреестра в случае заключения соглашения на срок более 1 года.

Факт юридической регистрации в квартире никоим образом не связан с арендным соглашением. Прописка осуществляется по заявлению собственника при согласии других лиц, которые зарегистрированы в квартире. Оптимальный вариант — оформление временной регистрации по месту пребывания сроком до 5 лет. В заявлении собственника указывается срок прописки. По достижению указанной даты человек автоматически выписывается из данного жилья.

На первом этапе решения вопросы владелец собирает необходимые документы:

паспорт;
договор аренды;
подтверждение факта собственности на жилье.

После этого необходимо зайти в интернет и скачать бланк декларации по форме 3-НДФЛ. Заполнение допускается вручную или на компьютере. Гражданин подает декларацию до 30 апреля следующего года за отчетным. Документ можно предоставить лично или подать в отсканированном варианте через личный кабинет налогоплательщика. Средства вносятся на счет по реквизитам до 30 августа.

Анализ практики показывает, что наиболее оптимальным является вариант самозанятости, потому что наличие этого факта само по себе не мешает работать в качестве наемного работника на предприятиях.

Ставка НДФЛ составляет 13%. Размер налога на профессиональный доход — 4% от прибыли. По сути, экономится 9% от общего прихода средств за сдачу жилья.

Налог за сдачу квартиры в наём в 2021 году?

Разница в цене на первичном рынке может составлять до 20–25% в пользу апартаментов – апартаменты площадью 40 кв. м в САО будут стоить около 6 млн, а квартира этой же площади около 7,2 млн рублей.

Платежи за коммунальные услуги в апартаментах рассчитываются по тарифам для коммерческих помещений и будут примерно на 15-20% выше чем в квартирах, а стоимость эксплуатации будет зависеть от тарифов конкретной управляющей компании и тех услуг, которые она будет оказывать. В недорогих апартаментах стоимость эксплуатации в среднем составляет 80-100 руб. за м² – чем выше класс, тем дороже.

Налог на квартиру составляет 0,1% от кадастровой стоимости. У апартаментов налоговая ставка зависит от назначения помещения и может варьироваться от 0,5% до 2%. Самая низкая ставка 0,5% применяется на апартаменты гостиничного типа. Кадастровая стоимость у апартаментов в среднем в 2 раза ниже, что компенсирует более высокую ставку.

Источник: РБК Недвижимость

Власти планируют урегулировать статус апартаментов в 2021 году, что может отразиться на стоимости такой недвижимости

На стоимость апартаментов в 2021 году в первую очередь будут влиять не рыночные факторы — спрос и предложение, а регулирование правового статуса такой недвижимости. Президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года внести в законы поправки, которые определят правовой статус апартаментов.

Как изменятся цены на апартаменты в 2021 году

Цены на апартаменты в 2021 году будут зависеть, в первую очередь, от итогов обсуждения вариантов изменения законодательства о статусе апартаментов, отмечают аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». Речь идет о легализации апартаментов, которые могут приравнять к жилым помещениям, и последующем запрете их строительства.

Рост цен на апартаменты будет неоднородным, так как сейчас сложно доподлинно установить, какие именно объекты и по каким критериям будут переводиться в жилье, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее мнению, наибольший для этого шанс имеют проекты на землях гостиничного фонда и реализуемые через договоры долевого участия (с эскроу и без). Наименьший шанс имеют проекты реконструкции старого фонда (нередки примеры переоборудования старых ведомственных зданий), считает эксперт.

«В целом в проектах с высоким уровнем шансов перевода в жилье рост цен будет, вероятно, не менее 10–15%. И, скорее всего, рост будет больше, чем в жилых проектах, так как в 2020 году многие жилые комплексы практически исчерпали свой запас роста цен. Также все упирается в платежеспособный спрос», — прогнозирует Ирина Доброхотова.

Если закон будет принят, то те апартаменты, которым присвоят статус жилья, сравняются по стоимости с квартирами в соответствующих локациях, считают эксперты. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, в случае принятия закона об амнистии апартаментов те лоты, которые получат статус жилья, резко подорожают — станут продаваться по тем же ценам, что и квартиры в локации. Так как в среднем на рынке новостроек Москвы апартаменты стоят на 15–20% дешевле квартир, то и рост цен ожидается на этом же уровне, поясняет эксперт.

Генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова также согласна с мнением, что изменение статуса апартаментов приведет к их подорожанию до уровня квартир. Это будет коррекция не более 10–12% по классам и отдельным проектам, прогнозирует эксперт.

«Причина заключается в структуре рынка апартаментов. На сегодняшний день — это рынок дорогого сегмента, средняя цена которого составляет 372,5 тыс. руб. Это сегмент, в котором на долю премиум-класса приходится 40,7%, а бизнес-класса — 38,5% предложения площади. Подавляющая часть экспозиции (70%) находится на заключительной стадии строительной готовности. Почти 44% предложения возводится в локациях между Третьим транспортным кольцом и Садовым кольцом», — поясняет Наталия Кузнецова.

Как росли цены на апартаменты

Цены на апартаменты в Москве в 2020 году продемонстрировали умеренный рост. В сравнении с 2019 годом квадратный метр в апартаментах массового сегмента, по данным «Метриума», подорожал в среднем на 4,5%, до 193,6 тыс. руб. Это намного меньше годового прироста стоимости квартир аналогичного сегмента — в 2020 году средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах в массовых новостройках выросла на 18,7%.

В бизнес-классе эта тенденция проявилась еще ярче, апартаменты подорожали на 4,1%, а квартиры — на 24,4%. Это связано в основном с неопределенностью правового статуса апартаментов, который должен решить предложенный Минстроем законопроект, а также с тем, что льготная ипотека на покупку жилья у застройщиков по ставке 6,5% не распространяется на «нежилье», к которому пока относятся апартаменты, поясняет Мария Литинецкая.

До 2015 года в России применяли инвентаризационную стоимость квартиры как основание для расчета. Эту стоимость определяли в БТИ, она в основном складывалась не из рыночной стоимости, а из технического состояния жилья, его износа. С 2015 начался постепенный переход на новый порядок исчисления – от кадастровой стоимости.

В каких-то регионах (например, в ХМАО, Москве, Забайкальском крае) расчет от кадастровой стоимости стартовал уже с 2015 года, а в некоторых начинает применяться только с 2020 года. Однако вся Россия уже в 2021 году получит уведомления, в которых налог на квартиру будет посчитан именно от кадастровой стоимости.

Повышен налог на дома и квартиры: кто будет платить больше в 2021 году

Чтобы наглядно понимать, как рассчитать налог, какой будет его размер в том или ином случае, приведём пример. Приведённые расчёты можно будет проверить с помощью любого онлайн калькулятора, в частности онлайн калькулятора ФНС.

Возьмём апартаменты в столице, стоимостью 6 млн. Ставка налога здесь согласно местным нормативам составляет 0,5% от кадастровой стоимости.

Предположим, что владеют квадратными метрами супружеская пара в равных долях. При этом назначение здание не предусматривает их сдачу под аренду для торговых павильонов и прочего. Т.е. супруги в ней проживают.

Расчёт налога будет производиться по следующей формуле: налоговая база х ставку налога.

Чтобы узнать налоговую базу, следует кадастровую стоимость умножить на долю гражданина. В этом случае это будет: 6 млн х ½. Таким образом, сумма, которую обязан будет платить каждый из супругов определяется: 3 млн х 0,5. Получаем 15 тыс. руб.